Crédito hipotecario
¿Estás pagando tu casa? Ojo si pensás alquilarla (la letra chica te puede complicar)
¿Vas a alquilar una casa que aún estás pagando? Antes de decidir, revisá bien el contrato: hay cláusulas que pueden traerte problemas
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Alquilar una casa que todavía estás pagando no es algo tan raro como parece. De hecho, cada vez más personas lo hacen como forma de adaptarse a nuevas realidades o cuidar su economía. Pero no todo depende de la voluntad: las condiciones del crédito y los detalles legales son clave.
En esta guía, te contamos lo que necesitás saber para tomar una decisión informada, segura… y sin sorpresas.
Planes que cambian, decisiones que cuestan
A veces no se trata solo de números. Un cambio de trabajo, una mudanza inesperada, una separación o simplemente la necesidad de alivianar las finanzas. Las razones para alquilar una casa que todavía se está pagando pueden ser muchas, y todas válidas.
Y es que, en momentos de incertidumbre, tener una propiedad vacía puede ser difícil de sostener. Entonces surge la duda: ¿puedo alquilar mi casa aunque todavía la esté pagando al banco?
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¿Es legal alquilar una propiedad con hipoteca?
La respuesta corta es sí. En Argentina, la ley no impide que alquiles una vivienda hipotecada. Pero -y es un “pero” importante- eso no significa que puedas hacerlo siempre, bajo cualquier condición.
Porque más allá de lo que dice la ley, lo que realmente manda en estos casos es lo que firmaste con el banco. Y también, si el crédito que obtuviste incluye subsidios del Estado.
Situaciones en las que no podés alquilar tu casa (al menos por ahora)
● Créditos con subsidio estatal: el hogar no se alquila
Muchos créditos con ayuda del Estado -como los del ex Procrear u otros programas similares- exigen que la casa sea tu vivienda única y permanente. Eso significa que no podés alquilarla mientras dure ese compromiso.
¿Por qué? Porque el subsidio fue pensado para que vivas ahí, no para que la uses como inversión. Saltarte esa regla puede tener consecuencias serias, como perder el beneficio.
Antes de decidir algo, revisá bien el contrato. Y si hay dudas, no te la juegues: hablá con un profesional o llamá directamente al organismo que te otorgó el crédito.
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● Cláusulas del banco: esas líneas chiquitas que pasan desapercibidas... hasta que complican todo
Es habitual que algunos bancos incorporen cláusulas que limitan o directamente prohíben alquilar la propiedad mientras el crédito esté vigente.
Esto es bastante común en préstamos con beneficios especiales o cuando se trata de la compra de una primera vivienda. ¿La lógica detrás? El banco quiere asegurarse de que seas vos -el titular del crédito- quien realmente viva en el inmueble.
Y si llegás a alquilarla sin avisar, podrían considerarlo un incumplimiento. Nadie quiere recibir una carta documento por eso, ¿no?
¿Y si mi contrato no dice nada?
Entonces estás del otro lado. Si no hay subsidios que lo impidan y el contrato con el banco no menciona nada sobre restricciones para alquilar, podés hacerlo legalmente.
Eso sí: el compromiso con el banco sigue siendo 100% tuyo. Si el inquilino se atrasa o deja de pagar, el que tiene que seguir cumpliendo sos vos.
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¿Querés alquilar tu casa hipotecada? Hacelo bien desde el principio
Alquilar una vivienda en estas condiciones no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Con algo de previsión y orden, puede ser una solución que te dé aire. Acá van algunos consejos prácticos:
Siempre, siempre, firmá un contrato
Nada de confiar “porque es amigo” o “porque es de la familia”. Un contrato bien hecho te da respaldo legal, incluso si las cosas se complican.
Que el alquiler cubra la cuota… y un poco más
Hacé los números con calma. Sumá expensas, impuestos, seguro del hogar. Y pensá en escenarios reales: ¿Qué pasa si el inquilino se va antes? ¿Podés cubrir esa brecha?
Pedí una garantía que te dé tranquilidad
Una garantía propietaria, un seguro de caución… lo que elijas, que sea sólido. Sobre todo si estás dependiendo del alquiler para no atrasarte con el banco.
No descuides la propiedad
Aunque no vivas ahí, el inmueble sigue siendo garantía del crédito. Mantenelo en buen estado, hacé visitas periódicas si podés y asegurate de que todo esté al día.
Asesorate antes de firmar
Un profesional de confianza puede ayudarte a interpretar el contrato hipotecario y a hacer las cosas bien desde el comienzo. A veces, una consulta a tiempo te evita muchos dolores de cabeza.
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¿También tenés estas dudas?
1. ¿Tengo que avisarle al banco si voy a alquilar la propiedad?
Depende. Sí, ya sé, no es la respuesta más emocionante... pero es así. Si el crédito no pone trabas ni menciona nada sobre alquilar, podés avanzar tranquilo. Ahora, si dice que tiene que ser tu vivienda habitual, ahí cambia la cosa. En ese caso, mejor hablar con el banco y dejar todo por escrito.
2. ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar y yo no puedo afrontar la cuota?
Una pesadilla, ¿no? Pero pasa. Lo importante es saber que el compromiso con el banco sigue siendo tuyo, no importa qué haga el inquilino. Si él no paga, te toca a vos cubrir la cuota igual. Por eso, más vale prevenir: pedí una garantía seria y hacé un contrato con todas las de la ley.
3. ¿Puedo alquilar una parte de la casa y vivir en el resto?
¡Claro que sí! Es una jugada bastante común, sobre todo si querés achicar gastos sin mudarte. Eso sí, tené en cuenta lo que diga tu crédito: algunos exigen ocupación total. Y ojo con modificar cosas que puedan afectar la garantía hipotecaria.
4. ¿Puedo ofrecer la propiedad en alquiler temporario?
Mmm… depende de varias cosas. Hay bancos que no lo permiten porque lo ven como uso comercial. Y por otro lado, en algunas ciudades hay reglas bastante estrictas con este tipo de alquileres.
5. ¿Qué pasa si quiero vender la casa mientras está alquilada?
Se puede, sí. Incluso si todavía estás pagando el crédito. Eso sí, vas a necesitar el ok del banco. Y muy importante: respetar el contrato de alquiler que ya está en marcha. El comprador se queda con la casa, pero también con el inquilino hasta que venza el contrato.
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Créditos UVA en la mira ¿Se desvanece el sueño de la casa propia?
Las tasas UVA no dan respiro y vuelven a subir. Crece la tensión: ¿Qué pasará con la demanda y el acceso a la vivienda? Te lo contamos
¡Qué alegría cuando volvieron los créditos UVA! Pero, como suele pasar, esa euforia empezó a desinflarse un poco con el aumento, constante y silencioso, de las tasas de interés. Y claro, uno empieza a preguntarse: ¿Conviene? ¿Es ahora?
En esta nota, vamos a repasar juntos cómo están los números hoy, qué alternativas están ofreciendo los bancos y qué cosas están influyendo para que la gente se anime... o se frene un poco antes de dar el gran paso.
¡Alerta UVA! Las tasas vuelven a subir y sacuden el tablero inmobiliario
Semana de alto impacto: las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA dieron otro salto. Para que te hagas una idea, mientras algunas entidades bancarias ya acumulan hasta cinco alzas en el último año, los costos que hace apenas doce meses rondaban un 5% (¡qué tiempos!), ahora coquetean peligrosamente con los dos dígitos.
Esta escalada, como un balde de agua fría, encendió las sirenas en el sector inmobiliario. El gran temor: una frenada en la demanda de financiación, esa herramienta vital para que miles de argentinos cumplan el sueño del techo propio.
"Para volver a tasas más bajas, va a hacer falta paciencia. Mucha. Necesitamos estabilidad, y que sea sostenida en el tiempo", advierte con realismo el economista Andrés Salinas, tras analizar el mercado actual.
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Radiografía de las tasas: Un abanico que asusta (y algún alivio)
El estudio de Salinas muestra un escenario dispar. Algunos bancos ya aplicaron cinco aumentos en el último año. Otros, entre dos y cuatro. La buena noticia, si se quiere, viene de la banca pública: el Banco Nación sigue firme en 4,5% y el Banco Ciudad se mantiene en un sorprendente 3,5% desde el relanzamiento de los UVA. Son, hoy por hoy, los oasis en este desierto.
En la otra punta, bancos como el Hipotecario, Santander y BBVA presentan líneas con tasas que rozan el 9,5%. Supervielle y Patagonia se mueven en torno al 8,5%. Un panorama complejo.
UVA + inflación: La dupla que aprieta el bolsillo
Recordatorio rápido: los créditos UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) se ajustan por inflación. Esto significa que tu deuda se actualiza mes a mes con el índice de precios. A esa actualización, se le suma una tasa fija que, en algunos casos, ya llega al 10%. Un combo que exige tener las cuentas muy claras.
Las condiciones más favorables suelen ser para quienes acreditan su sueldo en el banco emisor, buscan su primera vivienda y tienen empleo registrado. Fuera de ese perfil, prepárate: las tasas pueden superar fácilmente los dos dígitos.
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La city explica: ¿Por qué esta escalada?
¿Los motivos de la suba? Desde el sector financiero apuntan a varios factores. "La alta demanda de créditos hipotecarios, combinada con plazos cada vez más extensos, nos genera un descalce financiero", explica sin rodeos un director financiero de una entidad privada. Traducido: los bancos necesitan más fondos para cubrir esos préstamos a largo plazo.
Una solución teórica sería "securitizar" las hipotecas (venderlas como paquetes en el mercado). Pero, admiten, la macroeconomía argentina aún no da para eso. ¿Resultado? Suben las tasas para moderar la demanda.
Otro jugador clave: "El crecimiento de los préstamos supera al de los depósitos", señalan desde otra entidad. Menos liquidez, más presión alcista sobre las tasas. El futuro de esta tendencia dependerá de la salud del sistema financiero.
Sector inmobiliario en alerta: voces y datos
Tras un inicio de 2024 prometedor, esta suba constante de tasas genera una lógica inquietud. Referentes del sector, trazan un paralelismo con 2017 y anticipan una posible desaceleración en la toma de créditos. "La gente quiere, pero así es difícil", resumen.
La reflexión es contundente: "La demanda es alta; hubo más de un millón de solicitudes en todo el país. Pero hoy, prestar para vivienda no es negocio prioritario para los bancos".
Los números hablan: según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre pasado (2024) se concretaron 1.130 hipotecas. En el primer trimestre de este año (2025), la cifra ascendió a 2.902 operaciones, un promedio mensual apenas por debajo de las 1.000.
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La pregunta del millón: ¿Conviene endeudarse hoy?
Pese al encarecimiento, no todo está perdido. Algunos analistas ven oportunidades. Endeudarse a 30 años es una decisión que excede la tasa: el valor del dólar, la evolución de los salarios y el precio de las propiedades son variables cruciales.
"Las familias analizan todo: cuotas vs. alquiler, estabilidad laboral, inflación. Hay un deseo muy fuerte de acceder a una vivienda", explican. Para Salinas, las tasas del 4% que aún ofrecen algunos bancos son atractivas, aunque con requisitos específicos. Cita el ejemplo de Chile, con créditos indexados y tasas similares. Pero advierte: "Todo depende del poder adquisitivo real y el ajuste salarial".
Propiedades y dólar: ¿Una ventana de oportunidad?
Atención a este dato: los precios de los inmuebles, están muy por debajo de su promedio histórico. Otro reconocido economista, Federico González Rouco, suma el dólar a la ecuación: "Tasas altas restringen el crédito, pero un dólar como el que vimos a $1.100 –recordemos, esto es un ejemplo de un momento pasado– lo volvía más atractivo con propiedades en valores bajos".
Hasta abril del año pasado, muchas familias accedían al préstamo y se dolarizaban vía MEP (que rondaba los $1.300 en ese entonces). En una operación de USD 100.000, la diferencia podía ser de casi USD 20.000.
González Rouco cierra con una reflexión histórica: "En los últimos 80 años, hubo muy pocos períodos con acceso real a crédito hipotecario en Argentina. Para muchos, la prioridad es ser propietarios. La conveniencia económica, a veces, queda en segundo plano".
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Mercado en cifras: ¿Qué dicen los números (y el futuro)?
Según el último informe monetario del Banco Central (con datos hasta abril de este año), los créditos hipotecarios UVA mantenían su crecimiento: un impresionante 14,5% mensual en términos reales y una suba interanual del 223,7%.
La gran incógnita es si esta nueva suba de tasas enfriará la tendencia en los datos de mayo y cómo seguirá el pulso entre oferta, demanda y las condiciones del sistema. Analizar bien cada variable, desde la tasa hasta el precio del metro cuadrado, es hoy más crucial que nunca. El camino es complejo, pero la meta sigue siendo poderosa.
Preguntas que queman: Lo que querés saber sobre los créditos UVA
1. ¿En criollo, por qué suben tanto las tasas UVA?
¡Buena pregunta! Básicamente, hay mucha gente queriendo sacar un crédito hipotecario y los bancos, para no quedarse sin plata, suben el precio (la tasa de interés) para que menos gente pida. Es como cuando algo se pone de moda y sube de precio porque todos lo quieren.
2. Si ya tengo un crédito UVA, ¿Me afecta este aumento?
Ojo acá. Si tu crédito ya está otorgado, la tasa de interés fija que acordaste en su momento no debería cambiar. Lo que sí va a seguir variando es la cuota mensual porque se ajusta por la inflación (la famosa UVA). Esta nueva suba de tasas afecta principalmente a quienes están por sacar un crédito ahora.
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3. Conviene esperar a que bajen las tasas para pedir un crédito UVA?
¡Esa es la pregunta del millón! La verdad es que nadie tiene la bola de cristal. Los expertos como Salinas no ven una baja de tasas cercana. Si encontraste la propiedad de tus sueños y podés afrontar la cuota actual, esperar podría ser arriesgado (los precios de las propiedades también podrían subir).
4. ¿Qué alternativas tengo si los créditos UVA están tan caros?
¡No te desesperes! Explorá otras opciones. Algunos bancos pueden ofrecer créditos hipotecarios tradicionales (con tasas fijas en pesos, aunque suelen ser más altas al principio). También podés considerar juntar más ahorros para dar un anticipo mayor y necesitar menos financiamiento.
5. El Gobierno puede hacer algo para frenar este aumento de tasas?
Es una posibilidad. El gobierno podría implementar medidas para incentivar a los bancos a ofrecer tasas más bajas o para impulsar el ahorro en UVA. Sin embargo, no hay anuncios concretos en este sentido por ahora. Estaremos atentos a cualquier novedad.
¿Vas a sacar un crédito? Cómo leer la letra chica (y no pagar de más)
Si vas a pedir un crédito hipotecario, hay tres siglas que necesitás dominar: TNA, TEA y CFT. Te explicamos qué significan y por qué importan
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Sacar un crédito hipotecario no es como elegir una promo del súper. Es algo grande. Algo que te acompaña durante años y puede cambiar tu día a día. Esa tasa baja que parece una oportunidad imperdible puede esconder comisiones, seguros o intereses que nadie te explicó bien. Y es que no se trata solo de cuánto pagás por mes, sino de cuánto vas a terminar pagando en total.
En esta nota, explicamos de forma clara y práctica qué significan la TNA, la TEA y el CFT, y cómo usarlas a tu favor para entender el verdadero costo del préstamo. Una guía imprescindible antes de endeudarte a largo plazo.
Pedir un crédito no es solo firmar papeles: aprendé a leer la letra chica
Cuando estás por sacar un préstamo hipotecario, los números grandes no son lo único importante. Es fácil fijarse en la tasa de interés que aparece destacada en la web del banco, pero ese número -la famosa TNA- no cuenta toda la historia.
Para saber realmente cuánto vas a pagar, hay que ir un poco más allá y entender tres conceptos clave que hacen la diferencia entre una cuota manejable y un dolor de cabeza: TNA, TEA y CFT.
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TNA: la tasa que todos muestran, pero que no lo dice todo
La Tasa Nominal Anual (TNA) es como el precio de lista de un producto: te da una idea del costo, pero no incluye impuestos ni cargos extra. En los préstamos, funciona igual.
Por ejemplo, si pedís $1.000 con una TNA del 20%, te dicen que en un año devolverás $1.200. Pero ojo: ese cálculo es solo una aproximación. No contempla cómo se acumulan los intereses ni otros gastos asociados.
Es como ir al supermercado, ver una promo atractiva en la góndola y, al pasar por caja, darte cuenta de que había un plus por impuestos o recargos. Con el crédito, ese “plus” puede ser significativo.
TEA: el interés real, con efecto multiplicador
La Tasa Efectiva Anual (TEA) muestra el costo real del préstamo cuando se tiene en cuenta un detalle clave: la capitalización de intereses.
¿En qué consiste? Cada vez que se suman intereses al capital y esos intereses también empiezan a generar intereses, entramos en el mundo del interés compuesto. Es un efecto multiplicador que puede hacer crecer la deuda más de lo que imaginabas.
La TEA es siempre mayor o igual que la TNA, salvo que los intereses se capitalicen una sola vez al año. Si el préstamo tiene pagos mensuales, trimestrales o cualquier otra frecuencia, la TEA te da una imagen más precisa del costo total.
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CFT: el número más importante (y a veces el más escondido)
Llegamos al que debería ser el gran protagonista de cualquier decisión financiera: el Costo Financiero Total (CFT). Este dato integra absolutamente todo: TNA, comisiones, seguros, impuestos, gastos administrativos y cualquier otro cargo adicional.
¿El problema? No siempre está claramente visible. A veces aparece en letra chica, otras veces sin el IVA incluido, o como un estimado. Pero es el valor que realmente importa para saber cuánto terminarás pagando por tu crédito.
Dos bancos pueden ofrecerte la misma TNA, pero si uno cobra comisiones más altas o exige seguros adicionales, el CFT puede dispararse. Comparar el CFT entre entidades es lo que realmente marca la diferencia.
Tres letras, una decisión: cómo evitar sorpresas al pedir un crédito
Antes de firmar un contrato hipotecario, asegurate de entender estos tres conceptos:
• TNA: la tasa nominal, base para empezar a calcular.
• TEA: incluye cómo se acumulan los intereses en el tiempo.
• CFT: el costo total, incluyendo todo lo que vas a pagar.
La clave está en no quedarse solo con el número más visible. Hacé cuentas, leé bien las condiciones y compará ofertas con la mirada puesta en el CFT con IVA. Así podés elegir con información real, sin sorpresas ni sobrecostos inesperados.
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Sueño postergado ¿Por qué no despegan los créditos hipotecarios?
La recuperación del crédito hipotecario sigue frenada. ¿El motivo? Una combinación de inflación, ingresos deprimidos y costos que no encuentran su equilibrio
El crédito hipotecario sigue en pausa en Argentina, mientras el costo de construcción sube y los ingresos no alcanzan. En esta nota, el economista Esteban Domecq explica por qué aún no despega el financiamiento a la vivienda, qué factores lo frenan y qué condiciones podrían cambiar el escenario en los próximos años.
Expo Construir: señales de alerta en un mercado que busca reactivarse
Más de 30 mil personas participaron de la última edición de la Expo Construir. Allí, el economista Esteban Domecq analizó el presente del mercado inmobiliario y los desafíos que enfrenta el crédito hipotecario en Argentina.
La conclusión fue clara: aunque hay señales positivas, el sistema de financiamiento aún está muy lejos de reactivarse.
Suben los costos, pero no los precios: el nuevo dilema del ladrillo
Entre 2022 y 2023, los materiales de construcción empezaron a marcarse al dólar libre. El resultado: costos inflados, distorsiones y un aparente “boom de construcción barata” que, en realidad, era un espejismo cambiario.
Hoy, con el dólar estabilizado, esos mismos materiales no bajaron al ritmo del tipo de cambio. Y eso genera un desfase que impacta en toda la cadena.
Domecq advierte que los costos en dólares ya se duplicaron en un año y medio. Y aunque no están caros en términos históricos, todavía tienen margen para subir. El problema: el precio del metro cuadrado de las propiedades creció apenas un 10%. Un desajuste que frena proyectos.
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¿Y el crédito? Sigue sin aparecer
Los números del crédito hipotecario siguen en niveles mínimos. Para Domecq, el principal obstáculo es la inflación. Mientras no se logre una baja sostenida -de al menos 2% mensual o menos-, no hay forma de generar confianza.
Pero la inflación no es el único escollo. También faltan ingresos reales. Las familias aún destinan gran parte de su sueldo a servicios básicos, lo que deja poco margen para afrontar una cuota hipotecaria.
¿Qué tiene que pasar para que vuelva el crédito?
1. Estabilidad macro sostenida: Sin inflación controlada y tasas más bajas, el crédito no tiene chance.
2. Recomposición de ingresos: La relación cuota-ingreso es clave para acceder a un préstamo.
3. Desarrollo del mercado secundario: Hace falta más ahorro en pesos y un sistema que le dé liquidez al crédito hipotecario.
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Un mercado en transición: oportunidades y desafíos
La demanda de propiedades volvió, pero en un mercado más selectivo y dolarizado. Con el tipo de cambio estabilizado, muchas personas recuperaron poder adquisitivo en dólares. Eso reactivó la búsqueda de inmuebles.
Según Domecq, si se mantienen las reglas fiscales y monetarias, el crédito va a volver. ¿Cuándo? Es incierto. Puede llevar uno o tres años. Todo dependerá de la política, del contexto global y de cómo se implemente el programa económico.
Mirada a largo plazo: optimismo con reservas
La buena noticia es que el mercado ya salió de la parálisis. La mala: el crédito todavía no acompaña. Pero si el proceso de estabilización avanza y la inflación baja, el sistema financiero podría volver a jugar un rol clave.
Para Domecq, la clave está en la paciencia y la consistencia. Si el rumbo se mantiene, el crédito hipotecario puede resurgir como herramienta de acceso a la vivienda.
Entre Ríos y un acuerdo que acerca a más familias a su casa propia
Inmobiliarias entrerrianas ya pueden publicar en la nueva plataforma que conecta propiedades aptas para crédito con quienes buscan financiamiento
El acceso a la vivienda suma un nuevo canal digital en Entre Ríos: +Hogares, la plataforma que une a inmobiliarias habilitadas con compradores que buscan crédito hipotecario.
Gracias a un acuerdo entre el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios y el Banco Nación, esta herramienta ya está disponible para quienes quieran publicar o encontrar propiedades financiables en forma ágil, segura y 100 % online.
Una alianza que potencia el mercado inmobiliario entrerriano
El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos (CCPIER) y el Banco Nación firmaron un convenio clave para el sector: la incorporación de propiedades al nuevo marketplace +Hogares, un sitio web orientado a quienes desean adquirir una vivienda con crédito hipotecario.
La plataforma permitirá a corredores inmobiliarios matriculados cargar inmuebles habilitados para este tipo de financiamiento, conectando de manera directa y segura a corredores con compradores interesados en dar el paso hacia su casa propia.
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Publicar propiedades, gestionar reservas y contactar compradores: todo desde un solo lugar
Con un diseño intuitivo, +Hogares ofrece a las inmobiliarias la posibilidad de crear su perfil, subir publicaciones y administrar cada propiedad de forma autónoma.
Además, los usuarios que naveguen la plataforma podrán acceder a información clara, contactar a los profesionales responsables y avanzar con el proceso de reserva si encuentran una propiedad de su interés.
“Desde el Colegio, vamos a facilitar al banco el listado de matriculados para asegurar que solo corredores habilitados puedan operar dentro de la plataforma”, explicó la presidenta del CCPIER, María Paula Armándola. Esta validación brinda garantías tanto a los compradores como al sistema.
Todo lo que las inmobiliarias deben saber para registrarse
Para comenzar a operar, las inmobiliarias deben seguir un sencillo proceso de alta. Al respecto, el Banco Nación ofrece un tutorial paso a paso.
Asimismo, el Colegio recuerda a sus matriculados que, al momento de registrarse, deben presentar el certificado de matrícula profesional -incluso si ya fue ingresado previamente en el formulario- y considerar que, por su condición de profesionales liberales, no requieren habilitación municipal ni deben tributar Ingresos Brutos como comercio.
Profesionales inmobiliarios se suman al Marketplace del Banco Nación
Un convenio entre el Banco Nación y el Colegio de Martilleros bonaerense permitirá ofrecer propiedades con créditos hipotecarios a través de una plataforma digital
El Banco Nación y el Colegio de Martilleros bonaerense sellaron una alianza estratégica que permitirá a los profesionales inmobiliarios ofrecer propiedades a través del Marketplace “+Hogares”.
La iniciativa, que contempla solo a matriculados de la provincia de Buenos Aires, busca facilitar el acceso a inmuebles con financiamiento bancario y contribuir a la recuperación del mercado habitacional.
Acordaron integrar a martilleros matriculados al portal de propiedades del Banco Nación
El Banco de la Nación Argentina y el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires firmaron un convenio de cooperación que permitirá a los profesionales inmobiliarios matriculados publicar inmuebles en el Marketplace “+Hogares”, la plataforma institucional orientada a la comercialización de propiedades con financiamiento hipotecario.
El acuerdo establece que solo podrán participar los martilleros y corredores públicos habilitados en territorio bonaerense, quienes podrán ofrecer propiedades disponibles para ser adquiridas mediante los créditos hipotecarios que brinda la entidad financiera.
La rúbrica del convenio se concretó en un encuentro encabezado por Lucas Ponisio, gerente departamental de Desarrollo y Gestión de Productos Hipotecarios del Banco Nación. En representación del Colegio, asistieron su presidente, Luis Eusebio Colao, y el vicepresidente, Alfredo Lavalle.
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Un impulso para la reactivación del mercado inmobiliario
La iniciativa busca fortalecer la colaboración entre ambas instituciones y promover la visibilidad de inmuebles aptos para ser financiados mediante líneas crediticias del banco. En este sentido, el Marketplace funcionará como un canal directo entre los profesionales inmobiliarios registrados y quienes buscan acceder a una vivienda con apoyo financiero.
“El convenio brindará un importante beneficio para los ciudadanos que se encuentran en la búsqueda de un inmueble con crédito hipotecario bancario”, señaló Colao. Además, destacó que esta herramienta contribuirá a dinamizar un sector que comienza a mostrar signos de reactivación tras años de estancamiento.
Capacitación para el uso de la plataforma
Como parte del plan de implementación, se prevé la realización de una capacitación virtual dirigida a los martilleros bonaerenses. El objetivo es que puedan familiarizarse con la operatoria de la plataforma y comenzar a publicar las propiedades de forma efectiva en el corto plazo.
Qué se necesita para que los créditos hipotecarios reactiven la construcción
Pese al regreso de los préstamos para vivienda, el financiamiento no logra impulsar la construcción ni dinamizar las ventas
Aunque la vuelta del crédito hipotecario marcó un hito tras años de inactividad, su impacto en el sector inmobiliario sigue siendo marginal. Entre los escasos préstamos otorgados y las trabas estructurales, la reactivación del mercado aún está lejos de concretarse. ¿Qué se necesita para que este instrumento cumpla su función y reactive la construcción?
Pocas operaciones y muchas dudas
Desde el relanzamiento de las líneas hipotecarias, el Banco Hipotecario entregó 1.000 préstamos en todo el país, mientras que el Banco Municipal de Rosario otorgó apenas 60 en la provincia de Santa Fe. Las cifras, si bien reflejan cierto movimiento, resultan insuficientes para influir en un mercado deprimido.
En Rosario, por ejemplo, la construcción de viviendas atraviesa una de sus peores etapas: los permisos para nuevas obras cayeron un 38% en el primer bimestre del año, en comparación con el promedio de la última década. Los desarrolladores enfrentan costos crecientes y dificultades para trasladarlos a precios, mientras que los compradores encuentran valores aún inaccesibles en relación con sus ingresos.
Ante este panorama, la opción de adquirir viviendas usadas gana terreno por la posibilidad de negociar mejor el precio y cerrar operaciones con dinero en mano.
El freno del crédito hipotecario
Durante el Foro de la Construcción "Converge", realizado en la Bolsa de Comercio de Rosario, el presidente del Banco Municipal, Claudio Forneris, calificó como "escasa" la colocación de créditos Nido. Señaló que, aunque los trámites son transparentes y de alcance provincial, la burocracia y el temor a la inflación frenan a muchos beneficiarios. De hecho, una de cada dos personas sorteadas decide no tomar el préstamo, aun con la carpeta aprobada.
Por su parte, el Banco Hipotecario reportó 1.000 préstamos otorgados en todo el país. Su gerente de banca corporativa, Manuel Puelles, reconoció que aún es difícil impulsar el crédito a largo plazo por la fragilidad del sistema financiero local: los bancos prestan con depósitos de corto plazo, lo que limita el margen de acción.
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Mercado de capitales: el eslabón perdido
Para que los bancos puedan ofrecer créditos hipotecarios en mayor volumen, es clave contar con un mercado de capitales robusto que permita cubrir los riesgos a largo plazo. Así lo explicó Puelles, al señalar que sin ese respaldo, los préstamos hipotecarios seguirán siendo marginales.
Fernando Luciani, CEO del Mercado Argentino de Valores, coincidió en que existen actores interesados en asumir riesgos -como aseguradoras y fondos especializados-, pero que aún no están dadas las condiciones económicas para que ese mercado funcione plenamente. Inflación sostenida baja, superávit fiscal y reducción del riesgo país son algunos de los factores necesarios para su desarrollo.
Hipoteca de bien futuro: una alternativa en construcción
El gobierno nacional habilitó la posibilidad de otorgar créditos para viviendas en construcción mediante boleto de compraventa, una modalidad conocida como "hipoteca de bien futuro". Esta herramienta, que permite financiar desarrollos desde sus primeras etapas, es bien vista por el sector inmobiliario, aunque su implementación enfrenta obstáculos.
Los bancos se muestran cautelosos. Señalan trabas operativas, como la falta de agilidad en Registros de la Propiedad y Catastro, y la necesidad de sumar nuevos entes habilitados para registrar boletos. Además, persisten dudas sobre los riesgos en los primeros años de aplicación.
Nuevas líneas con impacto limitado
Mientras se ajustan los detalles de la hipoteca de bien futuro, el Banco Hipotecario lanzó una línea de préstamos personales para viviendas industrializadas y modulares, con una tasa de UVA + 15% a seis años. Esta modalidad, que no requiere hipotecar, financia desarrollos preacordados con la entidad.
En tanto, el Banco Municipal anunció que en los próximos 60 días activará créditos hipotecarios para unidades en edificios con al menos un 70% de avance. Con una tasa UVA + 3% para clientes del banco y financiación a 15 años por hasta 100 millones de pesos, la propuesta busca reducir riesgos y dinamizar un segmento con alto stock disponible.
¿Pueden subir los precios de las propiedades con las nuevas medidas?
La flexibilización del acceso al dólar oficial y el regreso del crédito hipotecario dinamizan el mercado inmobiliario, generando mayor previsibilidad en las operaciones
La eliminación de las restricciones para adquirir dólares en el mercado oficial, sumada al regreso del crédito hipotecario, marca un nuevo escenario en el sector inmobiliario. Con operaciones que comienzan a dinamizarse y mayor previsibilidad en los precios, el mercado experimenta un proceso de reactivación sostenido.
Especialistas destacan el rol clave del financiamiento y la importancia de un entorno más transparente para consolidar esta tendencia.
La reactivación del mercado inmobiliario: entre el fin del cepo y los créditos hipotecarios
Desde hace años, las propiedades se tasan en dólares como una forma de resguardar valor frente a la inflación y la devaluación. Sin embargo, la existencia del cepo cambiario y la diferencia entre el tipo de cambio oficial y el paralelo generó distorsiones en los valores de referencia.
Con la liberación del acceso a divisas, esta situación comenzó a revertirse. Según explicó María Paula Armándola, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos (CCPIER), este cambio otorga mayor certidumbre y transparencia: “La salida del cepo trae mayor claridad en los precios y facilita la posibilidad de conseguir dólares para cerrar operaciones”, indicó.
Si bien esta flexibilización no influye directamente sobre la oferta o la demanda, su impacto se percibe en la estabilización de valores y la simplificación de los procesos de compraventa. Según Armándola, el factor que más dinamiza actualmente la demanda es la vuelta del crédito hipotecario.
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El regreso del crédito: impulso clave para la demanda
El restablecimiento del crédito hipotecario desde mayo del año pasado se convirtió en un motor de reactivación. Armándola señaló que los bancos han comenzado a adaptarse con mayor agilidad a los nuevos productos financieros, eliminando trabas y facilitando el acceso.
“Las entidades están más dispuestas a otorgar préstamos, y muchas personas ya están comprando. Hay numerosas consultas y operaciones concretadas”, aseguró.
Entre las propiedades más demandadas, se destacan los departamentos y las casas ubicadas fuera de los bulevares, una tendencia que refleja el interés por viviendas con mayor espacio y menor densidad urbana.
¿Pueden subir los precios de las propiedades?
La evolución del dólar sigue siendo un factor que incide indirectamente en el mercado, sobre todo en el costo de construcción. Armándola reconoció que los bienes inmuebles poseen una estructura de precios más compleja que otros productos de consumo.
“A diferencia de un bien manufacturado, como una prenda, donde el aumento del insumo impacta directamente en el precio final, en los inmuebles influyen múltiples variables”, explicó.
Entre esos factores, identificó tres grupos:
- Características intrínsecas: materiales, mano de obra, diseño y funcionalidad, todas afectadas por los costos de construcción.
- Condiciones extrínsecas: ubicación y entorno, que pueden generar externalidades positivas o negativas.
- Situación del mercado: nivel de actividad, oferta y demanda, contexto económico general, entre otros.
En este último punto, la salida del cepo aparece como un factor de estabilización, al reducir la incertidumbre y facilitar la toma de decisiones tanto para compradores como para vendedores.
¿Cómo influye el fin del cepo cambiario en créditos y alquileres?
La eliminación del cepo cambiario reactiva al sector inmobiliario. Se esperan cambios inmediatos en compraventa, alquileres y créditos hipotecarios
Con el fin del cepo cambiario y la implementación de un nuevo régimen monetario, el mercado inmobiliario argentino entra en una etapa de redefinición. La adopción del dólar oficial como referencia en las operaciones promete reducir distorsiones, reactivar el crédito hipotecario y brindar mayor previsibilidad. Sin embargo, la inflación continúa siendo un factor clave que condiciona decisiones de compra, acceso al crédito y evolución de los alquileres.
Nuevo escenario cambiario: qué cambia para el mercado inmobiliario
La eliminación del cepo cambiario marca un punto de inflexión para la economía real. Uno de los sectores que sentirá el impacto de forma inmediata es el mercado inmobiliario, que ya registra una alta demanda. El nuevo régimen modificará la dinámica de compraventa, afectará los alquileres y también influirá en los créditos hipotecarios, tanto vigentes como futuros.
Desde este lunes, el sector dejará de operar con el dólar MEP como referencia y comenzará a utilizar el dólar oficial, dentro de una banda cambiaria establecida entre $1.000 y $1.400. Este cambio apunta a reducir las distorsiones en los valores de referencia, brindar mayor previsibilidad a las operaciones y reactivar el crédito hipotecario.
En este contexto, las expectativas dentro del sector inmobiliario son elevadas.
Inflación, créditos y alquileres: los desafíos que persisten
Más allá del nuevo marco cambiario, la inflación continúa siendo una variable clave para tres grupos centrales del mercado: quienes evalúan tomar un crédito hipotecario, quienes ya cuentan con uno vigente y los inquilinos.
El viernes anterior al anuncio del nuevo régimen, el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) informó que la inflación de marzo fue del 3,7%, por encima del 2,4% registrado en febrero. Con este dato, la suba acumulada en el primer trimestre asciende al 8,6%. Este índice se vuelve determinante al analizar el comportamiento de los créditos ajustables por UVA, el valor de los alquileres y la capacidad de compra en el mercado.
Alquileres: cómo impactan la inflación y el ICL
La suba de precios registrada en marzo, sumada al cambio de régimen monetario, plantea un escenario complejo para los alquileres. Si bien se espera una posterior estabilización, los valores ajustados por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) continuarán en alza.
También se verán afectados los contratos atados al Índice de Contrato de Locación (ICL), que contempla la evolución del IPC y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). Como consecuencia, el valor de los alquileres se incrementará en línea con la suba de este índice.
Los contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio de 2020 se ajustan anualmente según el ICL, esquema que se mantiene vigente hasta su vencimiento pese a la derogación de la normativa en diciembre de 2023. En abril, estos alquileres registraron una suba interanual del 116,85%, impulsada por un aumento del índice, que pasó del 10,8% al 23,42%.
Créditos UVA: entre la reactivación y la incertidumbre
Aunque los créditos hipotecarios muestran señales de recuperación, la reciente aceleración de la inflación genera incertidumbre entre quienes evalúan acceder a nuevas líneas y quienes ya cuentan con un préstamo activo.
La mayoría de las entidades financieras ofrece créditos ajustados por UVA, un esquema que implica un aumento en el valor de las cuotas ante cualquier suba del índice inflacionario. En este contexto, la evolución de los precios será determinante para definir la sostenibilidad de este tipo de financiamiento.
Inflación y fin del cepo ¿Cómo impactarán en el mercado inmobiliario?
El levantamiento del cepo cambiario y la aceleración inflacionaria generan incertidumbre sobre el futuro de los créditos hipotecarios ajustados por UVA
El reciente levantamiento del cepo cambiario, junto con una nueva aceleración de la inflación, reconfigura el panorama económico argentino y abre interrogantes sobre el futuro del crédito hipotecario. En un mercado inmobiliario dolarizado y con préstamos atados a la inflación, las decisiones del Gobierno generan incertidumbre sobre la accesibilidad y sostenibilidad del financiamiento para la vivienda.
Fin del cepo y suba de la inflación: claves para entender el nuevo escenario
El Gobierno anunció el fin del cepo cambiario y confirmó un nuevo salto inflacionario. En marzo, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una suba del 3,7%, frente al 2,4 % de febrero. La inflación acumulada en los primeros tres meses del año alcanza el 8,6%, con una variación interanual del 55,9%, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
A esto se suma la decisión de liberar el tipo de cambio. Desde ahora, el valor del dólar oscilará dentro de una banda de entre $1.000 y $1.400, con flotación libre y sin intervención del Banco Central. Este nuevo esquema genera expectativas sobre su impacto en el mercado de créditos hipotecarios, donde las propiedades suelen valuarse en dólares.
Dólar oficial y UVA: cómo cambia el cálculo de los créditos
A partir del lunes, los créditos comenzarán a operar con el dólar oficial, reemplazando al dólar MEP como referencia. Así lo explicó el economista Federico González Rouco, quien destacó que, aunque es prematuro anticipar efectos concretos, no espera un escenario de inestabilidad cambiaria. “El MEP, que se usaba para comparar con los créditos en UVA, ya superaba los $1300”, indicó.
Qué pasa con las cuotas: inflación y riesgo de encarecimiento
La inflación también juega un papel central en este contexto. Aunque no afectaría directamente a quienes se encuentran en proceso de calificación crediticia, sí impactará en las cuotas de los créditos en curso. Como están ajustados por UVA, y esta unidad se actualiza según el IPC, los pagos mensuales se encarecen si la inflación continúa en alza.
En los últimos seis meses, las cuotas de los préstamos en UVA subieron un 15,9%, reflejo del aumento sostenido del costo de vida. En un país con alta inflación, este tipo de créditos representa un riesgo elevado para las familias, especialmente cuando los ingresos no acompañan ese ritmo.
Salarios estancados y acceso limitado: el freno al crédito
Según González Rouco, el factor clave para la expansión de los créditos es el ingreso de los solicitantes. “Sin una mejora en los salarios, el acceso al financiamiento seguirá siendo restringido”, advirtió. En ese sentido, recordó que en 2018 los préstamos se paralizaron principalmente por la devaluación, no por la inflación. “Tener baja inflación ayuda a tomar decisiones, pero lo esencial es que puedas pagar la cuota con tu sueldo”, señaló.
Toma de decisiones: responsabilidad y previsión ante un crédito en UVA
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, también subrayó la necesidad de responsabilidad al momento de solicitar un crédito ajustado por UVA. “Más allá del nivel de inflación, quien accede a un préstamo debe saber que la cuota y el capital se ajustarán en UVA. Es fundamental considerar la estabilidad laboral y la evolución de los ingresos para asumir ese compromiso”, remarcó.
Rozados explicó que la existencia de la unidad de cuenta UVA se justifica por la persistencia de la inflación. “Si no hubiese inestabilidad, los préstamos serían en pesos sin necesidad de indexación. Pero, ante índices elevados, la UVA se vuelve una herramienta necesaria”, concluyó.
El mercado inmobiliario, expectante ante la liberalización cambiaria
Desde el sector inmobiliario, también se observa con atención el impacto de la eliminación del cepo. Para Daniel Bryn, responsable del Monitor Inmobiliario, este es un paso clave: “Todos los ciclos inmobiliarios empezaron con la salida del cepo. Que la gente pueda comprar dólares sin restricciones es una gran noticia”.
Con un tipo de cambio más transparente y sin restricciones para acceder al dólar, el mercado inmobiliario podría recuperar dinamismo. Sin embargo, la evolución de la inflación y los salarios será determinante para definir el verdadero alcance de los créditos hipotecarios en este nuevo escenario económico.
Nuevos créditos para comprar departamentos en obra
La línea, enmarcada en los créditos Nido, estará disponible en unos 60 días y permitirá financiar unidades en edificios con un 70% de avance
El Banco Municipal de Rosario (BMR) anunció una nueva línea de créditos hipotecarios destinada a financiar la compra de departamentos en edificios en construcción. La iniciativa, que forma parte del programa provincial de créditos Nido, estará disponible en los próximos 60 días y apunta a facilitar el acceso a la vivienda en desarrollos con un 70% de avance de obra.
Financiamiento para unidades en obra: nueva apuesta del Banco Municipal
El Banco Municipal de Rosario lanzará una línea de créditos hipotecarios destinada a la compra de departamentos en edificios en construcción. El anuncio fue realizado por Claudio Forneris, presidente de la entidad, durante su participación en el foro Converge, que se desarrolló en la Bolsa de Comercio de Rosario.
La línea estará operativa en aproximadamente 60 días y se enmarca en el programa de créditos Nido, que cuenta con subsidios del gobierno provincial. Incluirá una tasa UVA más 3% para clientes con cuenta en el banco, un plazo de financiación de hasta 15 años y un monto máximo de 100 millones de pesos.
Hipotecas para bienes futuros: un impulso clave al sector
La medida se alinea con la reciente disposición del gobierno nacional que permite a las entidades financieras otorgar créditos para la compra de inmuebles que aún no están escriturados. Esta posibilidad permite que quienes compren unidades en loteos o edificios en desarrollo bajo fideicomiso al costo puedan acceder al financiamiento presentando el boleto de compraventa debidamente registrado.
Estas operaciones, conocidas como hipotecas de bien futuro, resultan fundamentales para reactivar el sector inmobiliario, ya que permiten financiar obras nuevas, en lugar de limitarse a viviendas ya escrituradas. Aunque la figura legal ya está disponible, los bancos aún no habían implementado esta modalidad de forma concreta.
Requisitos y condiciones para acceder al crédito
El Banco Municipal precisó que solo se financiarán unidades ubicadas en edificios con un grado de avance de obra del 70% o más. Este requisito permite reducir el riesgo asociado al proyecto, dado que la distancia hasta la finalización es menor. A diferencia de los proyectos que se encuentran en etapas iniciales, esta condición simplifica la evaluación, ya que no requiere un análisis exhaustivo del desarrollador ni del proyecto completo.
Para que una unidad sea elegible, será necesario que en Catastro y el Registro de la Propiedad se inscriban definitivamente los planos de obra, identificando cada unidad con sus respectivas superficies y características, incluso si la construcción aún no está terminada. También será condición indispensable la instrumentación formal del boleto de compraventa.
La responsabilidad de gestionar la inscripción de la obra recaerá sobre el desarrollador o constructor, mientras que el crédito será solicitado directamente por el comprador de la unidad. El lanzamiento oficial dependerá de la coordinación técnica entre Catastro y el área de Vivienda, que se encuentra en etapas avanzadas.
¿Sabés quién elige al escribano cuando comprás con crédito hipotecario?
Los compradores que adquieren un inmueble con crédito hipotecario tienen derecho a elegir al escribano que intervendrá en la operación, según lo establece la normativa vigente
En un contexto de recuperación del crédito hipotecario y con niveles de compraventa en alza, muchos compradores desconocen un aspecto clave del proceso: su derecho a elegir al escribano que los representará.
Aunque las entidades financieras intervienen en la designación del notario para la escritura de hipoteca, la normativa vigente respalda la potestad del comprador para seleccionar al profesional en la escritura de compraventa. Conocer esta diferencia resulta fundamental para garantizar transparencia y resguardar los intereses de quien adquiere una propiedad.
Compraventa con crédito: quién elige al escribano
En la compra de un inmueble con financiamiento hipotecario, surge una duda frecuente: ¿quién tiene la facultad de elegir al escribano en una operación inmobiliaria financiada por un banco? La respuesta varía según el tipo de escritura. En el caso de la hipoteca, el escribano es designado por la entidad financiera que otorga el crédito. En cambio, para la escritura de compraventa, es el comprador quien puede seleccionar al profesional de su confianza.
Qué establece la ley sobre la designación del escribano
La Ley 25.093, en su artículo 1°, establece que las entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526 deben respetar la designación de escribanos acordada por las partes en el boleto de compraventa. La normativa contempla, además, las disposiciones previstas en las leyes de defensa del consumidor y de la competencia.
El presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Jorge De Bártolo, explicó que esta normativa fue sancionada en 1993, cuando se registraban cerca de 40.000 hipotecas anuales. En ese contexto, destacó la importancia de que los compradores puedan elegir al escribano que los acompañó durante el proceso, ya sea por recomendación, confianza o asesoramiento previo. También remarcó la necesidad de fomentar un trabajo articulado entre profesionales, respetando siempre el derecho del comprador a decidir.
La elección del notario, clave para garantizar transparencia
El Colegio Notarial de Mendoza también impulsó una campaña informativa ante la confusión que persiste sobre la elección del escribano en operaciones con hipoteca. Desde la entidad señalaron que el comprador conserva el derecho a elegir al notario de su confianza, y advirtieron que cualquier intento de limitar esa elección va en contra de lo que dispone la ley.
La escritura de compraventa y la de hipoteca son actos jurídicos distintos. Por lo tanto, pueden intervenir escribanos diferentes, lo cual refuerza el principio de transparencia y permite que el comprador cuente con un profesional que represente sus intereses durante todo el proceso.
Pedido a las entidades bancarias para agilizar los trámites
Desde el Colegio de Escribanos de CABA solicitaron a las asociaciones bancarias que aceleren el envío de la documentación a las escribanías. Argumentaron que agilizar el proceso no solo ahorra tiempo, sino también dinero. Señalaron que el escribano es el responsable de verificar los antecedentes del título de propiedad, analizar si proviene de una sucesión, si fue donado o si tiene una hipoteca vigente.
También debe evaluar las condiciones legales del vendedor. El asesoramiento técnico y legal del escribano resulta clave para llegar correctamente a la instancia de firma de la escritura traslativa de dominio, que es el acto que otorga la titularidad del inmueble.
¿Querías sacar un crédito hipotecario? Un dato podría dejarte fuera del mercado
Una variable esencial complica el acceso al crédito hipotecario y frena operaciones inmobiliarias clave para la reactivación del sector
La reciente suba del dólar MEP encendió las alarmas en el mercado inmobiliario argentino. Este salto impacta de lleno en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario, justo cuando el sector comenzaba a mostrar signos de recuperación.
La combinación de tasas en alza, inflación y presión cambiaria vuelve a complicar el acceso a la vivienda, dejando afuera a potenciales compradores que, hasta hace poco, cumplían con todos los requisitos.
Créditos hipotecarios en alerta: el impacto de la suba del dólar MEP en el acceso a la vivienda
Durante los últimos meses, el crédito hipotecario comenzó a recuperar terreno en Argentina. La relativa estabilidad del dólar, sumada a una mejora nominal de los salarios en pesos, abrió una ventana de oportunidad para quienes buscaban acceder a una vivienda propia. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y de los portales inmobiliarios, en enero los ingresos crecieron un 2,9% mensual, mientras que el valor del metro cuadrado en dólares subió apenas 0,6%.
Sin embargo, esa ventana se está cerrando rápidamente. La reciente suba en el dólar MEP -referencia clave en las operaciones inmobiliarias- impacta directamente en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario.
La fragilidad del sistema: créditos en pesos, propiedades en dólares
En Argentina, la mayoría de los bancos otorga préstamos en UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), ajustables por inflación, y financia hasta el 75% del valor de la propiedad. Como los inmuebles se cotizan en dólares, la suba del tipo de cambio puede descalzar completamente la operación.
El esquema es sensible: los ingresos del solicitante no deben superar el 25% de afectación por cuota inicial. Si la propiedad sube en pesos por efecto del tipo de cambio, ese porcentaje se dispara. Y como las entidades no amplían el monto financiado, la diferencia debe cubrirla el comprador.
Según el economista especializado Federico González Rouco, cubrir esa diferencia implica contar con mayores ingresos o con más dólares ahorrados, dos alternativas que no son sencillas de conseguir.
Una posible salida es incrementar el anticipo en dólares. Aunque los bancos exigen un mínimo del 25%, muchos interesados no tienen capacidad de aportar más fondos, ya que no disponen de ese dinero.
Tasas en alza y un mercado cada vez más restringido
Al alza del dólar MEP se suma otro factor de presión: el incremento en las tasas de interés. La tasa efectiva anual promedio de los créditos hipotecarios ya alcanza el 5,6%, aunque el Banco Municipal de Rosario se mantiene como el más competitivo con un 4,2% para la demanda general, y 3% para aquellos beneficiarios que perciben sus haberes en la entidad.
González Rouco sostiene que, si bien la tasa puede negociarse, cambiar de banco o extender el plazo, cuando sube el dólar no hay mucho margen de maniobra. Esta combinación de variables -suba del dólar, aumento de tasas e inflación proyectada- eleva el costo de las propiedades y deja fuera a quienes hasta hace poco calificaban para un crédito.
A este contexto se suma un escenario internacional inestable, con tensiones geopolíticas y movimientos en los mercados globales, que incentivan la dolarización de carteras. En la economía argentina, esto genera más presión sobre el tipo de cambio y complica aún más la estabilidad necesaria para ofrecer créditos en moneda local.
Oportunidades limitadas y un acceso desigual
A pesar del panorama complejo, algunos especialistas destacan que el sector inmobiliario aún presenta oportunidades. Afirman que los precios en dólares siguen bajos en términos históricos y que, si el crédito logra estabilizarse, los valores podrían aumentar. Por eso, quienes logren ingresar al mercado en este momento podrían obtener beneficios a futuro.
No obstante, advierte que este escenario es viable solo para quienes ya cuentan con dólares o poseen respaldo financiero suficiente. El acceso masivo al crédito continúa siendo muy limitado.
Actualmente, el stock total de créditos hipotecarios en Argentina ronda los 200 millones de dólares, una cifra baja si se la compara con países de características similares. La reciente disparada del dólar vuelve a poner en evidencia que el acceso a la vivienda depende más de las condiciones macroeconómicas que de la capacidad de pago en pesos.
González Rouco concluye que los inmuebles aún no reflejan el aumento de valor que podría venir y recomienda aprovechar la oportunidad actual. Asegura que, si es posible ingresar al mercado, conviene hacerlo, ya que la seguridad de una vivienda no tiene precio.
¿Alquilar o un crédito hipotecario? Claves para tomar la mejor decisión
Los riesgos, oportunidades y costos reales a considerar al enfrentar el pago de cuotas mensuales y tomar una decisión financiera a largo plazo
Asumir un crédito hipotecario es una decisión financiera de gran impacto que requiere un análisis detallado. Evaluar la tolerancia al riesgo, la estabilidad laboral y los costos asociados es fundamental para determinar si conviene más comprar una propiedad o continuar alquilando.
El impacto de la inflación en los créditos hipotecarios
La mayoría de los créditos hipotecarios en Argentina están denominados en UVA, lo que significa que su valor se ajusta según la inflación. Si bien el Banco Central de la República Argentina (BCRA) proyecta una inflación del 25,9% para 2025 según el informe del REM publicado en enero, la incertidumbre a largo plazo es un factor determinante. En un préstamo con un plazo de 20 años, la variación inflacionaria puede alterar significativamente el costo final de la deuda.
Para quienes buscan minimizar riesgos, es clave contar con un plan de contingencia, como la posibilidad de precancelación del crédito en caso de un aumento desmedido de la inflación.
Estabilidad laboral y ubicación: factores determinantes
Un crédito hipotecario implica un compromiso financiero prolongado, generalmente de 20 años. Por ello, la estabilidad laboral es un requisito fundamental. Además, antes de asumir la deuda, es clave definir si la propiedad se encuentra en una ubicación acorde a las necesidades futuras, ya que vender una vivienda con hipoteca puede resultar complejo.
Costo Financiero Total: el verdadero precio del crédito
Para determinar la conveniencia de un crédito hipotecario, no basta con comparar tasas de interés. Es imprescindible analizar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye no solo intereses, sino también comisiones, seguros y otros gastos adicionales. Este dato está disponible en las entidades bancarias y permite evaluar con mayor precisión el impacto del préstamo en la economía personal.
Gastos adicionales en la compra de una propiedad
Adquirir una vivienda no solo implica el pago del crédito. Existen costos adicionales como impuestos, sellados y honorarios notariales que pueden aumentar significativamente el presupuesto necesario. Algunos bancos ofrecen condiciones más favorables si el titular cobra su sueldo en la misma entidad, por lo que evaluar un posible cambio bancario puede generar beneficios financieros.
¿Cuándo conviene sacar un crédito hipotecario?
Si se cuenta con estabilidad laboral y un plan financiero que minimice riesgos, un crédito hipotecario puede representar una buena oportunidad para acceder a la vivienda propia. Sin embargo, si la economía personal es inestable o el monto del préstamo resulta demasiado elevado en comparación con un alquiler, podría ser más conveniente esperar y continuar ahorrando hasta encontrar una opción más accesible.
Créditos hipotecarios: 3 claves para evitar sorpresas
Antes de solicitar un crédito hipotecario, es crucial comprender todos los costos y condiciones para evitar imprevistos financieros
Estas tres preguntas esenciales te ayudarán a tomar una decisión informada.
1) ¿Cuál es la diferencia entre la tasa de interés y el costo financiero total?
Al evaluar un préstamo hipotecario, los expertos coinciden en que la clave está en analizar el Costo Financiero Total (CFT). Aunque la Tasa Nominal Anual (TNA) se publica de manera explícita, los costos asociados a la operación pueden pasar desapercibidos y afectar significativamente el costo real del crédito.
El CFT, regulado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), incluye no solo la TNA sino también otros gastos, como seguros de incendio y vida, comisiones por apertura y evaluación crediticia (aunque pueden estar bonificadas), impuestos como el IVA (21%) sobre los intereses, honorarios notariales y gravámenes provinciales.
La diferencia entre la TNA y el CFT varía según la entidad bancaria y los costos adicionales, situándose entre el 0,5% y el 3%. Aunque la TNA es el principal determinante del costo del crédito, los analistas recomiendan revisar el CFT para conocer el impacto real en la cuota mensual.
2) ¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito?
Para muchas familias, alcanzar el ingreso mínimo necesario sigue siendo un desafío. Además, el ajuste por inflación puede representar un riesgo financiero considerable.
Por ejemplo, para solicitar un préstamo de $100 millones en el Banco Nación a 30 años con una tasa de interés del 4,5%, el ingreso mínimo requerido es de $2.026.741, con una cuota inicial de $506.685.
En general, cuanto menor es el plazo del crédito, mayor es la cuota mensual, lo que implica que los préstamos a 15 años o menos suelen ser accesibles solo para personas con ingresos elevados. Algunos bancos permiten sumar los sueldos de hasta tres o más personas, facilitando así el acceso a montos mayores y a mejores condiciones crediticias.
3) ¿Es posible precancelar el crédito sin penalizaciones?
Cancelar un préstamo antes de tiempo puede parecer una estrategia atractiva para reducir el pago de intereses y mitigar los efectos de la inflación. Sin embargo, la mayoría de los bancos imponen penalidades por estas operaciones.
Si la precancelación se realiza antes de cumplir el 25% del plazo total del crédito, muchas entidades financieras aplican una penalización del 3% más IVA sobre el capital adeudado. En cambio, si se supera este límite, la cancelación suele ser gratuita.
Santa Fe elimina el impuesto a los sellos para créditos hipotecarios
El beneficio alcanza a préstamos de hasta $170 millones para adquisición de vivienda única y aplica a todas las entidades bancarias
El gobierno de la provincia de Santa Fe eximió del pago del impuesto a los sellos a los créditos hipotecarios destinados a la adquisición de una vivienda única siempre que el valor del inmueble no supere los $170 millones. La medida se aplicará a todas las entidades bancarias que operan en la provincia.
Según lo dispuesto por la administración provincial, esta exención se alinea con las nuevas condiciones establecidas para la evaluación de unidades habitacionales en Santa Fe. El objetivo es facilitar el acceso a la vivienda propia y reducir la carga tributaria de quienes buscan acceder a un préstamo hipotecario.
Criterios de aplicación
El beneficio alcanzará a todos los créditos hipotecarios otorgados en bancos dentro de la provincia. De acuerdo con lo establecido por la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo, el valor máximo para acceder a la exención del impuesto se fijó en $169.874.946,60.
Será responsabilidad de cada entidad bancaria verificar que la propiedad adquirida cumpla con la condición de vivienda única y que el monto del crédito se ajuste a los límites establecidos para acceder al beneficio fiscal.
Con esta medida, Santa Fe se suma a Mendoza y a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que anteriormente ya habían eliminado los sellados para este tipo de operaciones, buscando abaratar el costo que implica el acceso a una vivienda.
El mercado inmobiliario supera las expectativas más optimistas
Boom inmobiliario: crecieron las escrituras y los créditos hipotecarios. El mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registró un incremento interanual del 93,7% en las escrituras de compraventa, alcanzando un total de 3.645 operaciones.
Según el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos de CABA, el monto total de las transacciones ascendió a 433.177 millones de pesos, lo que representa un aumento del 202,9% respecto a enero del año anterior. Asimismo, el valor promedio de cada operación alcanzó los 111.031 dólares, un 22,4% más que en enero de 2024.
La vuelta de las hipotecas
En enero se formalizaron 945 escrituras con hipoteca, lo que implica un incremento del 1.269,5% interanual. Aunque la cifra de referencia en enero de 2024 fue baja (69 operaciones), este dato evidencia un creciente protagonismo del financiamiento en la adquisición de viviendas.
La reactivación del crédito puede atribuirse a la necesidad de los bancos de colocar liquidez, la introducción de nuevas líneas de préstamo y una mejora en la confianza del mercado. Sin embargo, el acceso al crédito continúa limitado a un segmento reducido de la población con altos ingresos y capacidad de ahorro en dólares.
Comparativa mensual
Al comparar las cifras de enero con las de diciembre de 2024 se observa una disminución del 52,5% en las operaciones de compraventa. Este descenso responde a la estacionalidad del mercado, ya que diciembre suele registrar volúmenes de ventas mayores, impulsados por el cierre del año fiscal y la anticipación a la temporada veraniega.
En diciembre de 2024 se contabilizaron 7.667 escrituras en CABA, lo que supuso un aumento del 68,1% en comparación con el mismo mes del año anterior, y el monto total de las transacciones creció un 250,8%.
Expectativas para 2025
Los datos de enero indican que el mercado inmobiliario porteño está en proceso de recuperación tras años de declive y estancamiento. El desafío principal será alcanzar la estabilidad macroeconómica.
Si la inflación y la devaluación se moderan y el crecimiento de los créditos hipotecarios se mantiene, el sector podría consolidar esta tendencia. En caso contrario, el repunte observado podría tratarse de un fenómeno puntual en un contexto de incertidumbre económica.
Créditos hipotecarios: cuánto hay que ganar para comprar una casa
El retorno de los créditos hipotecarios bajo el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) ha generado gran expectativa en el mercado inmobiliario, abriendo nuevas posibilidades para quienes desean comprar su casa.
Sin embargo, para acceder a estas líneas de crédito, que actualmente ofrecen 24 bancos, es fundamental cumplir con requisitos estrictos, siendo la demostración de ingresos suficientes uno de los más determinantes.
Requisitos generales para solicitar un crédito UVA
Para solicitar un préstamo UVA, los bancos exigen que el solicitante demuestre ingresos que respalden el crédito.
Aspectos clave a considerar:
- Cuota Inicial: Generalmente, no debe superar el 25% del ingreso mensual del solicitante o grupo familiar; en ciertos casos, este límite puede llegar al 30%.
- Plazo del Préstamo: Un plazo menor implica cuotas mensuales más altas, lo que a su vez aumenta el ingreso mínimo requerido.
Por ejemplo, en el caso de un préstamo de $100 millones, las condiciones varían en función del plazo del crédito y la tasa de interés aplicada.
¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito hipotecario?
Créditos a 30 años (o plazos similares):
- Banco Nación (tasa del 4,5%): ingreso mínimo: $2.026.741, cuota inicial: $506.685.
- Banco Municipal de Rosario (tasa del 3%, a 20 años): ingreso mínimo: $2.210.780, cuota inicial: $552.695.
- Banco Ciudad (tasa del 3,5%, a 20 años): ingreso mínimo: $2.326.077, cuota mensual: $581.519,38.
- BBVA (tasa del 6,5%): ingreso mínimo: $2.528.000, cuota inicial: $632.000.
- Banco Galicia (tasa del 7%, a 30 años): ingreso mínimo: $2.661.210, cuota inicial: $665.302.
- Banco Santander (TNA del 7%, a 30 años): ingreso mínimo: $2.661.212, cuota inicial: $665.303.
¿Y si querés un crédito a menos años?
Créditos a plazos reducidos (15 años o menos):
- Banco Ciudad: ingreso mínimo: $2.865.797, cuota inicial: $716.449,37.
- Banco Nación: ingreso mínimo: $3.059.973, cuota inicial: $764.993.
- Banco Galicia: ingreso mínimo: $3.595.300, cuota inicial: $898.800.
- Banco Santander: ingreso mínimo: $3.595.312, cuota inicial: $898.828.
- BBVA: ingreso mínimo: $3.600.908, cuota inicial: $900.227.
¿Se puede acceder con un solo sueldo?
Aunque es posible obtener un crédito hipotecario UVA con un solo sueldo, en la práctica, los ingresos requeridos suelen ser elevados. Por eso, la mayoría de los bancos permiten sumar ingresos adicionales para facilitar la aprobación del préstamo.
Algunas instituciones incluso aceptan la incorporación de tres o más ingresos, ampliando así las posibilidades para quienes no alcanzan los requisitos de forma individual:
- Banco Municipal de Rosario: Permite sumar ingresos de cotitulares que sean familiares hasta el tercer grado (padres, cónyuge, conviviente, hermanos, hijos, abuelos o tíos).
- Banco Ciudad: Permite incluir hasta seis ingresos.
- Banco Comafi: Admite hasta cuatro codeudores solidarios.
- Banco Galicia: Permite sumar ingresos de hasta tres personas adicionales.
- BBVA: Admite hasta dos familiares directos.
¿Vale la pena sacar un crédito hipotecario UVA?
El regreso de los créditos hipotecarios UVA abre oportunidades para acceder a la vivienda propia, pero también impone desafíos en cuanto a los requisitos de ingresos y las cuotas mensuales. Otro aspecto es la evolución de la inflación, ya que el ajuste de las cuotas puede encarecer considerablemente el préstamo con el tiempo.
Para una planificación segura y responsable, es fundamental informarse y evaluar la capacidad económica personal o familiar, teniendo en cuenta tanto el plazo del préstamo como la posibilidad de sumar ingresos adicionales.
