Qué se necesita para que los créditos hipotecarios reactiven la construcción

Pese al regreso de los préstamos para vivienda, el financiamiento no logra impulsar la construcción ni dinamizar las ventas

Aunque la vuelta del crédito hipotecario marcó un hito tras años de inactividad, su impacto en el sector inmobiliario sigue siendo marginal. Entre los escasos préstamos otorgados y las trabas estructurales, la reactivación del mercado aún está lejos de concretarse. ¿Qué se necesita para que este instrumento cumpla su función y reactive la construcción?

Pocas operaciones y muchas dudas

Desde el relanzamiento de las líneas hipotecarias, el Banco Hipotecario entregó 1.000 préstamos en todo el país, mientras que el Banco Municipal de Rosario otorgó apenas 60 en la provincia de Santa Fe. Las cifras, si bien reflejan cierto movimiento, resultan insuficientes para influir en un mercado deprimido.

En Rosario, por ejemplo, la construcción de viviendas atraviesa una de sus peores etapas: los permisos para nuevas obras cayeron un 38% en el primer bimestre del año, en comparación con el promedio de la última década. Los desarrolladores enfrentan costos crecientes y dificultades para trasladarlos a precios, mientras que los compradores encuentran valores aún inaccesibles en relación con sus ingresos.

Ante este panorama, la opción de adquirir viviendas usadas gana terreno por la posibilidad de negociar mejor el precio y cerrar operaciones con dinero en mano.

El freno del crédito hipotecario

Durante el Foro de la Construcción "Converge", realizado en la Bolsa de Comercio de Rosario, el presidente del Banco Municipal, Claudio Forneris, calificó como "escasa" la colocación de créditos Nido. Señaló que, aunque los trámites son transparentes y de alcance provincial, la burocracia y el temor a la inflación frenan a muchos beneficiarios. De hecho, una de cada dos personas sorteadas decide no tomar el préstamo, aun con la carpeta aprobada.

Por su parte, el Banco Hipotecario reportó 1.000 préstamos otorgados en todo el país. Su gerente de banca corporativa, Manuel Puelles, reconoció que aún es difícil impulsar el crédito a largo plazo por la fragilidad del sistema financiero local: los bancos prestan con depósitos de corto plazo, lo que limita el margen de acción.

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Mercado de capitales: el eslabón perdido

Para que los bancos puedan ofrecer créditos hipotecarios en mayor volumen, es clave contar con un mercado de capitales robusto que permita cubrir los riesgos a largo plazo. Así lo explicó Puelles, al señalar que sin ese respaldo, los préstamos hipotecarios seguirán siendo marginales.

Fernando Luciani, CEO del Mercado Argentino de Valores, coincidió en que existen actores interesados en asumir riesgos -como aseguradoras y fondos especializados-, pero que aún no están dadas las condiciones económicas para que ese mercado funcione plenamente. Inflación sostenida baja, superávit fiscal y reducción del riesgo país son algunos de los factores necesarios para su desarrollo.

Hipoteca de bien futuro: una alternativa en construcción

El gobierno nacional habilitó la posibilidad de otorgar créditos para viviendas en construcción mediante boleto de compraventa, una modalidad conocida como "hipoteca de bien futuro". Esta herramienta, que permite financiar desarrollos desde sus primeras etapas, es bien vista por el sector inmobiliario, aunque su implementación enfrenta obstáculos.

Los bancos se muestran cautelosos. Señalan trabas operativas, como la falta de agilidad en Registros de la Propiedad y Catastro, y la necesidad de sumar nuevos entes habilitados para registrar boletos. Además, persisten dudas sobre los riesgos en los primeros años de aplicación.

Nuevas líneas con impacto limitado

Mientras se ajustan los detalles de la hipoteca de bien futuro, el Banco Hipotecario lanzó una línea de préstamos personales para viviendas industrializadas y modulares, con una tasa de UVA + 15% a seis años. Esta modalidad, que no requiere hipotecar, financia desarrollos preacordados con la entidad.

En tanto, el Banco Municipal anunció que en los próximos 60 días activará créditos hipotecarios para unidades en edificios con al menos un 70% de avance. Con una tasa UVA + 3% para clientes del banco y financiación a 15 años por hasta 100 millones de pesos, la propuesta busca reducir riesgos y dinamizar un segmento con alto stock disponible.