¿Querías sacar un crédito hipotecario? Un dato podría dejarte fuera del mercado

Una variable esencial complica el acceso al crédito hipotecario y frena operaciones inmobiliarias clave para la reactivación del sector

La reciente suba del dólar MEP encendió las alarmas en el mercado inmobiliario argentino. Este salto impacta de lleno en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario, justo cuando el sector comenzaba a mostrar signos de recuperación.

La combinación de tasas en alza, inflación y presión cambiaria vuelve a complicar el acceso a la vivienda, dejando afuera a potenciales compradores que, hasta hace poco, cumplían con todos los requisitos.

Créditos hipotecarios en alerta: el impacto de la suba del dólar MEP en el acceso a la vivienda

Durante los últimos meses, el crédito hipotecario comenzó a recuperar terreno en Argentina. La relativa estabilidad del dólar, sumada a una mejora nominal de los salarios en pesos, abrió una ventana de oportunidad para quienes buscaban acceder a una vivienda propia. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y de los portales inmobiliarios, en enero los ingresos crecieron un 2,9% mensual, mientras que el valor del metro cuadrado en dólares subió apenas 0,6%.

Sin embargo, esa ventana se está cerrando rápidamente. La reciente suba en el dólar MEP -referencia clave en las operaciones inmobiliarias- impacta directamente en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario.

La fragilidad del sistema: créditos en pesos, propiedades en dólares

En Argentina, la mayoría de los bancos otorga préstamos en UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), ajustables por inflación, y financia hasta el 75% del valor de la propiedad. Como los inmuebles se cotizan en dólares, la suba del tipo de cambio puede descalzar completamente la operación.

El esquema es sensible: los ingresos del solicitante no deben superar el 25% de afectación por cuota inicial. Si la propiedad sube en pesos por efecto del tipo de cambio, ese porcentaje se dispara. Y como las entidades no amplían el monto financiado, la diferencia debe cubrirla el comprador.

Según el economista especializado Federico González Rouco, cubrir esa diferencia implica contar con mayores ingresos o con más dólares ahorrados, dos alternativas que no son sencillas de conseguir.

Una posible salida es incrementar el anticipo en dólares. Aunque los bancos exigen un mínimo del 25%, muchos interesados no tienen capacidad de aportar más fondos, ya que no disponen de ese dinero.

Tasas en alza y un mercado cada vez más restringido

Al alza del dólar MEP se suma otro factor de presión: el incremento en las tasas de interés. La tasa efectiva anual promedio de los créditos hipotecarios ya alcanza el 5,6%, aunque el Banco Municipal de Rosario se mantiene como el más competitivo con un 4,2% para la demanda general, y 3% para aquellos beneficiarios que perciben sus haberes en la entidad.

González Rouco sostiene que, si bien la tasa puede negociarse, cambiar de banco o extender el plazo, cuando sube el dólar no hay mucho margen de maniobra. Esta combinación de variables -suba del dólar, aumento de tasas e inflación proyectada- eleva el costo de las propiedades y deja fuera a quienes hasta hace poco calificaban para un crédito.

A este contexto se suma un escenario internacional inestable, con tensiones geopolíticas y movimientos en los mercados globales, que incentivan la dolarización de carteras. En la economía argentina, esto genera más presión sobre el tipo de cambio y complica aún más la estabilidad necesaria para ofrecer créditos en moneda local.

Oportunidades limitadas y un acceso desigual

A pesar del panorama complejo, algunos especialistas destacan que el sector inmobiliario aún presenta oportunidades. Afirman que los precios en dólares siguen bajos en términos históricos y que, si el crédito logra estabilizarse, los valores podrían aumentar. Por eso, quienes logren ingresar al mercado en este momento podrían obtener beneficios a futuro.

No obstante, advierte que este escenario es viable solo para quienes ya cuentan con dólares o poseen respaldo financiero suficiente. El acceso masivo al crédito continúa siendo muy limitado.

Actualmente, el stock total de créditos hipotecarios en Argentina ronda los 200 millones de dólares, una cifra baja si se la compara con países de características similares. La reciente disparada del dólar vuelve a poner en evidencia que el acceso a la vivienda depende más de las condiciones macroeconómicas que de la capacidad de pago en pesos.

González Rouco concluye que los inmuebles aún no reflejan el aumento de valor que podría venir y recomienda aprovechar la oportunidad actual. Asegura que, si es posible ingresar al mercado, conviene hacerlo, ya que la seguridad de una vivienda no tiene precio.