Economia
Reforma laboral: qué cambia para vender y alquilar inmuebles y a quién beneficia
Una reforma inesperada dentro de una ley laboral
La Ley de Modernización Laboral entró en vigencia recientemente. El título prometía cambios laborales.
Lo que pocos anticipaban es que el artículo 192 también traía una reforma tributaria para el mercado inmobiliario: dos exenciones concretas, con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026, que cambian el costo de vender y el costo de alquilar para las personas físicas.
La primera elimina el impuesto cedular del 15% que gravaba la venta de propiedades adquiridas desde 2018 por parte de personas humanas que no se dedican habitualmente a la compraventa.
Hasta ahora, quien compraba un departamento en 2019 y lo vendía con ganancia cedía el 15% de esa diferencia al Estado. En términos concretos: una propiedad adquirida a USD 200.000 y vendida a USD 300.000 implicaba pagar USD 15.000 al fisco sobre esa ganancia. Eso terminó.
La segunda elimina el Impuesto a las Ganancias sobre los ingresos por alquiler de inmuebles destinados a vivienda. Para personas humanas y jurídicas, sin importar si se alquila una sola unidad o quince. En los términos que fija la norma, la exención rige para todos los alquileres con destino vivienda.
El impacto sobre la rentabilidad del alquiler es verificable. Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal, quien tributaba la alícuota máxima del 35% puede ver aumentar su renta neta en más del 50% sobre la misma inversión. Ya verificable en operaciones en curso, el beneficio es real, calculable y ya opera.
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Hasta acá, el hecho. El análisis empieza donde los comunicados oficiales terminan.
Lo que el número no dice
Esta exención sobre la venta completa un proceso que comenzó en 2024 con la eliminación del ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) para propiedades adquiridas antes de 2018. El esquema anterior generaba una distorsión difícil de justificar: el año de compra determinaba el costo impositivo de salida, no la ganancia real ni la rentabilidad del inversor.
Muchos propietarios prefirieron no vender antes que enfrentar esa mochila fiscal. La combinación de ambas eliminaciones cierra ese capítulo, al menos por ahora.
Por ahora. Esas dos palabras son las que más trabajo hacen en este análisis.
Estas exenciones son medidas de un gobierno, no reformas estructurales del código tributario. Si cambia el signo político, el próximo Congreso puede revertirlas. Ese dato no invalida el beneficio: es real, es actual y ya puede calcularse. Pero convierte cualquier modelo de rentabilidad de largo plazo en una ecuación con una variable que los números solos no muestran.
Ese es el costo silencioso que la celebración inicial borra: el inversor que calcula su retorno sobre un escenario libre de cedular también debería estimar cuánto tiempo ese escenario tiene probabilidades de sostenerse.
La certeza del beneficio de hoy no garantiza su continuidad en 2028.
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La pregunta que más importa no es cuánto ahorra quien vende. Es si ese ahorro termina siendo también un alivio para quien alquila.
Para el propietario o para el mercado: no es lo mismo
En Rosario, donde más del 90% de las operaciones de compraventa se cierran con capital propio, la exención sobre la venta tiene un peso particular. No es una medida que depende del crédito hipotecario para tener efecto: aplica directamente sobre el inversor que compró con dólares propios, que ya existe y que ya opera en el mercado local.
La ciudad cerró 2025 con el mayor volumen de escrituraciones de los últimos años y arrancó 2026 con un reacomodamiento por zonas que todavía no terminó de consolidarse. Ese mercado en movimiento, mayoritariamente de capital propio, es exactamente el perfil al que la exención beneficia de forma más directa.
Pero el circuito no se cierra automáticamente en el precio del alquiler. La lógica oficial es que menos carga impositiva sobre la renta genera más oferta, y más oferta modera los precios. Esa cadena tiene eslabones que pueden romperse.
Si los propietarios eligen capturar mayor rentabilidad sin bajar el precio de alquiler, el inquilino no ve ningún cambio. Si la oferta sube pero la demanda lo hace al mismo ritmo, el precio se mantiene. Y si la menor carga tributaria impulsa más inversión en ladrillo y los activos se revalúan, el alquiler puede incluso subir como contrapartida de un mercado más caliente.
Los tres escenarios son posibles. Por ahora, ninguno tiene probabilidad más alta que los otros dos.
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Para quien tiene una propiedad para vender o alquilar en Rosario, el cambio es concreto e inmediato. Para quien paga alquiler todos los meses, el beneficio es indirecto, incierto y depende de decisiones que el propietario aún no tomó.
La próxima liquidación de renta va a mostrar un número diferente al del período anterior. Ese cambio ya ocurrió y ya puede calcularse.
Pero si en ese mismo momento esperás que el precio del alquiler también haya bajado porque el propietario tiene menos impuestos, esa espera probablemente todavía esté en curso. La distancia entre lo que cambia para quien tiene una propiedad y lo que cambia para el mercado en su conjunto es exactamente esa: la que separa una medida tributaria de una política habitacional.
¿Pensás vender? COTI... Afuera (qué significa y cómo te beneficia)
Ya no será obligatorio tramitar el COTI para vender una propiedad. El Gobierno apunta a simplificar y reactivar el mercado inmobiliario
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Desde ahora, ya no será necesario gestionar el COTI para vender una propiedad. Esta decisión no llega sola: forma parte de un paquete más amplio que busca aliviar la carga fiscal, destrabar operaciones y, de paso, tentar a esos dólares que todavía están guardados debajo del colchón.
Menos burocracia, más libertad: eso es lo que promete este nuevo escenario. ¿Será el impulso que el sector necesita?
Fin del COTI: una traba menos para vender propiedades
Después de años lidiando con trámites innecesarios y trabas burocráticas, el mercado inmobiliario finalmente recibe una buena noticia: ya no hace falta gestionar el COTI para vender una propiedad.
Sí, el famoso Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles pasó al archivo. Lo confirmó la Resolución General 5697/2025, publicada en el Boletín Oficial por la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA).
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Un giro que simplifica operaciones y baja el ruido
Hasta hoy, quien quería vender un inmueble debía ingresar a la web de ARCA, cargar los datos y esperar un código indispensable para avanzar con la escritura.
Ahora, eso quedó atrás. Según explicaron desde ARCA, el sistema ya cuenta con recursos tecnológicos suficientes para monitorear las operaciones sin necesidad de declaraciones previas.
Este cambio aplica a todas las operaciones, sin importar el valor del inmueble, y también elimina las resoluciones complementarias que sostenían el régimen anterior. Forma parte de la política de desregulación impulsada por el DNU 70/2023 y el Decreto 353/2025.
Una jugada para liberar dólares “del colchón”
Pero hay más detrás de esta medida. No es solo una cuestión de papeles. La eliminación del COTI encaja dentro del “Plan de Reparación Histórica de los Ahorros”, una estrategia económica con objetivos bien claros: simplificar, proteger la privacidad fiscal y, sobre todo, tentar a quienes aún tienen dólares guardados fuera del sistema.
“El que ponía en venta una propiedad, si superaba el valor del COTI -que es la mayoría de los casos-, debía informar a ARCA y luego el escribano tenía que volver a reportar todo. Con esta resolución, eso se terminó”, explicó el tributarista Sebastián M. Domínguez.
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Otras medidas que alivian al mercado
Además de la eliminación del COTI, el Gobierno sumó una serie de cambios que buscan descomprimir el control fiscal sobre el sector inmobiliario. El objetivo es claro: destrabar operaciones que se habían frenado por miedo, complejidad o exposición innecesaria.
● Adiós a los reportes por compras personales
Las compras con tarjeta de crédito, débito o billeteras virtuales ya no serán informadas a ARCA. Para muchos, esto representa un respiro. Especialmente quienes estaban por encarar obras, ampliaciones o remodelaciones: los montos altos en ferreterías o corralones ya no levantarán alertas.
● Los escribanos, liberados del CITI
Otra novedad importante: se elimina el sistema CITI Escribanos, que obligaba a reportar mensualmente operaciones notariales desde los $10 millones. Con esta medida, los profesionales del sector ganan tiempo, y los compradores, privacidad.
● Expensas sin control fiscal
Las administradoras de consorcios ya no tendrán que informar los pagos de expensas por encima de los $32.000. Muchos propietarios se sentían expuestos injustamente por vivir en edificios que, sin ser de lujo, tenían gastos algo más altos.
● También se eliminan reportes de servicios públicos
A partir de ahora, las empresas de electricidad, gas, agua y telefonía no deberán informar a ARCA sobre consumos. En la práctica, esto significa que ya no se usarán estos datos para “inferir” el estilo de vida o la capacidad económica de un propietario, inquilino o inversor.
Con este paquete, el Ejecutivo busca oxigenar al sector y recuperar la confianza de quienes, hasta ahora, dudaban en mover sus fichas en el tablero inmobiliario.
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¿Se relajaron los controles? No exactamente
Aunque el cambio es grande, hay un punto que sigue firme: el control sobre el origen de los fondos. Los escribanos ya no informan a ARCA, pero sí siguen obligados a exigir documentación que acredite la legalidad del dinero involucrado.
Algunos compradores pueden creer, erróneamente, que con esta resolución ya no hay que justificar nada. Y no es así. La fiscalización cambia de forma, pero no desaparece. “La norma no habilita a relajar los controles”, remarcó Domínguez. Hoy por hoy, las declaraciones juradas de Ganancias, Bienes Personales o certificaciones contables seguirán siendo parte del proceso.
Al respecto, la Unidad de Información Financiera (UIF) tendrá 30 días para revisar su normativa y ajustarla si es necesario. Se busca simplificar, sí, pero sin dejar la puerta abierta al lavado de dinero o al financiamiento del delito. Habrá que esperar si la "letra chica" nos trae alguna sorpresa.
Mientras tanto, la apuesta del Gobierno está clara: menos trabas, más confianza, y un intento fuerte por atraer los dólares que hoy siguen fuera del sistema.
Resolución General 5697/2025
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Créditos UVA en la mira ¿Se desvanece el sueño de la casa propia?
Las tasas UVA no dan respiro y vuelven a subir. Crece la tensión: ¿Qué pasará con la demanda y el acceso a la vivienda? Te lo contamos
¡Qué alegría cuando volvieron los créditos UVA! Pero, como suele pasar, esa euforia empezó a desinflarse un poco con el aumento, constante y silencioso, de las tasas de interés. Y claro, uno empieza a preguntarse: ¿Conviene? ¿Es ahora?
En esta nota, vamos a repasar juntos cómo están los números hoy, qué alternativas están ofreciendo los bancos y qué cosas están influyendo para que la gente se anime... o se frene un poco antes de dar el gran paso.
¡Alerta UVA! Las tasas vuelven a subir y sacuden el tablero inmobiliario
Semana de alto impacto: las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA dieron otro salto. Para que te hagas una idea, mientras algunas entidades bancarias ya acumulan hasta cinco alzas en el último año, los costos que hace apenas doce meses rondaban un 5% (¡qué tiempos!), ahora coquetean peligrosamente con los dos dígitos.
Esta escalada, como un balde de agua fría, encendió las sirenas en el sector inmobiliario. El gran temor: una frenada en la demanda de financiación, esa herramienta vital para que miles de argentinos cumplan el sueño del techo propio.
"Para volver a tasas más bajas, va a hacer falta paciencia. Mucha. Necesitamos estabilidad, y que sea sostenida en el tiempo", advierte con realismo el economista Andrés Salinas, tras analizar el mercado actual.
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Radiografía de las tasas: Un abanico que asusta (y algún alivio)
El estudio de Salinas muestra un escenario dispar. Algunos bancos ya aplicaron cinco aumentos en el último año. Otros, entre dos y cuatro. La buena noticia, si se quiere, viene de la banca pública: el Banco Nación sigue firme en 4,5% y el Banco Ciudad se mantiene en un sorprendente 3,5% desde el relanzamiento de los UVA. Son, hoy por hoy, los oasis en este desierto.
En la otra punta, bancos como el Hipotecario, Santander y BBVA presentan líneas con tasas que rozan el 9,5%. Supervielle y Patagonia se mueven en torno al 8,5%. Un panorama complejo.
UVA + inflación: La dupla que aprieta el bolsillo
Recordatorio rápido: los créditos UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) se ajustan por inflación. Esto significa que tu deuda se actualiza mes a mes con el índice de precios. A esa actualización, se le suma una tasa fija que, en algunos casos, ya llega al 10%. Un combo que exige tener las cuentas muy claras.
Las condiciones más favorables suelen ser para quienes acreditan su sueldo en el banco emisor, buscan su primera vivienda y tienen empleo registrado. Fuera de ese perfil, prepárate: las tasas pueden superar fácilmente los dos dígitos.
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La city explica: ¿Por qué esta escalada?
¿Los motivos de la suba? Desde el sector financiero apuntan a varios factores. "La alta demanda de créditos hipotecarios, combinada con plazos cada vez más extensos, nos genera un descalce financiero", explica sin rodeos un director financiero de una entidad privada. Traducido: los bancos necesitan más fondos para cubrir esos préstamos a largo plazo.
Una solución teórica sería "securitizar" las hipotecas (venderlas como paquetes en el mercado). Pero, admiten, la macroeconomía argentina aún no da para eso. ¿Resultado? Suben las tasas para moderar la demanda.
Otro jugador clave: "El crecimiento de los préstamos supera al de los depósitos", señalan desde otra entidad. Menos liquidez, más presión alcista sobre las tasas. El futuro de esta tendencia dependerá de la salud del sistema financiero.
Sector inmobiliario en alerta: voces y datos
Tras un inicio de 2024 prometedor, esta suba constante de tasas genera una lógica inquietud. Referentes del sector, trazan un paralelismo con 2017 y anticipan una posible desaceleración en la toma de créditos. "La gente quiere, pero así es difícil", resumen.
La reflexión es contundente: "La demanda es alta; hubo más de un millón de solicitudes en todo el país. Pero hoy, prestar para vivienda no es negocio prioritario para los bancos".
Los números hablan: según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre pasado (2024) se concretaron 1.130 hipotecas. En el primer trimestre de este año (2025), la cifra ascendió a 2.902 operaciones, un promedio mensual apenas por debajo de las 1.000.
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La pregunta del millón: ¿Conviene endeudarse hoy?
Pese al encarecimiento, no todo está perdido. Algunos analistas ven oportunidades. Endeudarse a 30 años es una decisión que excede la tasa: el valor del dólar, la evolución de los salarios y el precio de las propiedades son variables cruciales.
"Las familias analizan todo: cuotas vs. alquiler, estabilidad laboral, inflación. Hay un deseo muy fuerte de acceder a una vivienda", explican. Para Salinas, las tasas del 4% que aún ofrecen algunos bancos son atractivas, aunque con requisitos específicos. Cita el ejemplo de Chile, con créditos indexados y tasas similares. Pero advierte: "Todo depende del poder adquisitivo real y el ajuste salarial".
Propiedades y dólar: ¿Una ventana de oportunidad?
Atención a este dato: los precios de los inmuebles, están muy por debajo de su promedio histórico. Otro reconocido economista, Federico González Rouco, suma el dólar a la ecuación: "Tasas altas restringen el crédito, pero un dólar como el que vimos a $1.100 –recordemos, esto es un ejemplo de un momento pasado– lo volvía más atractivo con propiedades en valores bajos".
Hasta abril del año pasado, muchas familias accedían al préstamo y se dolarizaban vía MEP (que rondaba los $1.300 en ese entonces). En una operación de USD 100.000, la diferencia podía ser de casi USD 20.000.
González Rouco cierra con una reflexión histórica: "En los últimos 80 años, hubo muy pocos períodos con acceso real a crédito hipotecario en Argentina. Para muchos, la prioridad es ser propietarios. La conveniencia económica, a veces, queda en segundo plano".
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Mercado en cifras: ¿Qué dicen los números (y el futuro)?
Según el último informe monetario del Banco Central (con datos hasta abril de este año), los créditos hipotecarios UVA mantenían su crecimiento: un impresionante 14,5% mensual en términos reales y una suba interanual del 223,7%.
La gran incógnita es si esta nueva suba de tasas enfriará la tendencia en los datos de mayo y cómo seguirá el pulso entre oferta, demanda y las condiciones del sistema. Analizar bien cada variable, desde la tasa hasta el precio del metro cuadrado, es hoy más crucial que nunca. El camino es complejo, pero la meta sigue siendo poderosa.
Preguntas que queman: Lo que querés saber sobre los créditos UVA
1. ¿En criollo, por qué suben tanto las tasas UVA?
¡Buena pregunta! Básicamente, hay mucha gente queriendo sacar un crédito hipotecario y los bancos, para no quedarse sin plata, suben el precio (la tasa de interés) para que menos gente pida. Es como cuando algo se pone de moda y sube de precio porque todos lo quieren.
2. Si ya tengo un crédito UVA, ¿Me afecta este aumento?
Ojo acá. Si tu crédito ya está otorgado, la tasa de interés fija que acordaste en su momento no debería cambiar. Lo que sí va a seguir variando es la cuota mensual porque se ajusta por la inflación (la famosa UVA). Esta nueva suba de tasas afecta principalmente a quienes están por sacar un crédito ahora.
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3. Conviene esperar a que bajen las tasas para pedir un crédito UVA?
¡Esa es la pregunta del millón! La verdad es que nadie tiene la bola de cristal. Los expertos como Salinas no ven una baja de tasas cercana. Si encontraste la propiedad de tus sueños y podés afrontar la cuota actual, esperar podría ser arriesgado (los precios de las propiedades también podrían subir).
4. ¿Qué alternativas tengo si los créditos UVA están tan caros?
¡No te desesperes! Explorá otras opciones. Algunos bancos pueden ofrecer créditos hipotecarios tradicionales (con tasas fijas en pesos, aunque suelen ser más altas al principio). También podés considerar juntar más ahorros para dar un anticipo mayor y necesitar menos financiamiento.
5. El Gobierno puede hacer algo para frenar este aumento de tasas?
Es una posibilidad. El gobierno podría implementar medidas para incentivar a los bancos a ofrecer tasas más bajas o para impulsar el ahorro en UVA. Sin embargo, no hay anuncios concretos en este sentido por ahora. Estaremos atentos a cualquier novedad.
¿Vas a sacar un crédito? Cómo leer la letra chica (y no pagar de más)
Si vas a pedir un crédito hipotecario, hay tres siglas que necesitás dominar: TNA, TEA y CFT. Te explicamos qué significan y por qué importan
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Sacar un crédito hipotecario no es como elegir una promo del súper. Es algo grande. Algo que te acompaña durante años y puede cambiar tu día a día. Esa tasa baja que parece una oportunidad imperdible puede esconder comisiones, seguros o intereses que nadie te explicó bien. Y es que no se trata solo de cuánto pagás por mes, sino de cuánto vas a terminar pagando en total.
En esta nota, explicamos de forma clara y práctica qué significan la TNA, la TEA y el CFT, y cómo usarlas a tu favor para entender el verdadero costo del préstamo. Una guía imprescindible antes de endeudarte a largo plazo.
Pedir un crédito no es solo firmar papeles: aprendé a leer la letra chica
Cuando estás por sacar un préstamo hipotecario, los números grandes no son lo único importante. Es fácil fijarse en la tasa de interés que aparece destacada en la web del banco, pero ese número -la famosa TNA- no cuenta toda la historia.
Para saber realmente cuánto vas a pagar, hay que ir un poco más allá y entender tres conceptos clave que hacen la diferencia entre una cuota manejable y un dolor de cabeza: TNA, TEA y CFT.
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TNA: la tasa que todos muestran, pero que no lo dice todo
La Tasa Nominal Anual (TNA) es como el precio de lista de un producto: te da una idea del costo, pero no incluye impuestos ni cargos extra. En los préstamos, funciona igual.
Por ejemplo, si pedís $1.000 con una TNA del 20%, te dicen que en un año devolverás $1.200. Pero ojo: ese cálculo es solo una aproximación. No contempla cómo se acumulan los intereses ni otros gastos asociados.
Es como ir al supermercado, ver una promo atractiva en la góndola y, al pasar por caja, darte cuenta de que había un plus por impuestos o recargos. Con el crédito, ese “plus” puede ser significativo.
TEA: el interés real, con efecto multiplicador
La Tasa Efectiva Anual (TEA) muestra el costo real del préstamo cuando se tiene en cuenta un detalle clave: la capitalización de intereses.
¿En qué consiste? Cada vez que se suman intereses al capital y esos intereses también empiezan a generar intereses, entramos en el mundo del interés compuesto. Es un efecto multiplicador que puede hacer crecer la deuda más de lo que imaginabas.
La TEA es siempre mayor o igual que la TNA, salvo que los intereses se capitalicen una sola vez al año. Si el préstamo tiene pagos mensuales, trimestrales o cualquier otra frecuencia, la TEA te da una imagen más precisa del costo total.
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CFT: el número más importante (y a veces el más escondido)
Llegamos al que debería ser el gran protagonista de cualquier decisión financiera: el Costo Financiero Total (CFT). Este dato integra absolutamente todo: TNA, comisiones, seguros, impuestos, gastos administrativos y cualquier otro cargo adicional.
¿El problema? No siempre está claramente visible. A veces aparece en letra chica, otras veces sin el IVA incluido, o como un estimado. Pero es el valor que realmente importa para saber cuánto terminarás pagando por tu crédito.
Dos bancos pueden ofrecerte la misma TNA, pero si uno cobra comisiones más altas o exige seguros adicionales, el CFT puede dispararse. Comparar el CFT entre entidades es lo que realmente marca la diferencia.
Tres letras, una decisión: cómo evitar sorpresas al pedir un crédito
Antes de firmar un contrato hipotecario, asegurate de entender estos tres conceptos:
• TNA: la tasa nominal, base para empezar a calcular.
• TEA: incluye cómo se acumulan los intereses en el tiempo.
• CFT: el costo total, incluyendo todo lo que vas a pagar.
La clave está en no quedarse solo con el número más visible. Hacé cuentas, leé bien las condiciones y compará ofertas con la mirada puesta en el CFT con IVA. Así podés elegir con información real, sin sorpresas ni sobrecostos inesperados.
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¿Cambio de ciclo económico? Las cuatro señales según Salvador Di Stefano
El analista financiero adelantó un combo de cambios inesperados en la economía: dólar en caída, deflación inédita y una lluvia de dólares por la soja
Salvador Di Stefano lanzó cuatro predicciones que no pasaron desapercibidas: dólar por debajo de los $1.000, deflación inédita, inflación mínima y un boom exportador. En esta nota, te contamos por qué cree que todo esto podría pasar antes de fin de año.
El dólar podría bajar de los $1.000 (y seguir cayendo)
"El dólar va a mil... y puede ir a 900 y pico". Así, sin rodeos, Salvador Di Stefano encendió la alarma -o la esperanza- durante una entrevista en Radio Rivadavia. Su proyección: el tipo de cambio paralelo bajaría de los $1.000 e incluso podría ubicarse en $895 hacia fin de año.
La base de su pronóstico combina superávit fiscal, acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y acceso al crédito internacional para empresas argentinas. “Si las compañías reciben financiamiento externo, podrían ingresar hasta 10.000 millones de dólares”, explicó.
A esto se suma el retorno del carry trade para inversores extranjeros. "Si entran 5.000 millones, el dólar lo vas a buscar a $1.000", apuntó, recordando que en el gobierno de Macri esa estrategia atrajo más de 27.000 millones. Además, citó proyecciones del Banco Central que ubican al dólar en $942 para octubre.
Deflación a la vista: los precios podrían empezar a bajar
“La deflación es algo que nadie vivió”, disparó Di Stefano. Y no lo dijo como un tecnicismo: se refería a una baja real de precios en productos con componentes importados, como autos, motos, bicicletas o electrodomésticos.
La lógica es simple: si baja el dólar, bajan los costos de importación. “Un auto que valía $20 millones no puede seguir costando lo mismo si el dólar cae. Van a tener que ajustar”, explicó. El fenómeno, inédito en décadas, plantea nuevos desafíos para consumidores y empresas.
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Inflación al 1%: ¿llega antes de las elecciones?
Otro pronóstico fuerte: la inflación mensual podría caer al 1% entre septiembre y octubre. Según Di Stefano, el efecto de las políticas monetarias aplicadas por el Gobierno se empezaría a sentir con fuerza en ese período, justo en plena campaña electoral.
Aunque la inflación actual ronda el 3,7%, el economista aseguró que la tendencia bajista continuará. "El impacto de las medidas se ve entre los 18 y 24 meses", aclaró. Y, con algo de ironía, mencionó que el Gobierno busca mostrar resultados antes de las urnas.
Cosecha récord y liquidación masiva de dólares
Mientras recorría rutas en Santa Fe, Di Stefano notó una imagen reveladora: camiones y más camiones cargados rumbo al puerto. “La cosecha de soja será espectacular”, afirmó, y anticipó una “liquidación impresionante” del sector agroexportador.
¿Por qué? Porque si el dólar baja, los productores apurarán ventas para asegurarse un buen tipo de cambio. El resultado: una entrada masiva de divisas que podría reforzar aún más la estabilidad cambiaria.
¿Vas a vender o comprar una propiedad? ARCA actualiza el valor del COTI
Quienes vendan inmuebles por más del valor mínimo deberán gestionar el COTI. La medida busca ajustar el sistema al ritmo de la inflación
ARCA elevó el valor mínimo que obliga a gestionar el COTI para operaciones inmobiliarias. Ahora, quienes vendan propiedades por más de $66.833.000 deberán cumplir con este trámite fiscal. El ajuste, que refleja la suba del IPC, impacta en todo el proceso de compraventa y exige atención de compradores, vendedores y escribanos.
Cambios clave en el mercado inmobiliario: ARCA actualiza el valor mínimo del COTI
La Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) modificó el umbral que obliga a declarar operaciones inmobiliarias mediante el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI). A partir de abril, será obligatorio tramitarlo para operaciones que superen los $66.833.000.
El nuevo monto se estableció en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), y responde a la necesidad de mantener actualizado el sistema frente al avance inflacionario. La actualización fue dispuesta por la ARCA a través de la Resolución General 5362/2023.
¿Cuándo hay que tramitar el COTI?
La gestión del COTI sigue siendo obligatoria para quienes vendan, ofrezcan o transfieran un inmueble, sin importar si la propiedad está terminada o en construcción. No importa cómo se documente la operación: si el monto supera el nuevo piso, el trámite es obligatorio.
Desde ARCA recordaron que esta medida está vigente desde 2007 y forma parte del esquema de control fiscal en el sector inmobiliario.
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Cómo informar el precio de venta
Durante el trámite, se debe declarar el valor pactado por las partes, expresado en pesos o en moneda extranjera. Si se utiliza una divisa, el monto debe convertirse a pesos argentinos al tipo de cambio oficial del Banco Nación al momento de gestionar el COTI.
En caso de que el precio declarado sea menor al valor fiscal del inmueble, la operación se ajustará usando la base imponible del impuesto inmobiliario o de sellos, según corresponda.
Escribanos: validación obligatoria
Los escribanos tienen un rol clave en el proceso. Antes de firmar la escritura, deben verificar que el COTI esté vigente y válido en el sitio oficial de ARCA. Omitir este paso puede anular la operación o generar sanciones fiscales.
Paso a paso: cómo hacer el trámite sin errores
- Para cumplir con la normativa y evitar multas, hay que seguir estas recomendaciones:
- Confirmar si la operación supera los $66.833.000.
- Ingresar al sitio de ARCA y completar el trámite antes de firmar.
- Declarar el precio en pesos o realizar la conversión desde dólares al tipo de cambio oficial.
- Si el valor es menor al fiscal, aplicar la base imponible vigente.
- Solicitar al escribano la validación del COTI antes de firmar.
- Guardar la constancia del COTI: puede ser requerida por AFIP o registros.
Alerta propietarios: Aumentos del 180% en el Inmobiliario Urbano de Entre Ríos
A pesar del límite anunciado por el gobierno provincial, las boletas del Impuesto Inmobiliario Urbano registran aumentos que superan el 180%
En Entre Ríos, las boletas del Impuesto Inmobiliario Urbano 2025 comenzaron a llegar con aumentos que en algunos casos duplican el porcentaje anunciado oficialmente. A pesar del tope prometido del 115%, las subas alcanzan hasta el 180%, generando preocupación entre los contribuyentes.
Subas impositivas por encima de lo previsto
El Impuesto Inmobiliario Urbano en Entre Ríos comenzó a llegar con incrementos que, en algunos casos, alcanzan el 180% en comparación con el último período de 2024. Esto contradice el compromiso asumido por la administración provincial de aplicar un tope del 115%, en un intento por mantener las subas por debajo del índice inflacionario anual, que fue del 118%.
La Administradora Tributaria de Entre Ríos (ATER) había anunciado que la actualización del tributo incluiría un beneficio de tope impositivo, con el objetivo de resguardar a los contribuyentes frente a la inflación. Sin embargo, los montos liquidados en las boletas emitidas muestran subas por encima de lo estipulado oficialmente.
Nuevo aporte escolar y descuentos insuficientes
A la suba general del impuesto se suma un nuevo cargo del 20% destinado al Fondo de Mantenimiento Edilicio de Edificios Escolares. Esta incorporación incrementa aún más la carga fiscal, especialmente para los propietarios con inmuebles de mayor valuación.
Por su parte, los descuentos anunciados para morigerar el impacto del aumento no resultan significativos. El beneficio del 15% por buen cumplimiento, en la práctica, representa menos del 10%. A ello se suman un 10% por pago anual anticipado y un 10% adicional para quienes adhirieron a la boleta digital antes del 15 de enero, pero el alivio que generan es limitado frente al salto en los valores a pagar.
Desde ATER se argumentó que los incrementos obedecen a la necesidad de actualizar las valuaciones fiscales y garantizar el financiamiento de servicios esenciales, como la educación.
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Vencimientos: cuándo y cómo pagar el tributo
La ATER informó que el próximo lunes 28 de abril vence el plazo para abonar el Impuesto Inmobiliario Urbano 2025, tanto en su modalidad de primera cuota como en pago anual.
Los contribuyentes que opten por el pago anticipado y cumplan con los requisitos establecidos podrán acceder a descuentos de hasta un 35%, distribuidos del siguiente modo:
- 15% por haber cumplido con los vencimientos del período 2024,
- 10% por pago anual anticipado,
- 10% adicional para quienes se hayan adherido a la boleta digital durante la campaña que finalizó el 15 de enero.
Cómo se calcula el impuesto
El valor del Impuesto Inmobiliario se determina en función de la normativa vigente y la Ley Provincial de Valuaciones, que establece el avalúo fiscal de cada inmueble. Entre los factores considerados se encuentran la superficie, las características constructivas y la existencia de mejoras o ampliaciones edilicias.
Cuando se detectan nuevas construcciones -como cocheras, piletas o habitaciones-, o si un terreno baldío pasa a tener edificaciones, el valor fiscal se ajusta en consecuencia. Esto puede derivar en aumentos impositivos por encima del promedio general, no debido a un alza del tributo en sí, sino al cambio en la base imponible del bien.
En estos casos, ATER aplica topes técnicos transitorios que buscan amortiguar el impacto del nuevo valor fiscal, implementando las actualizaciones de manera gradual.
¿Monotributo en riesgo? El FMI sugiere su reemplazo por el régimen de autónomos
El FMI impulsa cambios fiscales que afectarían a los monotributistas, con posibles aumentos impositivos y nuevas exigencias de recategorización
El Fondo Monetario Internacional propuso que los monotributistas pasen al Régimen General como parte de una reforma tributaria integral. La medida, orientada a simplificar el sistema y mejorar la fiscalización, despierta preocupación entre pequeños contribuyentes, que temen un aumento de impuestos y más burocracia en un contexto económico crítico.
El FMI propone cambios que impactarían en los monotributistas
El Fondo Monetario Internacional (FMI) propuso al Gobierno argentino una serie de reformas tributarias en el marco del acuerdo para acceder a un nuevo préstamo. Entre las medidas más discutidas figura la incorporación de más de 2 millones de monotributistas al Régimen General, lo que implicaría modificaciones significativas en su situación fiscal.
¿Qué implica pasar al Régimen General?
En el documento que detalla las recomendaciones del organismo, se menciona la necesidad de "armonizar el sistema" tributario y "mejorar la transición" al régimen de autónomos. Según especialistas, este cambio podría traducirse en una suba considerable de los impuestos para pequeños contribuyentes.
Además, advierten que la eliminación del monotributo con el objetivo de unificar el esquema de recaudación provocaría efectos adversos. La mayoría de los contribuyentes que hoy se encuentran en esa categoría no podrían afrontar la carga fiscal del Régimen General, lo que los llevaría a pasar a la informalidad. También perderían beneficios clave como la obra social, aportes jubilatorios, salario familiar y ayuda escolar, entre otros.
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Los argumentos del FMI: simplificación y equidad
El informe del FMI sostiene que una reforma profunda del sistema tributario argentino debe generar condiciones más equitativas para todos los contribuyentes. Para ello, sugiere eliminar impuestos distorsivos y reemplazarlos por tributos “más simples y mejor administrados”.
Entre los puntos destacados del documento se encuentran:
- Armonización de la tasa del monotributo.
- Fortalecimiento de los mecanismos de fiscalización.
- Mejora en la valuación fiscal de propiedades y tierras, con foco en el sector agropecuario.
- Revisión de beneficios fiscales del Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI).
- Reformulación del esquema de coparticipación entre Nación y provincias.
El Fondo también sugiere que se revisen exenciones vigentes y se impulsen cambios que simplifiquen el sistema, con el objetivo de mejorar la administración y reducir la evasión.
Preocupación
La posibilidad de que se elimine el monotributo como categoría diferenciada genera incertidumbre entre trabajadores independientes, profesionales y pequeños comerciantes. Muchos temen que el traspaso al Régimen General represente no solo un aumento en la carga fiscal, sino también nuevos trámites y exigencias burocráticas.
En un contexto económico complejo, con inflación persistente y caída del poder adquisitivo, el debate sobre esta reforma fiscal se instala con fuerza.
Impuesto Inmobiliario Urbano: cómo descargar la boleta y pagar la segunda cuota
Desde el 21 de abril vence la segunda cuota del Inmobiliario Urbano. API recuerda cómo acceder a la boleta y las opciones de pago disponibles
Con el inicio del cronograma de vencimientos de la segunda cuota del Impuesto Inmobiliario Urbano, la API refuerza la importancia de adoptar los canales digitales disponibles para consultar boletas y realizar pagos.
A través del sitio oficial y distintas plataformas electrónicas, los contribuyentes pueden gestionar sus obligaciones de manera más ágil, segura y con beneficios adicionales como el descuento por débito automático.
Segunda cuota del Inmobiliario Urbano: vencimientos y formas de pago actualizadas
La Administración Provincial de Impuestos (API) recordó que a partir del lunes 21 de abril comienza el cronograma de vencimientos de la segunda cuota del Impuesto Inmobiliario Urbano. Las fechas se extenderán hasta el viernes 25 y dependerán del último dígito de la partida o del dígito de control, según corresponda.
Este esquema se enmarca en la política de despapelización y modernización del Estado, por lo cual ya no se imprimen ni distribuyen boletas en formato papel desde julio de 2024.
¿Cómo acceder a la boleta del Inmobiliario Urbano?
Para obtener la boleta de pago, las personas pueden ingresar a www.santafe.gob.ar/apiboletas y seleccionar la opción "Descargá tu boleta de pago y tu credencial. Inmobiliario". El sistema permite acceder con el número de partida, que figura en la última boleta impresa o en la credencial de pago.
Otra alternativa es utilizar la ID Ciudadana desde el portal oficial del Gobierno de Santa Fe. En este caso, se debe elegir la opción "Descargá tu boleta de Inmobiliario con la ID Ciudadana".
Opciones digitales y beneficios por adhesión
El mismo portal brinda la posibilidad de suscribirse al envío digital de facturas por correo electrónico a través del sitio www.santafe.gob.ar/miboletadigital. Esta modalidad permite, además, recibir recordatorios de vencimientos directamente en la casilla de correo.
Asimismo, está disponible la opción de adherirse al débito automático, lo que implica un descuento del 15% en cada cuota del impuesto alcanzado por este beneficio.
Medios habilitados para el pago
Quienes solían abonar el impuesto con boleta impresa en Santa Fe Servicios ahora pueden hacerlo presentando su DNI, mencionando el impuesto a abonar y el número de partida del inmueble vinculado.
También se puede pagar de forma digital a través de:
- Home banking de las redes Link y Banelco.
- Plus Pagos.
- Billetera Santa Fe.
- Tarjetas de crédito bancarias o Fintech (disponible desde 2025).
ARBA detectó evasión millonaria en más de 420 barrios cerrados
Más de 37 mil contribuyentes en 421 countries adeudan cerca de $161 millones en concepto del impuesto inmobiliario
ARBA puso en la mira a propietarios de barrios cerrados que adeudan el impuesto inmobiliario. A través de controles presenciales y herramientas tecnológicas, el organismo detectó miles de construcciones no declaradas.
Más de 37 mil morosos en barrios privados bonaerenses
La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) detectó que cuatro de cada diez propietarios de countries y barrios cerrados no pagan el impuesto inmobiliario correspondiente. Se trata de 37.316 contribuyentes que, en conjunto, acumulan una deuda superior a los $161 millones por ese concepto.
Los casos relevados comprenden un total de 421 countries distribuidos en distintos municipios bonaerenses. Frente a esta situación, ARBA inició un proceso de intimación masiva para que los contribuyentes regularicen su situación fiscal.
Los countries con mayor nivel de deuda
Según los datos oficiales, el ranking de los 15 barrios privados con mayor nivel de morosidad lo encabeza San Diego, en el partido de Moreno, donde 325 contribuyentes deben $4.7 millones. Le siguen:
- Buenos Aires Golf Club (San Miguel), con 113 deudores y una deuda total de $4.2 millones.
- Abril Club de Campo (Berazategui), con 329 morosos por $3.4 millones.
- Boca Ratón (Pilar), donde 451 propietarios acumulan $3.2 millones en deudas.
- Golf Club (Tigre), con 130 contribuyentes que adeudan $3 millones.
Operativos e inspecciones con tecnología satelital
Desde ARBA sostuvieron que el organismo está llevando adelante un proceso de control intensivo para exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias. Indicaron que la Provincia les está reclamando a estos contribuyentes que asuman su compromiso con la sociedad y regularicen su situación impositiva.
Además de las intimaciones, ARBA continuará realizando operativos presenciales en barrios cerrados para detectar construcciones no declaradas, una práctica habitual entre los evasores.
Durante el año en curso, inspectores de la Agencia realizaron controles en 65 countries, a partir de los cuales se identificaron cerca de 333 mil metros cuadrados construidos sin declarar. En la mayoría de los casos, se trataba de inmuebles asentados sobre terrenos que figuraban en los registros catastrales como baldíos.
ARBA intensifica medidas contra la evasión en sectores de alto poder adquisitivo
El operativo forma parte de una estrategia más amplia para reducir la evasión impositiva en sectores de altos ingresos. La utilización de imágenes satelitales, cruzamiento de datos y fiscalización presencial son herramientas clave para identificar inconsistencias en las declaraciones juradas de los contribuyentes.
Desde el organismo indicaron que las acciones continuarán en todo el territorio bonaerense con el objetivo de fortalecer la equidad tributaria y garantizar que todos los sectores cumplan con sus obligaciones fiscales.
¿Tenés ingresos por alquileres? Podrías estar alcanzado por un impuesto sin saberlo
Los ingresos por alquileres pueden estar gravados según el monto anual y las deducciones aplicables. Cuándo aplica y cómo declararlo
Los ingresos por alquileres de inmuebles pueden quedar alcanzados por el Impuesto a las Ganancias, dependiendo del monto neto anual, las deducciones admitidas y la condición fiscal del propietario.
Cuáles son los criterios para determinar si corresponde tributar, cómo declarar los ingresos según el tipo de contribuyente, y qué beneficios fiscales se aplican para propietarios e inquilinos, en el marco de la normativa argentina vigente.
¿Cuándo los alquileres pagan Impuesto a las Ganancias?
En Argentina, los propietarios que perciben ingresos por el alquiler de inmuebles deben evaluar si están alcanzados por el Impuesto a las Ganancias. Este tributo no se aplica automáticamente a todos, sino que depende de los ingresos netos anuales y de determinadas deducciones permitidas por la ley.
Para el período fiscal actual, la ganancia neta anual que obliga a tributar debe superar los $3.916.268,37, cifra que será ajustada en el segundo semestre del año conforme a la inflación.
Cómo calcular si corresponde tributar
El tributarista Sebastián Domínguez explicó que no basta con considerar el ingreso bruto por alquileres. Es necesario descontar gastos deducibles, entre ellos:
- Honorarios de la inmobiliaria.
- Impuestos.
- Costos de mantenimiento.
- Amortización del inmueble.
- Otros gastos relacionados directamente con el alquiler.
Además, deben considerarse otras fuentes de ingresos del propietario, ya que estas inciden en el monto total sobre el cual se determina si corresponde el pago del impuesto.
Qué ocurre con los monotributistas
Los monotributistas que perciben ingresos por alquileres no pagan el Impuesto a las Ganancias por esos conceptos, ya que están sujetos a un régimen simplificado. Sin embargo, deben cumplir con los límites y condiciones que establece la normativa vigente para cada categoría del monotributo.
Deducciones generales y cargas familiares
El impuesto contempla deducciones generales, como:
- Gastos en medicina prepaga.
- Servicio doméstico registrado.
- Cargas de familia.
Si el contribuyente no tiene deducciones ni familiares a cargo, se aplica una deducción mínima que, ajustada para el segundo semestre, ronda los $3.096.000 anuales, según estimaciones del especialista.
Beneficios fiscales para propietarios e inquilinos
La Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) establece que:
- Los propietarios pueden deducir hasta el 10% del ingreso por alquileres.
- Los inquilinos, hasta un 40%, siempre que cuenten con la documentación respaldatoria y que el contrato esté debidamente declarado.
Para que el inquilino acceda al beneficio, no debe ser titular de una propiedad y debe contar con comprobantes válidos emitidos por el propietario, quien debe estar inscripto en ARCA.
Cómo informar los datos del alquiler
La forma de declarar los alquileres ante ARCA varía según el tipo de contribuyente:
• Jubilados y trabajadores en relación de dependencia
Deben ingresar con clave fiscal al servicio SiRADIG-Trabajador, donde deben informar los datos del alquiler y adjuntar, por única vez, el contrato en formato PDF, indicando los años que abarca. También es obligatorio cargar los comprobantes de pago mensuales. Quienes no tengan habilitado este servicio pueden gestionarlo mediante el Administrador de Relaciones de Clave Fiscal.
• Autónomos
En el caso de los contribuyentes autónomos, la información sobre los alquileres debe incluirse en la Declaración Jurada del Impuesto a las Ganancias, a través del aplicativo Ganancias Personas Físicas y Bienes Personales.
Mínimo no imponible y tratamiento de otros ingresos
El mínimo no imponible se actualiza dos veces al año, en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC). La evolución de este valor dependerá de la inflación registrada durante el primer semestre.
En el caso de ingresos adicionales, Domínguez aclaró que los intereses generados por plazos fijos en pesos y por títulos públicos están exentos del impuesto. No ocurre lo mismo con inversiones en el exterior, que pueden estar alcanzadas por alícuotas que varían entre 5% y 35% según el tipo de renta.
Fin del cepo: flexibilización cambiaria y flotación entre bandas
El Gobierno eliminó el tope para comprar dólares oficiales y simplificó el acceso, aunque siguen vigentes recargos para turismo y consumos con tarjeta en el exterior
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El Gobierno nacional oficializó el fin del cepo cambiario para personas humanas, en el marco de una nueva etapa del programa económico iniciado en diciembre de 2023. La medida flexibiliza el acceso al mercado oficial de divisas, elimina el tope mensual para comprar dólares y deja sin efecto una serie de restricciones que regían sobre los ahorristas. No obstante, se mantendrán recargos impositivos para consumos vinculados al turismo y las compras con tarjeta en el exterior.
Dólar ahorro: sin tope y sin restricciones personales
El Ministerio de Economía junto al Banco Central de la República Argentina (BCRA) anunciaron el fin del cepo cambiario para personas humanas. Con el inicio de la Fase 3 del programa económico desde diciembre de 2023, se simplifican las condiciones para la compra de divisas. A partir del 14 de abril se eliminan restricciones previas y se posibilita la compra de dólares para atesoramiento sin tope mensual. Entre las modificaciones se destacan:
• Eliminación del límite de USD 200 mensuales: Se habilita la compra sin restricciones de monto para personas físicas.
• Acceso sin condicionamientos: No se vincula la operación al tipo de cambio oficial con otras situaciones personales, inclusive para beneficiarios de subsidios, asistentes a programas sociales o empleados públicos.
• Supresión de restricciones cruzadas: Se permite operar en el Mercado Único y Libre de Cambios (MULC) sin considerar operaciones en dólares MEP o contado con liquidación (CCL) efectuadas en los 90 días previos.
• ;Exoneración de percepciones impositivas: La compra de dólares para atesoramiento, inversión o transferencia no acumula impuestos adicionales, salvo en dos situaciones específicas.
Turismo y tarjeta: los únicos casos con recargo del 30%
Se mantiene la aplicación de la percepción impositiva del 30% en casos relacionados con turismo. El comunicado oficial detalla que la percepción se cobra únicamente para:
- Gastos en turismo: Incluye pasajes, hospedaje y servicios turísticos en el exterior.
- Consumos con tarjeta en el exterior: Aplica para pagos realizados con tarjeta de crédito fuera del país.
De este modo, quienes realicen compras o consuman servicios turísticos deberán abonar el recargo, mientras que las adquisiciones para ahorro o inversión quedarán liberadas de dicha percepción.
¿A cuánto cotiza el dólar oficial y cómo se moverá?
A partir del lunes, el precio del dólar oficial se regirá por un esquema basado en bandas de flotación. Este sistema permite que el tipo de cambio mayorista se desplace libremente dentro de una franja establecida entre $1.000 y $1.400 por dólar, con una actualización mensual del 1% en ambos extremos. En este contexto:
- Precio variable: El valor del dólar dependerá de la oferta y la demanda diaria dentro del rango definido.
- Tendencias en momentos de presión: En situaciones de alta demanda, el tipo de cambio se acercará al techo, mientras que en períodos de baja presión se aproximará al piso.
- Implicaciones para el dólar ahorro y turista: Ambos se determinarán en función del dólar oficial vigente en cada jornada, sin valores fijos.
Eliminación de restricciones adicionales
La medida incluye también la derogación de otras limitaciones que afectaban a las personas humanas. Entre ellas se destacan:
- Fin de la Comunicación A 7340, que restringía el acceso al mercado libre de cambios para quienes operaban con divisas.
- Supresión de la "restricción cruzada" que combinaba exclusiones basadas en antecedentes de operaciones.
- Cancelación del “parking” obligatorio, requisito de tenencia mínima de valores negociables, según la normativa de la Comisión Nacional de Valores (CNV).
Cómo funcionará el nuevo régimen de bandas
El nuevo régimen de bandas establece un mecanismo de intervención por parte del Banco Central para estabilizar el tipo de cambio dentro del rango establecido:
• Piso de la banda ($1.000): En caso de que el dólar caiga hasta este valor, el BCRA actuará comprando divisas para sostener el tipo de cambio y aumentar sus reservas.
• Techo de la banda ($1.400): Si el dólar alcanza esta cotización, el BCRA intervendrá vendiendo dólares para frenar la apreciación y absorber pesos.
• Dentro de la banda: El dólar se moverá de forma libre, permitiendo al mercado fijar el precio diario, mientras el BCRA intervenga sin implementar esterilización.
• Ajuste mensual: Los extremos de la banda se ajustarán mensualmente con un incremento del 1%, adaptándose a las condiciones del mercado.
Este nuevo esquema pretende regular el mercado cambiario de manera más flexible y dinámica, permitiendo que el tipo de cambio se ajuste a las condiciones de oferta y demanda, al mismo tiempo que se establecen mecanismos de intervención para evitar movimientos extremos.
Comunicado
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¿Querías sacar un crédito hipotecario? Un dato podría dejarte fuera del mercado
Una variable esencial complica el acceso al crédito hipotecario y frena operaciones inmobiliarias clave para la reactivación del sector
La reciente suba del dólar MEP encendió las alarmas en el mercado inmobiliario argentino. Este salto impacta de lleno en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario, justo cuando el sector comenzaba a mostrar signos de recuperación.
La combinación de tasas en alza, inflación y presión cambiaria vuelve a complicar el acceso a la vivienda, dejando afuera a potenciales compradores que, hasta hace poco, cumplían con todos los requisitos.
Créditos hipotecarios en alerta: el impacto de la suba del dólar MEP en el acceso a la vivienda
Durante los últimos meses, el crédito hipotecario comenzó a recuperar terreno en Argentina. La relativa estabilidad del dólar, sumada a una mejora nominal de los salarios en pesos, abrió una ventana de oportunidad para quienes buscaban acceder a una vivienda propia. Según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y de los portales inmobiliarios, en enero los ingresos crecieron un 2,9% mensual, mientras que el valor del metro cuadrado en dólares subió apenas 0,6%.
Sin embargo, esa ventana se está cerrando rápidamente. La reciente suba en el dólar MEP -referencia clave en las operaciones inmobiliarias- impacta directamente en quienes estaban tramitando un crédito hipotecario.
La fragilidad del sistema: créditos en pesos, propiedades en dólares
En Argentina, la mayoría de los bancos otorga préstamos en UVA (Unidades de Valor Adquisitivo), ajustables por inflación, y financia hasta el 75% del valor de la propiedad. Como los inmuebles se cotizan en dólares, la suba del tipo de cambio puede descalzar completamente la operación.
El esquema es sensible: los ingresos del solicitante no deben superar el 25% de afectación por cuota inicial. Si la propiedad sube en pesos por efecto del tipo de cambio, ese porcentaje se dispara. Y como las entidades no amplían el monto financiado, la diferencia debe cubrirla el comprador.
Según el economista especializado Federico González Rouco, cubrir esa diferencia implica contar con mayores ingresos o con más dólares ahorrados, dos alternativas que no son sencillas de conseguir.
Una posible salida es incrementar el anticipo en dólares. Aunque los bancos exigen un mínimo del 25%, muchos interesados no tienen capacidad de aportar más fondos, ya que no disponen de ese dinero.
Tasas en alza y un mercado cada vez más restringido
Al alza del dólar MEP se suma otro factor de presión: el incremento en las tasas de interés. La tasa efectiva anual promedio de los créditos hipotecarios ya alcanza el 5,6%, aunque el Banco Municipal de Rosario se mantiene como el más competitivo con un 4,2% para la demanda general, y 3% para aquellos beneficiarios que perciben sus haberes en la entidad.
González Rouco sostiene que, si bien la tasa puede negociarse, cambiar de banco o extender el plazo, cuando sube el dólar no hay mucho margen de maniobra. Esta combinación de variables -suba del dólar, aumento de tasas e inflación proyectada- eleva el costo de las propiedades y deja fuera a quienes hasta hace poco calificaban para un crédito.
A este contexto se suma un escenario internacional inestable, con tensiones geopolíticas y movimientos en los mercados globales, que incentivan la dolarización de carteras. En la economía argentina, esto genera más presión sobre el tipo de cambio y complica aún más la estabilidad necesaria para ofrecer créditos en moneda local.
Oportunidades limitadas y un acceso desigual
A pesar del panorama complejo, algunos especialistas destacan que el sector inmobiliario aún presenta oportunidades. Afirman que los precios en dólares siguen bajos en términos históricos y que, si el crédito logra estabilizarse, los valores podrían aumentar. Por eso, quienes logren ingresar al mercado en este momento podrían obtener beneficios a futuro.
No obstante, advierte que este escenario es viable solo para quienes ya cuentan con dólares o poseen respaldo financiero suficiente. El acceso masivo al crédito continúa siendo muy limitado.
Actualmente, el stock total de créditos hipotecarios en Argentina ronda los 200 millones de dólares, una cifra baja si se la compara con países de características similares. La reciente disparada del dólar vuelve a poner en evidencia que el acceso a la vivienda depende más de las condiciones macroeconómicas que de la capacidad de pago en pesos.
González Rouco concluye que los inmuebles aún no reflejan el aumento de valor que podría venir y recomienda aprovechar la oportunidad actual. Asegura que, si es posible ingresar al mercado, conviene hacerlo, ya que la seguridad de una vivienda no tiene precio.
Alerta expensas ¿Cuánto aumentaron en un año?
En febrero, las expensas en Santa Fe subieron 124,3% interanual. Un informe nacional compara los aumentos con CABA, Buenos Aires, Córdoba y Entre Ríos
El valor de las expensas en Santa Fe registró un aumento del 124,3% en términos interanuales, según un relevamiento de Consorcio Abierto que analiza datos de más de 11 mil consorcios en todo el país. El informe compara la evolución de los costos en diferentes plazas testigo del mercado inmobiliario, y revela cómo impactan factores como sueldos, mantenimiento, morosidad y nuevas regulaciones en la carga mensual que afrontan los propietarios.
Santa Fe registró un fuerte aumento interanual en las expensas
Según un relevamiento de Consorcio Abierto, las expensas en Santa Fe aumentaron un 124,3% entre febrero de 2024 y febrero de 2025. El valor promedio mensual fue de $90.394, lo que representa una caída del 1,55% en comparación con enero.
El informe permite comparar la evolución de las expensas en distintas plazas testigo del mercado inmobiliario: Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), provincia de Buenos Aires (PBA), Córdoba y Entre Ríos.
Qué pasó con las expensas en otras provincias
En CABA, se registró una baja intermensual del 1,98%, con una expensa promedio de $230.186 frente a los $234.854 de enero. Esta caída se alinea con la desaceleración de la inflación.
Entre Ríos tuvo un incremento interanual del 110,25%, pero las expensas promedio bajaron 13,38% respecto al mes anterior, alcanzando los $42.064 en febrero.
En Córdoba, el aumento interanual fue del 159,65%, con un promedio de $103.700 en febrero, lo que implica una suba del 4,34% intermensual.
Por su parte, la provincia de Buenos Aires mostró un incremento interanual del 149,88%. El valor promedio en febrero fue de $106.642, con una variación intermensual del 2,72%.
Sueldos, mantenimiento y tamaño del edificio: cómo impactan en las expensas
El análisis, basado en datos de 11 mil consorcios, identificó que los sueldos tienen menor incidencia en edificios más grandes. En cambio, los gastos operativos y de mantenimiento aumentan proporcionalmente con el tamaño, llegando a representar hasta el 56% del total en edificios con muchos departamentos, impulsados principalmente por servicios como limpieza y seguridad.
En cuanto a las remuneraciones del personal, se estableció un acuerdo salarial para el bimestre enero-febrero 2025. Se aplicó una suba del 1,8% en enero sobre el básico de diciembre, y un 1,5% adicional en febrero sobre el básico de enero. Estos ajustes comenzarán a reflejarse en las próximas liquidaciones.
La morosidad sigue estable, pero crece el monto de las deudas
El informe también reveló que el 17% de las unidades funcionales presenta deudas en promedio, tanto en CABA como en la PBA. Esta proporción se mantuvo estable durante todo 2024 y continúa igual en 2025.
Sin embargo, lo que crece es el monto adeudado. En CABA, la tasa de interés promedio aplicada es del 5,1%, mientras que en la provincia de Buenos Aires alcanza el 6,6%. Ante este escenario, se refuerzan los esfuerzos de comunicación entre administraciones y propietarios para diseñar planes de pago que permitan reducir la morosidad.
Nuevas exigencias en la información de las expensas
En la Ciudad de Buenos Aires, la normativa exige mayor transparencia. Desde este año, las expensas deben incluir dos enlaces o códigos QR que permitan acceder al detalle de gastos y aportes al personal del consorcio. También se incorporó el Manual de Buenas Prácticas Consorciales y el reglamento interno del edificio como documentos obligatorios.
Dólar y FMI: qué anticipa Arriazu sobre el tipo de cambio
El economista Ricardo Arriazu analizó el panorama cambiario, los riesgos internacionales y el impacto del acuerdo con el FMI en la política monetaria
En una conferencia organizada en Córdoba, el economista Ricardo Arriazu compartió su visión sobre el presente económico del país, el comportamiento del dólar, la política cambiaria y los desafíos que enfrenta el Gobierno. Además, analizó el impacto de la situación internacional, la negociación con el FMI y los posibles escenarios para levantar el cepo.
Panorama global incierto y advertencias sobre riesgos externos
Durante una conferencia en Córdoba , el economista Ricardo Arriazu ofreció un análisis detallado sobre la coyuntura económica argentina. Señaló que, si bien el país enfrenta desafíos importantes, la incertidumbre internacional representa una amenaza aún mayor.
Arriazu se refirió a eventos globales que podrían alterar la estabilidad financiera, mencionando en particular las políticas proteccionistas y restrictivas impulsadas por Donald Trump en Estados Unidos. “Los mercados reaccionan a la posibilidad de una guerra comercial y a la suba en las expectativas de inflación. Lo preocupante sería una combinación de burbuja de activos y guerra comercial, como ocurrió en 1929, aunque hoy el contexto es distinto”, indicó.
Dólar, inflación y crawling peg: cuatro posibles escenarios
En cuanto a la política cambiaria, Arriazu descartó la existencia de un atraso en el tipo de cambio. Afirmó que el aumento en tarifas expresadas en dólares y su peso en la canasta de consumo justifican la actual cotización del dólar oficial. “Si las tarifas suben en dólares, es imposible que no se aprecie el tipo de cambio, salvo que los salarios se desplomen, algo políticamente inviable”, explicó.
El economista propuso cuatro escenarios respecto del crawling peg:
- Mantener el deslizamiento actual del 1% mensual.
- Reducirlo al 0,5% a mitad de año, opción que consideró más adecuada.
- Ejecutar una devaluación, hipótesis que descartó completamente.
- Establecer un esquema de flotación con bandas, alternativa que calificó de inadecuada.
Según Arriazu, el actual aumento en la brecha cambiaria responde a la salida del carry trade ante la pérdida de confianza, en un contexto de temor a una devaluación. “Mientras el dólar siga siendo unidad de cuenta, no se puede flotar sin consecuencias”, advirtió.
FMI: reservas, deuda y libre disponibilidad
Arriazu también analizó el posible impacto del acuerdo con el Fondo Monetario Internacional. Sin contar con información oficial, estimó un desembolso inicial de 8.000 millones de dólares -el 40% de los 20.000 millones del convenio- que servirían para fortalecer las reservas.
Advirtió que lo relevante no es solo el monto, sino si esas reservas estarán disponibles para intervenir en el mercado. “Los fondos son para defender al peso, no para otra cosa. Si no los puedo usar, ¿para qué los quiero?”, planteó, recordando lo ocurrido en 2018.
¿Cuándo se levantará el cepo cambiario?
Respecto al control de cambios, el economista sostuvo que el refuerzo de reservas con el acuerdo del FMI no sería suficiente para levantar el cepo. Para hacerlo, se necesitaría cubrir pagos de dividendos y regalías pendientes, así como posibles corridas cambiarias equivalentes al 30% de los activos monetarios privados.
“No creo que abran el cepo de inmediato. Probablemente busquen acuerdos con empresas para regular pagos pendientes y vayan liberalizando el mercado gradualmente”, explicó. Según su visión, una caída del riesgo país por debajo de los 500 puntos básicos, tras resolver vencimientos de corto plazo, permitiría el regreso a los mercados internacionales. Si el proceso es exitoso, la apertura total del cepo podría concretarse después de las elecciones o el próximo año.
COTI 2025: Desde qué monto es obligatorio declararlo
Las operaciones inmobiliarias iguales o superiores a $66.833.000 deben informarse a la ARCA mediante el COTI, según la normativa vigente en abril
El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) es un régimen de información obligatorio de la ARCA que deben cumplir quienes realicen operaciones de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles por un valor igual o superior al mínimo establecido. Su objetivo es transparentar las transacciones inmobiliarias y facilitar el control fiscal.
¿Quiénes están obligados a informar operaciones mediante el COTI?
El Régimen de Información del COTI debe ser cumplido por los siguientes sujetos:
- Personas humanas.
- Personas jurídicas comprendidas en el Código Civil y Comercial.
- Sociedades, asociaciones, entidades y empresas consideradas unidades económicas por la legislación tributaria.
- Sucesiones indivisas cuando sean sujetos tributarios según la ley.
- Cónyuge que percibe y dispone de los réditos del otro.
- Padres, tutores o curadores de personas incapaces.
- Síndicos, liquidadores de quiebras y representantes de sociedades en liquidación.
- Administradores legales o judiciales de sucesiones, y en su defecto, el cónyuge supérstite y los herederos.
- Representantes de personas jurídicas, sociedades o patrimonios.
- Administradores o mandatarios con capacidad de determinar y pagar tributos sobre los bienes gestionados.
- Agentes de retención y percepción de impuestos.
- Responsables sustitutos según lo determine la normativa.
- Representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
¿Desde qué monto se exige el COTI en 2025?
La obligación de solicitar el COTI se activa antes de iniciar la negociación, oferta o transferencia del inmueble (lo que ocurra primero), cuando el valor del bien o derecho a construir sea igual o superior a $66.833.000.
Este valor puede surgir de:
- El precio de venta.
- La base imponible establecida para tributos inmobiliarios o el impuesto de sellos.
- El valor fiscal vigente del inmueble.
¿Cómo se solicita el COTI?
Para tramitar el COTI, se debe ingresar con CUIT y clave fiscal en el sitio web de ARCA, accediendo al servicio “Transferencia de inmuebles” > “Código de oferta de transferencia de inmuebles”.
El COTI es un código de identificación, no un impuesto, por lo tanto, no tiene ningún tipo de costo y tiene una vigencia de 24 meses a partir de la fecha de otorgamiento.
Datos requeridos:
a. Identificación del bien inmueble o derechos a construir, según estas categorías:
- 01 - Casa
- 02 - Departamento
- 03 - Departamento con cochera
- 04 - Cochera
- 05 - Local
- 06 - Lote de terreno
- 07 - Country, quintas, etc.
- 08 - Mejoras construcción
- 09 - Rurales con vivienda
- 10 - Rurales sin vivienda
- 99 - Otros inmuebles
b. Ubicación: zona (urbana, rural u otra); dirección (calle/ruta, número, piso, oficina); código postal, localidad y provincia. Indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir.
c. Precio: fijado o estimado para la operación, especificando tipo de moneda.
d. Identificación de condóminos: CUIT/CUIL/CDI y porcentaje de titularidad y de operación.
e. CUIT de la inmobiliaria interviniente, en caso de participación.
Modalidad de presentación
Todos los datos deben enviarse mediante transferencia electrónica, a través del sistema mencionado. Al finalizar, se emite el comprobante con el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI).
Representación y autorización
Si participa una inmobiliaria, el titular puede autorizarla para gestionar el COTI. La autorización debe contener los datos mencionados y ser firmada por el titular o condómino.
En estos casos:
- El titular debe conservar el COTI emitido como constancia.
- La inmobiliaria ratifica su participación en la operación correspondiente.
Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior sólo podrán gestionar el COTI mediante el servicio online con clave fiscal.
¿Qué sucede en operaciones de leasing inmobiliario?
En operaciones de leasing inmobiliario, el monto que determina la obligación de tramitar el COTI se compone de:
- La suma total de los cánones previstos durante todo el contrato.
- El precio establecido para ejercer la opción de compra.
El COTI deberá solicitarse en el momento en que se realice la transferencia del bien.
