Reforma laboral: qué cambia para vender y alquilar inmuebles y a quién beneficia
Una reforma inesperada dentro de una ley laboral
La Ley de Modernización Laboral entró en vigencia recientemente. El título prometía cambios laborales.
Lo que pocos anticipaban es que el artículo 192 también traía una reforma tributaria para el mercado inmobiliario: dos exenciones concretas, con efecto retroactivo al 1° de enero de 2026, que cambian el costo de vender y el costo de alquilar para las personas físicas.
La primera elimina el impuesto cedular del 15% que gravaba la venta de propiedades adquiridas desde 2018 por parte de personas humanas que no se dedican habitualmente a la compraventa.
Hasta ahora, quien compraba un departamento en 2019 y lo vendía con ganancia cedía el 15% de esa diferencia al Estado. En términos concretos: una propiedad adquirida a USD 200.000 y vendida a USD 300.000 implicaba pagar USD 15.000 al fisco sobre esa ganancia. Eso terminó.
La segunda elimina el Impuesto a las Ganancias sobre los ingresos por alquiler de inmuebles destinados a vivienda. Para personas humanas y jurídicas, sin importar si se alquila una sola unidad o quince. En los términos que fija la norma, la exención rige para todos los alquileres con destino vivienda.
El impacto sobre la rentabilidad del alquiler es verificable. Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal, quien tributaba la alícuota máxima del 35% puede ver aumentar su renta neta en más del 50% sobre la misma inversión. Ya verificable en operaciones en curso, el beneficio es real, calculable y ya opera.
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Hasta acá, el hecho. El análisis empieza donde los comunicados oficiales terminan.
Lo que el número no dice
Esta exención sobre la venta completa un proceso que comenzó en 2024 con la eliminación del ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) para propiedades adquiridas antes de 2018. El esquema anterior generaba una distorsión difícil de justificar: el año de compra determinaba el costo impositivo de salida, no la ganancia real ni la rentabilidad del inversor.
Muchos propietarios prefirieron no vender antes que enfrentar esa mochila fiscal. La combinación de ambas eliminaciones cierra ese capítulo, al menos por ahora.
Por ahora. Esas dos palabras son las que más trabajo hacen en este análisis.
Estas exenciones son medidas de un gobierno, no reformas estructurales del código tributario. Si cambia el signo político, el próximo Congreso puede revertirlas. Ese dato no invalida el beneficio: es real, es actual y ya puede calcularse. Pero convierte cualquier modelo de rentabilidad de largo plazo en una ecuación con una variable que los números solos no muestran.
Ese es el costo silencioso que la celebración inicial borra: el inversor que calcula su retorno sobre un escenario libre de cedular también debería estimar cuánto tiempo ese escenario tiene probabilidades de sostenerse.
La certeza del beneficio de hoy no garantiza su continuidad en 2028.
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La pregunta que más importa no es cuánto ahorra quien vende. Es si ese ahorro termina siendo también un alivio para quien alquila.
Para el propietario o para el mercado: no es lo mismo
En Rosario, donde más del 90% de las operaciones de compraventa se cierran con capital propio, la exención sobre la venta tiene un peso particular. No es una medida que depende del crédito hipotecario para tener efecto: aplica directamente sobre el inversor que compró con dólares propios, que ya existe y que ya opera en el mercado local.
La ciudad cerró 2025 con el mayor volumen de escrituraciones de los últimos años y arrancó 2026 con un reacomodamiento por zonas que todavía no terminó de consolidarse. Ese mercado en movimiento, mayoritariamente de capital propio, es exactamente el perfil al que la exención beneficia de forma más directa.
Pero el circuito no se cierra automáticamente en el precio del alquiler. La lógica oficial es que menos carga impositiva sobre la renta genera más oferta, y más oferta modera los precios. Esa cadena tiene eslabones que pueden romperse.
Si los propietarios eligen capturar mayor rentabilidad sin bajar el precio de alquiler, el inquilino no ve ningún cambio. Si la oferta sube pero la demanda lo hace al mismo ritmo, el precio se mantiene. Y si la menor carga tributaria impulsa más inversión en ladrillo y los activos se revalúan, el alquiler puede incluso subir como contrapartida de un mercado más caliente.
Los tres escenarios son posibles. Por ahora, ninguno tiene probabilidad más alta que los otros dos.
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Para quien tiene una propiedad para vender o alquilar en Rosario, el cambio es concreto e inmediato. Para quien paga alquiler todos los meses, el beneficio es indirecto, incierto y depende de decisiones que el propietario aún no tomó.
La próxima liquidación de renta va a mostrar un número diferente al del período anterior. Ese cambio ya ocurrió y ya puede calcularse.
Pero si en ese mismo momento esperás que el precio del alquiler también haya bajado porque el propietario tiene menos impuestos, esa espera probablemente todavía esté en curso. La distancia entre lo que cambia para quien tiene una propiedad y lo que cambia para el mercado en su conjunto es exactamente esa: la que separa una medida tributaria de una política habitacional.
