Las operaciones inmobiliarias iguales o superiores a $66.833.000 deben informarse a la ARCA mediante el COTI, según la normativa vigente en abril
El Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) es un régimen de información obligatorio de la ARCA que deben cumplir quienes realicen operaciones de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles por un valor igual o superior al mínimo establecido. Su objetivo es transparentar las transacciones inmobiliarias y facilitar el control fiscal.
¿Quiénes están obligados a informar operaciones mediante el COTI?
El Régimen de Información del COTI debe ser cumplido por los siguientes sujetos:
- Personas humanas.
- Personas jurídicas comprendidas en el Código Civil y Comercial.
- Sociedades, asociaciones, entidades y empresas consideradas unidades económicas por la legislación tributaria.
- Sucesiones indivisas cuando sean sujetos tributarios según la ley.
- Cónyuge que percibe y dispone de los réditos del otro.
- Padres, tutores o curadores de personas incapaces.
- Síndicos, liquidadores de quiebras y representantes de sociedades en liquidación.
- Administradores legales o judiciales de sucesiones, y en su defecto, el cónyuge supérstite y los herederos.
- Representantes de personas jurídicas, sociedades o patrimonios.
- Administradores o mandatarios con capacidad de determinar y pagar tributos sobre los bienes gestionados.
- Agentes de retención y percepción de impuestos.
- Responsables sustitutos según lo determine la normativa.
- Representantes legales de sujetos residentes en el exterior.
¿Desde qué monto se exige el COTI en 2025?
La obligación de solicitar el COTI se activa antes de iniciar la negociación, oferta o transferencia del inmueble (lo que ocurra primero), cuando el valor del bien o derecho a construir sea igual o superior a $66.833.000.
Este valor puede surgir de:
- El precio de venta.
- La base imponible establecida para tributos inmobiliarios o el impuesto de sellos.
- El valor fiscal vigente del inmueble.
¿Cómo se solicita el COTI?
Para tramitar el COTI, se debe ingresar con CUIT y clave fiscal en el sitio web de ARCA, accediendo al servicio “Transferencia de inmuebles” > “Código de oferta de transferencia de inmuebles”.
El COTI es un código de identificación, no un impuesto, por lo tanto, no tiene ningún tipo de costo y tiene una vigencia de 24 meses a partir de la fecha de otorgamiento.
Datos requeridos:
a. Identificación del bien inmueble o derechos a construir, según estas categorías:
- 01 - Casa
- 02 - Departamento
- 03 - Departamento con cochera
- 04 - Cochera
- 05 - Local
- 06 - Lote de terreno
- 07 - Country, quintas, etc.
- 08 - Mejoras construcción
- 09 - Rurales con vivienda
- 10 - Rurales sin vivienda
- 99 - Otros inmuebles
b. Ubicación: zona (urbana, rural u otra); dirección (calle/ruta, número, piso, oficina); código postal, localidad y provincia. Indicar si se trata de derechos sobre inmuebles a construir.
c. Precio: fijado o estimado para la operación, especificando tipo de moneda.
d. Identificación de condóminos: CUIT/CUIL/CDI y porcentaje de titularidad y de operación.
e. CUIT de la inmobiliaria interviniente, en caso de participación.
Modalidad de presentación
Todos los datos deben enviarse mediante transferencia electrónica, a través del sistema mencionado. Al finalizar, se emite el comprobante con el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI).
Representación y autorización
Si participa una inmobiliaria, el titular puede autorizarla para gestionar el COTI. La autorización debe contener los datos mencionados y ser firmada por el titular o condómino.
En estos casos:
- El titular debe conservar el COTI emitido como constancia.
- La inmobiliaria ratifica su participación en la operación correspondiente.
Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior sólo podrán gestionar el COTI mediante el servicio online con clave fiscal.
¿Qué sucede en operaciones de leasing inmobiliario?
En operaciones de leasing inmobiliario, el monto que determina la obligación de tramitar el COTI se compone de:
- La suma total de los cánones previstos durante todo el contrato.
- El precio establecido para ejercer la opción de compra.
El COTI deberá solicitarse en el momento en que se realice la transferencia del bien.
