✍️ Donar la casa en vida: el cambio legal que evita sucesiones y ahorra miles de dólares
¿Sabías que una propiedad donada ya no es un "título sucio"? Cómo la nueva ley facilita las ventas y por qué es más barato que esperar a una sucesión
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Hoy, gracias a cambios legales, la donación dejó de ser un “título incómodo” para convertirse en una herramienta válida, comercializable y cada vez más utilizada. |
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En el mercado inmobiliario hay propiedades que no se venden por una razón tan simple como frustrante: nadie puede firmar. El dueño falleció, la sucesión no está hecha y los herederos no se ponen de acuerdo. El inmueble queda congelado. Meses. A veces años.
Frente a ese escenario, cada vez más propietarios toman una decisión distinta: donar la vivienda en vida, con reglas claras, asesoramiento profesional y mirada de largo plazo. No es un atajo improvisado. Es planificación patrimonial aplicada al negocio inmobiliario.
Qué es una donación de vivienda y por qué hoy volvió a ser relevante
La donación es un contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente un bien a otra, que lo acepta. Así lo define el artículo 1542 del Código Civil y Comercial (CCyC).
Cuando se trata de inmuebles, el Código es categórico: la donación debe hacerse por escritura pública (art. 1543) y luego inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Durante años, los inmuebles donados eran vistos como “títulos observables”. Hoy eso cambió. A partir de la reforma introducida por la Ley 27.587, las donaciones correctamente instrumentadas generan títulos plenamente válidos, aptos para la venta y para ingresar al circuito inmobiliario formal.
Este cambio explica por qué muchas propiedades que antes estaban fuera del mercado hoy pueden comercializarse sin problemas.
El principal beneficio: evitar propiedades atrapadas en sucesiones
En la práctica, el mayor problema aparece cuando el titular fallece sin haber ordenado su patrimonio. Mientras no se tramite la sucesión, no se puede vender.
La donación en vida evita ese bloqueo porque:
▪️ El inmueble deja de integrar el patrimonio del donante.
▪️ No entra en la herencia.
▪️ No requiere sucesión para su venta.
Por ejemplo, un propietario con una sola vivienda y varios herederos. Sin donación, la propiedad queda inmovilizada hasta que todos acuerden. Con donación previa, el destino del bien queda definido en vida.
Desde la mirada inmobiliaria, esto significa menos operaciones caídas y más previsibilidad.
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Costos comparados: donar hoy o pagar mañana
Desde el punto de vista económico, la donación suele ser más eficiente que una sucesión.
En términos generales:
▪️ La donación implica gastos notariales, registrales e impositivos acotados.
▪️ El costo total suele representar un porcentaje moderado del valor fiscal.
▪️ Una sucesión puede implicar honorarios profesionales, tasas judiciales y gastos que, en conjunto, pueden llegar a representar entre un 11% y hasta un 20% del valor del inmueble.
Pero el mayor ahorro no siempre es monetario. El verdadero beneficio está en evitar años de demoras, conflictos familiares y propiedades fuera del mercado.
El límite legal clave: la legítima hereditaria
Donar no significa poder hacer cualquier cosa. El CCyC protege a los herederos forzosos (hijos y cónyuge) mediante el régimen de la legítima hereditaria, regulado entre los artículos 2444 y 2459.
Esto implica que:
▪️ No se puede donar afectando la porción mínima que corresponde a esos herederos
▪️ Si una donación excede ese límite, puede ser reducida judicialmente al abrirse la sucesión
Para el sector inmobiliario, este punto es central porque:
▪️ Un inmueble donado puede ser reclamado si no se analizó bien el equilibrio patrimonial
▪️ La revisión del título debe contemplar el contexto familiar, no solo la escritura
Una donación bien planificada no genera conflictos. Una improvisada, sí.
¿Un inmueble donado puede ser reclamado? El dato clave que tranquiliza al mercado
Este es uno de los puntos que más dudas genera en compradores y operadores.
Sí: los herederos forzosos pueden reclamar su porción legítima, pero con límites claros. La acción de reducción o reclamo tiene un plazo máximo de 10 años desde la donación.
Ahora bien, el dato clave para el mercado inmobiliario es otro: Si el inmueble donado ya fue vendido a un tercero de buena fe, el reclamo no recae sobre la propiedad ni sobre el comprador, sino contra quien recibió originalmente la donación.
Esto significa que:
▪️ El comprador no pierde el inmueble
▪️ La propiedad no se retrotrae
▪️ El conflicto se resuelve económicamente entre herederos
Este criterio aporta una seguridad jurídica fundamental para el mercado y explica por qué hoy los inmuebles donados vuelven a circular.
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Donar sin perder el uso: el usufructo como solución práctica
Uno de los temores más comunes es: “Si dono la casa, ¿me tengo que ir?”. La respuesta es no, si se utiliza una herramienta habitual: la reserva de usufructo vitalicio.
Esto permite que:
▪️ El donante conserve el uso y goce del inmueble.
▪️ Pueda habitarlo o alquilarlo y cobrar la renta.
▪️ El donatario sea titular, pero sin poder disponer libremente hasta la extinción del usufructo.
Es una figura muy utilizada en planificación patrimonial y debe ser correctamente explicada al momento de asesorar una operación.
Donaciones a hijos: adelanto de herencia y colación
El artículo 2386 del CCyC establece que las donaciones hechas a herederos forzosos se presumen adelanto de herencia, salvo aclaración expresa.
Esto da lugar a la llamada acción de colación, que no busca “quitar” el bien donado, sino compensar económicamente a otros herederos si fuera necesario.
Desde la práctica inmobiliaria, esto es importante porque:
▪️ La ley prioriza soluciones patrimoniales antes que afectar el inmueble
▪️ Se evita inmovilizar propiedades por conflictos familiares
Es un enfoque moderno, más acorde a la dinámica del mercado.
¿Se puede revocar una donación? Riesgos reales a considerar
La donación no se revoca por capricho. El CCyC prevé causales específicas entre los artículos 1569 y 1573, como:
▪️ Ingratitud grave (violencia, injurias graves, abandono).
▪️ Incumplimiento de cargas.
▪️ Privación de alimentos cuando corresponda.
Para inmobiliarias y compradores, esto implica que:
Las donaciones recientes merecen análisis profesional.
Una escritura bien redactada y el paso del tiempo reducen riesgos.
Un inmueble donado correctamente no es un bien inseguro, pero requiere una lectura técnica previa. Bien utilizada, la donación protege el valor del activo y facilita operaciones futuras.
Preguntas Frecuentes
¿Una propiedad donada se puede vender sin sucesión?
Sí, si la donación fue válida y está inscripta.
¿Puede un heredero reclamar una propiedad ya vendida?
No, si el comprador actuó de buena fe. El reclamo es económico, no sobre el inmueble.
¿Cuánto tiempo pueden reclamar los herederos?
Hasta 10 años desde la donación.
¿El usufructo impide vender?
No, pero condiciona el uso hasta su extinción.
¿Donar conviene más que una sucesión?
En la mayoría de los casos, sí: menos costos, menos tiempos y menos conflictos.
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