✍️ ¿Problemas de filtraciones? Quién paga, cómo actuar y lo que dice la ley
Esa manchita en el techo es una bomba de tiempo. Te explico cómo prevenir una catástrofe y qué hacer apenas detectás la humedad
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Las filtraciones entre departamentos son más comunes de lo que parece. Pero ¿quién paga el arreglo cuando el techo gotea? |
Las filtraciones son como las discusiones de consorcio: si no se cortan a tiempo, se expanden. Y no solo arruinan paredes… también arruinan relaciones.
Por eso, en este artículo quiero contarte cómo resolver una filtración sin perder la paciencia ni romper la buena vecindad. Porque, te aseguro, una gota en el techo no tiene por qué convertirse en una tormenta.
Cuando la gota te cae encima...
¿Viste cuando aparece esa manchita en el techo y pensás “nah, es humedad vieja”? Dos días después estás con el balde en el living, el yeso cayendo y el vecino de arriba diciendo: “Acá no hay nada roto”. Clásico.
Y ahí arranca el vía crucis: reclamos, llamadas al administrador, discusiones de pasillo y la eterna duda: ¿Quién paga esto?
Las filtraciones son como los lunes: inevitables. Pero te aseguro que, con un poco de información y buena comunicación, se pueden resolver sin juicio y sin romper la relación vecinal.
Lo primero es saber de dónde viene el agua
Antes de apuntar con el dedo, hay que saber de dónde viene el agua. Parece obvio, pero es el paso que más se saltea.
Hay tres posibilidades:
● Cañería interna del departamento de arriba: responsabilidad del propietario de esa unidad. Así lo dice el artículo 1757 del CCyC, que marca que “toda persona responde por el daño que causa con las cosas que tiene bajo su guarda”.
● Cañería o desagüe común del edificio: ahí la pelota pasa al consorcio, según el artículo 2040, que enumera las cosas y partes comunes (techos, muros, terrazas, cañerías generales, etc.).
● Problema por condensación o mala ventilación: puede ser compartido o tuyo, dependiendo del mantenimiento.
En resumen: primero se investiga, después se discute. Sin diagnóstico técnico, no hay reclamo que valga.
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Qué dice el Código Civil (explicado para que se entienda)
El Código es claro, pero a veces hay que traducirlo.
● El artículo 1757 establece que cada uno responde por los daños que causan las cosas bajo su guarda.
● El artículo 1758 amplía que también puede ser responsable quien usa o controla la cosa, aunque no sea el dueño (por ejemplo, un inquilino).
● El artículo 2040 dice que las partes comunes del edificio -techo, terraza, cañerías generales- son responsabilidad del consorcio.
● Y el artículo 2041 obliga al administrador a mantener esas partes comunes y actuar rápido cuando hay daños.
O sea, si tu bañera pierde, te toca a vos. Si la terraza filtra, paga el consorcio. Y si el administrador no mueve un dedo, también puede ser responsable.
En criollo: cada uno se hace cargo de lo que controla.
Cómo reclamar sin romper la buena vecindad
Mirá, lo primero que le digo siempre a mis clientes es: no te pelees. No sirve.
Pasos simples pero infalibles:
1. Sacá fotos y videos del daño, con fecha si podés.
2. Avisale al vecino de arriba con buena onda: “Che, mirá, parece que hay una pérdida que baja a mi baño. ¿Lo revisamos juntos?”.
3. Si no responde, dejá todo por escrito (una nota, un mail, un mensaje que quede guardado).
4. Si el agua viene de un techo o cañería común, contactá al administrador. Según el artículo 2046, tenés derecho a que ingresen a tu unidad para reparar cosas comunes, y también obligación de permitirlo.
5. Si no hay avances, mandá una carta documento o pedí una mediación.
El 70% de las filtraciones que vi se resolvieron con diálogo y un poco de sentido común. El otro 30%… bueno, esos son los que demandan mas tiempo.
Qué podés reclamar (y con qué pruebas)
Si te cayó agua del techo, tenés derecho a reclamar todo el daño, no solo la mancha.
Eso incluye:
● Reparación de la filtración.
● Arreglo y pintura del techo o pared afectada.
● Gastos del plomero, materiales, mano de obra.
● En casos graves, los daños materiales (muebles, ropa, electrodomésticos).
El artículo 1737 define el daño como “toda lesión a un derecho o interés legítimo”, y el 1757 te habilita a reclamar la reparación integral.
Ahora bien, sin pruebas no hay reclamo. Guardá fotos, presupuestos y facturas. Todo sirve.
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Mediación: el camino rápido antes del juicio
Antes de ir a juicio, la ley (Ley 26.589) exige pasar por mediación prejudicial obligatoria.
No te asustes, no es nada raro: es una reunión donde un mediador neutral intenta que las partes se pongan de acuerdo.
Y funciona. He visto vecinos que llegaban al borde de la guerra y salían con un acuerdo firmado. En una semana resolvés lo que en tribunales tarda un año.
Si no hay acuerdo, ahí sí podés demandar. Y entonces entran en juego los artículos 1737, 1757 y 1758 del CCyC, que respaldan tu reclamo.
Cuando el vecino o el consorcio no se hacen cargo
A veces, lamentablemente, ni el vecino responde ni el consorcio se mueve. En esos casos, hay que formalizar el reclamo.
Opciones:
● Carta documento con plazo para reparar.
● Mediación prejudicial si no responde.
● Acción judicial como último recurso.
El artículo 2041 obliga al administrador a conservar las partes comunes; si no lo hace, puede ser responsable. Y el 2047 aclara que los gastos de reparación se pagan como expensas comunes, salvo que el daño lo haya causado un propietario en particular (en ese caso, se le cobra a él).
Así que no te dejes estar: la ley está de tu lado, pero hay que moverse.
Prevenir vale más que reparar
Esto lo repito como un mantra en cada operación inmobiliaria: prevenir es mucho más barato que reparar.
Algunos consejos prácticos:
● Revisá tus caños y griferías una vez al año.
● Sellá bien duchas y bañeras.
● Ventilá los baños para evitar humedad.
● Pedile al administrador que limpie canaletas y desagües.
● Tené un seguro de hogar que cubra daños por agua.
Y si vas a comprar un departamento, mirá los techos con atención. Una mancha pequeña puede esconder una pérdida grande.
Preguntas Frecuentes
¿Qué artículo del Código dice quién paga una filtración?
El artículo 1757 del CCyC: cada persona responde por el daño que causan las cosas que tiene bajo su guarda.
¿Y si la pérdida viene del techo o la terraza del edificio?
El artículo 2040 dice que son cosas comunes, por lo tanto responde el consorcio.
¿Qué pasa si el administrador no hace nada?
El artículo 2041 lo obliga a mantener y conservar las partes comunes. Si no lo hace, puede ser responsable.¿Puedo reclamar los gastos de reparación?
Sí. Según los artículos 1737 y 1757, podés exigir la reparación integral del daño.
¿Y si el vecino no deja entrar al plomero?
El artículo 2046 obliga a permitir el acceso, para reparar cosas comunes o daños que afectan a otros.
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