¿Tu inquilino dañó la propiedad? Lo que la ley permite (si sabés cómo actuar)

Cuando un inquilino deja daños más allá del uso normal, el dueño puede usar el depósito de garantía y, si no alcanza, recurrir a la justicia

Cuando un inquilino daña una propiedad, la tensión con el propietario es inevitable. La ley, sin embargo, define qué se entiende por desgaste normal, regula el depósito de garantía, fija plazos de prescripción y hasta prevé la consignación judicial de llaves. Con un contrato bien redactado, pruebas sólidas y pasos ordenados, el conflicto puede resolverse fácilmente.

¿Desgaste normal o daño real?

No todo lo que luce gastado significa que fue por culpa del inquilino. Y el artículo 1210 del Código Civil y Comercial (CCyC) lo deja claro: la vivienda debe devolverse en buen estado, pero se aceptan los desgastes lógicos del paso de los años.

Un ejemplo: la pintura que pierde brillo o una canilla que comienza a gotear. Eso es normal. Ahora, si encontramos un vidrio roto, paredes rayadas con marcador o humedad por falta de ventilación, estamos ante daños imputables al inquilino. La diferencia puede parecer sutil, pero en un reclamo es clave.

El inventario, ese aliado que muchos olvidan

Al momento de entregar una casa, un inventario detallado puede salvar al propietario de más de un dolor de cabeza. Aunque la ley no lo exige, funciona como prueba de hierro. Lo ideal es acompañarlo de fotos o videos con fecha.

La verdad es que pocas cosas son tan efectivas como poder mostrar, frente a un juez o en una negociación, que el piso estaba intacto al inicio y que ahora presenta manchas de humedad o rayones profundos.

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Depósito de garantía: qué cambió y por qué importa

Hasta hace poco, la ley limitaba su monto. Hoy, tras la reforma del artículo 1196 del CCyC, las reglas son otras: el depósito es totalmente pactado entre las partes. Eso significa que el propietario y el inquilino acuerdan cuánto, en qué moneda y cómo se devolverá.

Puede ser en pesos, en dólares, en una suma fija o actualizada. Lo importante es que quede escrito. Si al final del contrato no hay deudas ni daños, se devuelve. Si los hay, se puede retener parcial o totalmente, pero siempre con respaldo en el contrato.

Cuando el depósito no alcanza para reparar

Hay veces que el depósito se queda corto. Pinturas arruinadas, muebles empotrados dañados o instalaciones adulteradas pueden costar mucho más. ¿Qué hacer en esos casos?

Existen dos caminos:

● Negociar: mostrar pruebas, inventario, presupuestos y buscar un acuerdo.

● Accionar legalmente: iniciar mediación obligatoria (que además suspende plazos, según los arts. 2541 y 2542) y, si no prospera, un juicio de daños y perjuicios.

Y es que muchas veces una charla clara, con pruebas en mano, evita años de litigio. Pero si no hay buena voluntad, el camino judicial es inevitable.

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Las pruebas, ese pasaporte a un reclamo sólido

Un reclamo sin pruebas es como entrar a un partido sin pelota. Sirven y mucho:

● Inventario firmado.

● Fotografías y videos del antes y después.

● Presupuestos y facturas de reparación.

● Testigos que puedan acreditar el estado del inmueble.

Con este respaldo, el propietario no solo gana fuerza en un tribunal, sino también en una simple negociación.

Plazos para reclamar: que no se te pase el tiempo

El Código establece plazos distintos:

● Cinco años para reclamos contractuales (art. 2560).

● Tres años para acciones extracontractuales (art. 2561).

Además, la interpelación fehaciente suspende el plazo hasta seis meses (art. 2541) y el pedido de mediación también interrumpe el cómputo (art. 2542). Dicho de otro modo: no hace falta correr desesperado, pero tampoco conviene dejar pasar el tiempo.

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Devolución de llaves: qué pasa si el dueño no quiere recibirlas

Sucede más de lo que se piensa: el inquilino quiere devolver, pero el propietario se niega a aceptar. Para eso, el artículo 1223 del CCyC prevé la consignación judicial.

En términos simples: si el locador no recibe, el inquilino puede depositar las llaves en sede judicial. Si lo hace dentro de los diez días hábiles desde la notificación, deja de pagar alquileres y accesorios. Así, la ley evita que el contrato se estire artificialmente por la negativa del propietario.

Consejos para prevenir disgustos

Más vale prevenir que reclamar:

● Contrato claro: incluir cláusulas específicas sobre conservación, expensas y depósito (arts. 1196 y 1209).

● Inventario con fotos: al inicio y al final.

● Visitas periódicas: siempre con aviso previo, para comprobar el estado.

● Recibir las llaves: aunque haya deudas, se pueden aceptar con reservas.

Así, tanto propietarios como inquilinos se protegen de malentendidos y de procesos judiciales largos y costosos.

Preguntas Frecuentes

1. ¿El propietario puede quedarse con el depósito sin explicar?

No. El art. 1196 establece que solo puede aplicarse a deudas o daños, en la forma pactada.

2. ¿Qué hacer si el inquilino se niega a pagar los arreglos?

Primero intimar. Si no responde, iniciar mediación (arts. 2541 y 2542) y, en última instancia, juicio de daños.

3. ¿Siempre debe pintarse al devolver el inmueble?

No necesariamente. El desgaste natural no genera obligación. Sí los daños graves o las marcas fuera de lo habitual (art. 1210).

4. ¿Es válido fijar un alquiler en dólares?

Sí. El artículo 1199 permite pactar moneda extranjera, y el inquilino no puede cambiarla por su cuenta.

5. ¿Qué pasa si el contrato no dice nada sobre el depósito?

El locador podrá reclamar daños, pero no usar el depósito de forma automática (art. 1196).