¿Donaci贸n o cesi贸n? Lo que nadie te cuenta y puede convertir una venta en un juicio
Un papel mal firmado o una cesi贸n improvisada puede frenar la venta de tu casa. Descubr铆 c贸mo prevenir juicios y dolores de cabeza "familiares"
Donar una casa a un hijo o ceder derechos hereditarios a un hermano puede parecer algo pr谩ctico, pero mal instrumentado puede trabar una venta y arrastrar a la familia a los tribunales.
Este art铆culo explica qu茅 cambi贸 con la reforma, c贸mo se protegen los compradores de buena fe y qu茅 precauciones conviene tomar para que la venta de una casa familiar no termine en litigio.
El problema oculto en muchas escrituras
Imagin谩 esta escena. Una familia decide vender la casa de los abuelos. Todo parece listo, hasta que el escribano revisa los papeles y descubre que la propiedad fue donada hace a帽os… pero mal instrumentada. La operaci贸n queda en pausa, el comprador se echa atr谩s y los herederos empiezan a discutir.
Lo cierto es que miles de inmuebles en Argentina tienen este “tal贸n de Aquiles” en su cadena dominial. Donaciones y cesiones hechas a las apuradas, sin asesoramiento, que despu茅s se convierten en un obst谩culo invisible para vender.
Donar no es “regalar”: la letra chica que pocos leen
Una donaci贸n no es simplemente un gesto de generosidad: es un acto jur铆dico con reglas claras. El C贸digo Civil y Comercial (CCyC) exige que, si se trata de un inmueble, se haga en escritura p煤blica (art. 1552) y que el donatario acepte en vida del donante (arts. 1545 al 1550). Adem谩s, la persona que dona no puede desprenderse de todo lo que tiene si eso lo deja sin medios para vivir (art. 1551).
La verdad es que cuando se ignoran estos detalles, lo que parec铆a un “regalo en vida” se convierte en un t铆tulo d茅bil, expuesto a nulidades o reclamos de herederos.
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La reforma que cambi贸 el juego
Hasta hace poco, recibir una casa por donaci贸n era casi como recibir un auto con el tanque vac铆o: pod铆as usarlo, pero nadie confiaba demasiado en 茅l. Durante diez a帽os el t铆tulo era observable, lo que espantaba a compradores y bancos.
Eso cambi贸 con la Ley 27.587, que elimin贸 esa mancha. Desde entonces, los t铆tulos provenientes de donaciones tienen plena validez y pueden circular en el mercado sin miedo. Fue un alivio enorme, tanto para familias que quer铆an ordenar su patrimonio, como para organizaciones, que dependen de donaciones para sobrevivir.
Herederos: derechos que siguen vigentes, pero con l铆mites
Ahora bien, la reforma no borr贸 a los herederos del mapa. Los herederos forzosos (hijos, padres, c贸nyuge) siguen teniendo derecho a reclamar su porci贸n leg铆tima si sienten que una donaci贸n los perjudic贸 (arts. 2451 al 2454).
La diferencia es clave: si el inmueble ya fue vendido a un tercero de buena fe, el reclamo no toca a ese comprador, sino que va directo contra el donatario original. Es decir, la casa no se mancha con la disputa familiar y el patrimonio del comprador queda a salvo.
Cesiones mal hechas
Pasa seguido: un heredero le cede su parte de la herencia a otro, quiz谩s con la mejor intenci贸n. Pero si no se cumple con la formalidad de incorporar esa cesi贸n al expediente sucesorio (art. 2302) o se intenta ceder un bien concreto antes de la partici贸n (art. 2309), el papel firmado no tiene fuerza frente a los dem谩s.
En criollo: es como si el acuerdo “entre nosotros” quedara en el aire. Y cuando llegue el momento de vender, esa cesi贸n trunca puede ser la piedra que trabe todo.
Donaciones que se pueden dar vuelta
Aunque menos conocidas, las donaciones tambi茅n pueden revocarse. La ley prev茅 las llamadas causales de ingratitud (arts. 1569 al 1573). Son situaciones extremas: que el donatario atente contra la vida del donante, lo injurie gravemente o le niegue alimentos cuando los necesita.
En estos casos, el donante puede acudir a la justicia y pedir que se revierta lo donado. Y es que la donaci贸n no es un cheque en blanco: lleva impl铆cita la obligaci贸n de respeto y asistencia.
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C贸mo blindar la venta
La mejor defensa es la prevenci贸n. Antes de publicar un inmueble, conviene revisar estos puntos:
● Que la donaci贸n est茅 instrumentada en escritura p煤blica (art. 1552).
● Que exista un informe de dominio actualizado y un estudio de t铆tulos serio.
● Si hubo cesiones, verificar su incorporaci贸n al expediente sucesorio (art. 2302).
● Asegurarse de que no haya demandas de reducci贸n pendientes (arts. 2451 al 2454).
Un ejemplo simple: vender una casa sin este chequeo es como poner un auto en ruta sin frenos. Puede andar un rato, pero tarde o temprano aparece el problema. En la pr谩ctica, la intervenci贸n de un escribano resulta esencial para garantizar la validez de la escritura y para que la donaci贸n sea inscripta en el Registro de la Propiedad.
Un nuevo escenario para vender con tranquilidad
Con la reforma, los t铆tulos provenientes de donaciones ganaron un respaldo que antes no ten铆an. Hoy es posible vender una casa donada sin que pese la desconfianza de los bancos o la sombra de la “observabilidad”.
Aun as铆, el consejo sigue siendo el mismo: ordenar los papeles, asesorarse y anticiparse a los conflictos. Porque en materia inmobiliaria, los errores de ayer pueden convertirse en los juicios de ma帽ana.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Una casa donada se puede vender sin trabas?
S铆, siempre que la donaci贸n est茅 en escritura p煤blica (art. 1552) y registrada. Con la Ley 27.587, ya no es observable.
2. ¿Qu茅 derechos tienen los herederos si hubo una donaci贸n?
Pueden reclamar su porci贸n leg铆tima con la acci贸n de reducci贸n (arts. 2451 al 2454), pero no pueden afectar a un comprador de buena fe.
3. ¿Qu茅 pasa si un heredero reclama despu茅s de que la casa fue vendida?
El reclamo se dirige contra el donatario original, no contra el comprador protegido por la ley (art. 2457).
4. ¿Qu茅 diferencia hay entre ceder la herencia y ceder un bien concreto?
La cesi贸n de herencia surte efecto al incorporarse al expediente sucesorio (art. 2302). Si es sobre un bien, vale reci茅n en la partici贸n (art. 2309).
5. ¿En qu茅 casos puede revocarse una donaci贸n?
Cuando hay causales de ingratitud: violencia, injuria grave o incumplimiento alimentario hacia el donante (arts. 1569 al 1573).
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