¿Donación o cesión? Lo que nadie te cuenta y puede convertir una venta en un juicio
Un papel mal firmado o una cesión improvisada puede frenar la venta de tu casa. Descubrí cómo prevenir juicios y dolores de cabeza "familiares"
Donar una casa a un hijo o ceder derechos hereditarios a un hermano puede parecer algo práctico, pero mal instrumentado puede trabar una venta y arrastrar a la familia a los tribunales.
Este artículo explica qué cambió con la reforma, cómo se protegen los compradores de buena fe y qué precauciones conviene tomar para que la venta de una casa familiar no termine en litigio.
El problema oculto en muchas escrituras
Imaginá esta escena. Una familia decide vender la casa de los abuelos. Todo parece listo, hasta que el escribano revisa los papeles y descubre que la propiedad fue donada hace años… pero mal instrumentada. La operación queda en pausa, el comprador se echa atrás y los herederos empiezan a discutir.
Lo cierto es que miles de inmuebles en Argentina tienen este “talón de Aquiles” en su cadena dominial. Donaciones y cesiones hechas a las apuradas, sin asesoramiento, que después se convierten en un obstáculo invisible para vender.
Donar no es “regalar”: la letra chica que pocos leen
Una donación no es simplemente un gesto de generosidad: es un acto jurídico con reglas claras. El Código Civil y Comercial (CCyC) exige que, si se trata de un inmueble, se haga en escritura pública (art. 1552) y que el donatario acepte en vida del donante (arts. 1545 al 1550). Además, la persona que dona no puede desprenderse de todo lo que tiene si eso lo deja sin medios para vivir (art. 1551).
La verdad es que cuando se ignoran estos detalles, lo que parecía un “regalo en vida” se convierte en un título débil, expuesto a nulidades o reclamos de herederos.
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La reforma que cambió el juego
Hasta hace poco, recibir una casa por donación era casi como recibir un auto con el tanque vacío: podías usarlo, pero nadie confiaba demasiado en él. Durante diez años el título era observable, lo que espantaba a compradores y bancos.
Eso cambió con la Ley 27.587, que eliminó esa mancha. Desde entonces, los títulos provenientes de donaciones tienen plena validez y pueden circular en el mercado sin miedo. Fue un alivio enorme, tanto para familias que querían ordenar su patrimonio, como para organizaciones, que dependen de donaciones para sobrevivir.
Herederos: derechos que siguen vigentes, pero con límites
Ahora bien, la reforma no borró a los herederos del mapa. Los herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge) siguen teniendo derecho a reclamar su porción legítima si sienten que una donación los perjudicó (arts. 2451 al 2454).
La diferencia es clave: si el inmueble ya fue vendido a un tercero de buena fe, el reclamo no toca a ese comprador, sino que va directo contra el donatario original. Es decir, la casa no se mancha con la disputa familiar y el patrimonio del comprador queda a salvo.
Cesiones mal hechas
Pasa seguido: un heredero le cede su parte de la herencia a otro, quizás con la mejor intención. Pero si no se cumple con la formalidad de incorporar esa cesión al expediente sucesorio (art. 2302) o se intenta ceder un bien concreto antes de la partición (art. 2309), el papel firmado no tiene fuerza frente a los demás.
En criollo: es como si el acuerdo “entre nosotros” quedara en el aire. Y cuando llegue el momento de vender, esa cesión trunca puede ser la piedra que trabe todo.
Donaciones que se pueden dar vuelta
Aunque menos conocidas, las donaciones también pueden revocarse. La ley prevé las llamadas causales de ingratitud (arts. 1569 al 1573). Son situaciones extremas: que el donatario atente contra la vida del donante, lo injurie gravemente o le niegue alimentos cuando los necesita.
En estos casos, el donante puede acudir a la justicia y pedir que se revierta lo donado. Y es que la donación no es un cheque en blanco: lleva implícita la obligación de respeto y asistencia.
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Cómo blindar la venta
La mejor defensa es la prevención. Antes de publicar un inmueble, conviene revisar estos puntos:
● Que la donación esté instrumentada en escritura pública (art. 1552).
● Que exista un informe de dominio actualizado y un estudio de títulos serio.
● Si hubo cesiones, verificar su incorporación al expediente sucesorio (art. 2302).
● Asegurarse de que no haya demandas de reducción pendientes (arts. 2451 al 2454).
Un ejemplo simple: vender una casa sin este chequeo es como poner un auto en ruta sin frenos. Puede andar un rato, pero tarde o temprano aparece el problema. En la práctica, la intervención de un escribano resulta esencial para garantizar la validez de la escritura y para que la donación sea inscripta en el Registro de la Propiedad.
Un nuevo escenario para vender con tranquilidad
Con la reforma, los títulos provenientes de donaciones ganaron un respaldo que antes no tenían. Hoy es posible vender una casa donada sin que pese la desconfianza de los bancos o la sombra de la “observabilidad”.
Aun así, el consejo sigue siendo el mismo: ordenar los papeles, asesorarse y anticiparse a los conflictos. Porque en materia inmobiliaria, los errores de ayer pueden convertirse en los juicios de mañana.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Una casa donada se puede vender sin trabas?
Sí, siempre que la donación esté en escritura pública (art. 1552) y registrada. Con la Ley 27.587, ya no es observable.
2. ¿Qué derechos tienen los herederos si hubo una donación?
Pueden reclamar su porción legítima con la acción de reducción (arts. 2451 al 2454), pero no pueden afectar a un comprador de buena fe.
3. ¿Qué pasa si un heredero reclama después de que la casa fue vendida?
El reclamo se dirige contra el donatario original, no contra el comprador protegido por la ley (art. 2457).
4. ¿Qué diferencia hay entre ceder la herencia y ceder un bien concreto?
La cesión de herencia surte efecto al incorporarse al expediente sucesorio (art. 2302). Si es sobre un bien, vale recién en la partición (art. 2309).
5. ¿En qué casos puede revocarse una donación?
Cuando hay causales de ingratitud: violencia, injuria grave o incumplimiento alimentario hacia el donante (arts. 1569 al 1573).
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