¿Propiedad con dueño fallecido? Sí, se puede comprar (y no es un lío si hacés esto)
Parece una oportunidad única: el precio es tentador, la ubicación te encanta… pero el titular está muerto. ¿Se puede firmar igual?
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Firmar un boleto por una propiedad cuyo dueño ya falleció puede parecer una buena oportunidad, pero también puede ser el inicio de un largo dolor de cabeza.
Este artículo te guía por los riesgos, las alternativas y las decisiones clave para saber cómo moverte si te ofrecieron un inmueble en estas condiciones. Porque en el mundo inmobiliario, lo barato... puede salir carísimo.
Primero lo primero: ¿Quién figura en el Registro?
Cuando aparece una propiedad interesante, lo lógico es mirar ubicación, precio, metros cuadrados. Pero hay un dato que puede cambiarlo todo. ¿Quién figura como titular en el Registro de la Propiedad?
Si la persona que aparece como dueña ya falleció y la sucesión no está hecha, estás ante un freno legal. No importa lo bien que se vea la casa o cuán urgente sea el trato: no se puede vender legalmente.
¿Por qué? Porque ese inmueble ahora forma parte de una herencia. Y hasta que no se declare quiénes son los herederos y se inscriba la adjudicación en el Registro, nadie puede disponer del bien. Nadie. Ni los hijos, ni la pareja, ni un heredero "de palabra".
El boleto de compraventa no es una varita mágica
Firmar un boleto de compraventa suele ser el paso previo a la escritura. Y es un paso importante: define precio, forma de pago, condiciones… pero no convierte al comprador en dueño.
Según el Código Civil y Comercial, para que el boleto tenga efectos frente a terceros, hace falta que el comprador tome posesión del inmueble de buena fe y sin oposición. Pero, incluso cumpliendo eso, el que vende tiene que estar legalmente habilitado. Y si el titular está fallecido, no lo está.
Así que sí, se puede firmar un boleto. Pero no podés escriturar, ni registrar, ni dormir tranquilo hasta que la sucesión esté hecha.
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¿Por qué, entonces, se firman igual?
Porque en la práctica, la urgencia y las oportunidades muchas veces pisan más fuerte que la ley. No es raro encontrar propiedades con precio rebajado justo porque el titular está fallecido. Y algunos compradores, con tal de no perder la chance, firman igual.
A veces los herederos aseguran que están por iniciar la sucesión. O prometen que “en unos meses ya se arregla todo”. Y el comprador, ilusionado, cierra el trato. El problema es que, sin sucesión, no hay escritura posible, por más voluntad que haya.
¿Qué puede salir mal?
Te lo resumo en una palabra: mucho. Pero vayamos por partes:
El que firma no tiene autoridad para vender. Aunque sea el hijo o el cónyuge, sin sucesión, legalmente no puede.
No hay forma de escriturar. Sin título registrado, no hay manera de pasar la propiedad a tu nombre.
Pueden aparecer herederos que nadie esperaba. Y eso puede tirar abajo todo el acuerdo.
La propiedad podría estar embargada. Y vos, como comprador, no tendrías herramientas para defenderte.
Podés perder el dinero. Si el trato se cae o se complica la sucesión, quedás en el aire.
¿Hay forma de protegerse?
Sí. No es garantía total, pero ayuda. Si decidís avanzar igual, tomá recaudos:
● Pedí pruebas: acta de defunción, partidas, documentación que demuestre quiénes son los herederos.
● Incluí cláusulas claras en el boleto: que se comprometan a iniciar la sucesión, con fechas, plazos y condiciones.
● No pagues todo de entrada. Dejá un saldo pendiente sujeto a la escrituración.
● Evaluá una cesión de derechos hereditarios, pero sabé que tampoco te hace dueño hasta que se cierre la sucesión.
Y sobre todo: consultá con un abogado especializado. No el del cuñado, ni el de confianza que hace divorcios. Uno que sepa de sucesiones e inmuebles.
¿Y si ya firmaste un boleto en estas condiciones?
No te desesperes. Pero sí actuá. Cuanto antes, mejor.
Buscá asesoramiento legal. Un profesional podrá analizar el boleto, ver si hay cláusulas que obligan a los herederos a avanzar con la sucesión, y evaluar si podés iniciar algún tipo de acción legal, como la escrituración judicial o el impulso de la sucesión.
En algunos casos, tener la posesión del inmueble y haber actuado de buena fe puede ayudarte. Pero no siempre. Cada situación es distinta, y cuanto más esperes, más difícil puede volverse.
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¿Y si la sucesión ya está iniciada?
Buena noticia. Si la sucesión ya fue iniciada y hay una declaratoria de herederos, estás un paso más cerca. En ese caso, los herederos pueden firmar una escritura de venta, pero todavía falta un paso más: que la adjudicación del bien esté inscripta en el Registro de la Propiedad.
Es decir, no alcanza con que “esté en trámite”. Para que todo esté en regla, el inmueble debe estar a nombre de quien te lo va a vender. Solo así vas a poder escriturar sin sobresaltos.
En resumen: no todo lo que brilla es escritura
Comprar una propiedad cuyo titular está fallecido puede parecer una buena movida si el precio es bajo o el lugar es ideal. Pero sin sucesión hecha, estás entrando en terreno fangoso.
La única forma segura de comprar es que los herederos hagan lo que la ley manda: iniciar la sucesión, obtener la declaratoria, adjudicar el bien y registrarlo. Solo así van a estar en condiciones de vender legalmente.
Todo lo demás es una apuesta. Y no todas salen bien.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo mudarme si firmé con los herederos?
Sí, pero no sos el dueño legal. Podés vivir allí, pero estás en una situación frágil.
¿Qué pasa si la sucesión nunca se inicia?
No vas a poder escriturar. Y tu inversión queda en pausa indefinida.
¿Un heredero puede vender solo?
No. Necesita estar declarado judicialmente y que se haya registrado la adjudicación.
¿La cesión de derechos me da más seguridad?
En algunos casos sí, pero también depende de que luego se haga la sucesión.
¿El boleto sirve como prueba en un juicio?
Puede ser un indicio de voluntad, pero sin título registrado, no tenés defensa sólida.
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