¿Vas a vender en Rosario? Sin estos papeles, tu propiedad no se puede transferir
Antes de colgar el cartel de “Se vende”, asegurate de tener lista la carpeta de papeles. Un documento faltante puede frenar todo el negocio
Vender una propiedad no es solo mostrar fotos lindas y esperar a que alguien se enamore del lugar. Detrás de cada operación hay un engranaje legal que -si no está bien aceitado- puede trabar la venta en el peor momento.
Y es que la verdad, todo empieza mucho antes de la visita del comprador: comienza con una carpeta de documentos, ordenada y completa. Porque cuando todo está en regla, no hay negociación que se frene.
✅ Escritura traslativa de dominio: el corazón del trámite
Sin este documento, simplemente no hay venta. La escritura traslativa de dominio, inscripta en el Registro de la Propiedad (Arts. 305 a 309 CCyC), es la prueba de que sos dueño. Lo ideal: el primer testimonio original.
¿Se perdió? No entrés en pánico: podés pedir un segundo testimonio en el archivo de protocolos notariales. Y si la propiedad llegó por herencia, donación o algún otro medio, quizá haya que pasar primero por una sucesión (Arts. 2337 y ss. CCyC) o una cesión de derechos para que todo quede en regla.
✅ DNI de todos los titulares
Parece obvio, pero no lo es: cada titular registral debe tener su copia de DNI lista y actualizada.
Si alguno falleció, la venta no avanza sin la declaratoria de herederos o el testamento aprobado judicialmente (Arts. 2337 a 2362 CCyC). Y no es solo juntar papeles: hay que asegurarse de que estén firmados por el juez y el secretario, con fecha y número de resolución. Saber en qué etapa está la sucesión y quién la lleva adelante te ahorra sorpresas de último minuto.
{inAds}
✅ Autorización para vender
Todos los titulares deben firmar su visto bueno.
Si la propiedad es la vivienda familiar, incluso si figura solo a nombre de uno, la ley pide el asentimiento conyugal o convivencial (Arts. 456 y 522 CCyC). Es una manera de proteger el hogar. No olvides sumar la copia de DNI y los datos completos de quien da el consentimiento.
✅ Informe “I” y certificados registrales
Este informe del Registro de la Propiedad (Arts. 1123 a 1127 CCyC) es como una radiografía del inmueble: muestra si está libre de hipotecas, embargos o inhibiciones.
Si tiene más de unos meses, mejor pedir una actualización. Y ojo: si el plano es anterior anterior al 31 de diciembre de 1978 o directamente no existe, hay que tramitar la Verificación del Estado Parcelario (VEP) o incluso una nueva mensura. Esto no se resuelve en un par de días: puede llevar entre 60 y 90, así que conviene adelantarse.
✅ Boletas de impuestos y servicios
Tenerlas a mano ahorra tiempo y discusiones:
● API (Impuesto Inmobiliario Provincial).
● TGI (Tasa General de Inmuebles Municipal).
● Aguas.
● Expensas (si es propiedad horizontal).
En cuanto a la luz y el gas, las deudas no se heredan con la escritura, pero sí conviene contar cómo está el servicio. Un comprador que llega y encuentra el medidor dado de baja no se lo toma bien.
✅ Precertificado catastral
El Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT) lo emite para confirmar que el plano está vigente. Si no figura en el título o es anterior al 31 de diciembre de 1978, hay que regularizarlo con un agrimensor matriculado.
No todos los inmuebles necesitan pasar por la VEP. Quedan afuera, por ejemplo, los que surgen de planos de mensura de propiedad horizontal, cementerios privados, derechos de superficie o usufructo, así como las donaciones y las adjudicaciones de sucesiones.
También se exceptúan esos lotes de pasillo o pasajes internos en condominio que existen solo para dar acceso a propiedades sin salida directa a la calle.
{inAds}
✅ Propiedad horizontal: los detalles que pueden cambiarlo todo
Si vendés un departamento, oficina o cochera, revisá con lupa:
● El destino autorizado en escritura, plano y reglamento (no es lo mismo vivienda que oficina).
● Si hay deudas de expensas o juicios pendientes del consorcio.
● Restricciones que limiten su uso (por ejemplo, no apto profesional).
Un pequeño detalle en el reglamento puede cambiar la decisión de un comprador.
El escribano, tu aliado (o tu salvavidas)
Cuando comprador y vendedor acuerdan precio y condiciones, la carpeta pasa al escribano elegido por el comprador. Este profesional revisa títulos, prepara la escritura y calcula impuestos.
Cuanto antes tenga todo en sus manos, mejor. Porque si detecta un problema, hay margen para solucionarlo sin que la operación se caiga a último momento.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Es obligatorio presentar la escritura original para vender?
Sí, lo ideal es disponer del primer testimonio original. Si no se tiene, debe solicitarse un segundo testimonio en el archivo notarial.
2. ¿Qué sucede si uno de los propietarios falleció y no se hizo la sucesión?
Se debe iniciar y concluir el trámite sucesorio antes de escriturar a favor del comprador.
3. ¿Cuánto demora una Verificación del Estado Parcelario?
Entre 60 y 90 días, según el caso y la necesidad de mensura.
4. ¿Las deudas de luz y gas se transfieren al comprador?
No, no se transfieren, corresponden al titular del servicio. Por eso se recomienda informar al comprador el estado de conexión.
5. ¿Quién elige al escribano?
Habitualmente, es el comprador quien elige, a menos que se trate de loteos, obra nueva o ventas hipotecarias.
Temas relacionados:
.Vender
