✍️ 1. Mercado residencial (viviendas): entendiendo el ABC inmobiliario
Todo lo que necesitás saber sobre ambientes, metros, orientaciones y tipologías para entender el mercado residencial como un profesional
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En el mercado inmobiliario, no entender las reglas básicas puede hacerte perder miles de dólares o, peor aún, elegir mal tu próxima vivienda. |
Hay temas que todos creemos conocer… hasta que alguien nos los explica bien. El mercado residencial es uno de ellos. Todos vivimos en una casa, un departamento o un PH, pero pocos podrían decir con certeza cómo se mide, cómo se clasifica o qué hace que una propiedad valga lo que vale.
Y no, no se trata solo de ubicación. Ni de cuántos metros tiene el aviso. El valor de una vivienda -su precio real, su confort y hasta su potencial- depende de una combinación de factores que muchas veces pasan desapercibidos. Porque entender cómo se arma el mercado no solo te ayuda a comprar o vender mejor: te permite elegir cómo querés vivir.
El corazón del mercado: por qué entender el residencial es clave
El mercado residencial es el motor de toda la actividad inmobiliaria. Es el que más movimiento genera, el que más refleja la economía real y, sin dudas, el que más historias personales carga detrás de cada operación.
Pero es también el más propenso a los mitos. Ese “mi vecino vendió más caro” o “en mi barrio los precios no bajan” son frases que se repiten en cada charla. Sin embargo, cuando miramos los datos con lupa, el panorama cambia.
Entender el mercado residencial no es ser experto. Es saber leer las señales: por qué un departamento se vende rápido, qué hace que un PH se valorice más que otro, o cuándo conviene reformar antes de publicar. Es tener criterio, no suerte.
Cómo se cuentan los ambientes (y por qué importa más de lo que parece)
Arranquemos por lo básico: los ambientes. Puede parecer un detalle, pero de ahí parte todo.
● Monoambiente: un solo espacio integrado. Cocina, cama, comedor… todo en uno.
● 2 ambientes: living y dormitorio separados.
● 3 ambientes: living y dos dormitorios.
● 4 o más: un dormitorio adicional por cada ambiente extra.
Ahora bien, no todo cuenta como ambiente. Ni la cocina, ni el baño, ni el lavadero, ni el balcón. Son áreas de servicio. Y ojo con el “living comedor”: si es un solo espacio integrado, se cuenta como uno. Solo es doble ambiente cuando el comedor es independiente.
¿Por qué tanta precisión? Porque la cantidad de ambientes define el valor y el tipo de comprador. Un 2 ambientes bien ubicado es como un billete de alta rotación: se vende rápido. Un 4 ambientes apunta a otro público, más familiar, más planificado.
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Tipologías de vivienda: el mapa del mercado
No todas las viviendas se agrupan igual. Y entender las tipologías es clave para comparar manzanas con manzanas.
Departamentos (Propiedad Horizontal)
El clásico urbano. Desde un monoambiente hasta un piso completo.
● Semipiso: media planta, con palier compartido.
● Piso: toda la planta, palier privado, máxima privacidad.
● Dúplex / Tríplex: unidades en dos o tres niveles internos.
● Loft: estética industrial, planta libre, techos altos.
PH (Propiedad Horizontal)
Una palabra que genera confusión. El PH no es un “tipo” de vivienda, sino un régimen legal: varias unidades en un mismo terreno, que comparten pasillos, patios o azoteas y se rigen por un reglamento de copropiedad. Por ejemplo, las casas al fondo o adelante, con pasillo compartido, popularmente conocidas como “casa chorizo”. Son buscadas por su calidez y porque combinan independencia con costos más bajos que una casa tradicional.
La diferencia con los departamentos de un edificio no está tanto en la estructura física sino en el uso del término. Todos los edificios de departamentos son PH, porque tienen unidades funcionales con espacios comunes. Pero no todos los PH son edificios.
Chalet
El emblema del suburbio argentino. Ladrillo visto, tejas, jardín al frente o al fondo. La imagen de la casa ideal, la del asado del domingo y los chicos jugando afuera.
Casas y estilos arquitectónicos
Más allá del formato, el estilo marca el carácter: minimalistas de hormigón y líneas puras, racionalistas que priorizan funcionalidad, clásicos con molduras o mediterráneos con galerías blancas. Cada uno habla de una forma de vivir. Y también de cuánto estás dispuesto a invertir en mantenimiento o diseño.
Metros cuadrados: el lenguaje universal del valor
Si hay algo que todo profesional inmobiliario repite es esto: los metros son los que mandan. Pero ojo, no todos los metros valen igual.
● Cubiertos: bajo techo y cerrados. Valen el 100%.
● Semicubiertos: balcones techados, galerías abiertas. También suelen contarse al 100%.
● Descubiertos: patios, terrazas, jardines. Valen entre un 30% y un 40%.
Ejemplo práctico:
50 m² cubiertos + 10 m² semicubiertos + 20 m² de terraza =
➡️ 80 m² totales
➡️ 66–68 m² ponderados (los que reflejan el valor real).
La diferencia es enorme. Dos propiedades pueden tener la misma superficie total, pero una puede valer hasta un 20% más simplemente porque su proporción de metros cubiertos es mayor.
El terreno y su potencial: el secreto detrás del valor
En casas y PH, el terreno es la base del valor. Un lote grande no solo ofrece más espacio: ofrece posibilidades. Ampliar, construir, sumar una pileta, o incluso desarrollar en el futuro.
En terrenos vacíos, el cálculo es más técnico: se analiza la incidencia, es decir, cuánto vale cada metro cuadrado construible según la normativa local (FOT, FOS, zonificación).
Por eso, dos terrenos idénticos en tamaño pueden valer distinto según su ubicación o el tipo de obra que permiten levantar. Es el potencial lo que paga el comprador.
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Frente, contrafrente y orientación: pequeños detalles, grandes diferencias
Un departamento al norte y otro al sur pueden tener el mismo plano, pero la experiencia diaria es otra historia.
● Norte: la más buscada. Sol todo el año.
● Noreste: equilibrio perfecto.
● Sur: fresca en verano, fría en invierno.
● Este: sol de mañana, ideal para dormitorios.
● Oeste: sol de tarde, buena en invierno, calurosa en verano.
Y atención con esto: frente no siempre significa mejor. El contrafrente suele ser más silencioso, con vistas al pulmón de manzana. Si además tiene buena orientación, puede ser incluso más valioso.
Expensas y amenities: el costo oculto del confort
Cuando uno compra, suele pensar solo en el precio de la propiedad. Pero las expensas son el gasto silencioso que puede cambiar la ecuación.
● Ordinarias: mantenimiento, limpieza, portería, ascensores.
● Extraordinarias: obras o mejoras puntuales.
Y después vienen los amenities, que dividen aguas:
● Básicos: SUM, parrilla, terraza.
● Alta gama: pileta, gimnasio, seguridad.
● Alta Gama Plus: spa, coworking, rooftop, microcine.
La clave está en la relación costo-beneficio. Tener amenities suma valor, pero también sube los gastos fijos. Conviene preguntarse si realmente los vas a usar o si solo te atrae la idea de tenerlos.
Cómo leer el mercado sin marearte
El mercado residencial puede parecer un laberinto, pero tiene lógica. Algunas claves simples:
1. Compará m² ponderados, no totales. Son los que realmente valen.
2. No compres solo por ubicación. La orientación o la distribución pueden pesar más.
3. Leé el reglamento del consorcio o del PH. Puede limitar reformas o usos.
4. Pedí siempre planos y escritura. Evitás dolores de cabeza.
5. Apoyate en un profesional inmobiliario. No solo vende: traduce el idioma del mercado.
El mercado no se domina con suerte, sino con información. Y cuando la entendés, todo cambia: ves oportunidades donde otros ven dudas.
Preguntas Frecuentes
¿Qué se considera un ambiente en una propiedad?
Todo espacio principal habitable: living, dormitorio o comedor independiente.
¿Qué diferencia hay entre un PH y un departamento?
El PH (conocido como casa de pasillo) comparte espacios comunes dentro de un mismo lote. El departamento pertenece a un edificio con consorcio y acceso común.
¿Qué son los metros cubiertos, semicubiertos y descubiertos?
Cubiertos: bajo techo. Semicubiertos: techados, abiertos. Descubiertos: patios o terrazas.
¿Por qué dos propiedades con igual superficie valen distinto?
Por orientación, proporción de metros cubiertos, estado, ubicación y amenities.
¿Qué orientación es mejor en Argentina?
Norte o noreste: luz y sol todo el año. Mejor confort y mejor valor de reventa.
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