El mito del m² ¿Por qué no alcanza para saber cuánto vale tu propiedad?
El metro cuadrado todavía es referencia, pero en en la actualidad ya no alcanza para explicar el valor real de una propiedad
Cada vez que alguien pregunta “¿Cuánto vale mi departamento?”, la respuesta más común es: “y… fijate el m²”. Claro, es el número de los titulares y de las tablas de mercado.
Pero en la práctica no alcanza. Dos departamentos con los mismos metros, en el mismo barrio, pueden valer muy distinto. La orientación, si tiene cochera, amenities o si entra sol al balcón… todo eso, y otros factores mas, cambian la manera en que vemos el juego.
El m² es un buen punto de partida, nada más. Para conocer el valor real hay que mirar mucho más allá de la superficie.
El mito del m² que vemos en todos lados
Mirá, no falla: cada vez que sale una nota sobre real estate aparece la misma tablita de siempre. “El m² en Zona Norte cuesta tanto, en el Centro tanto, en el Sur tanto”.
¿Sirve? Sí, claro, para un titular rápido de un artículo. Pero, perdón que lo diga así, en la práctica ese numerito dice poco y nada del negocio real. Una vez un cliente me preguntó: “Si este departamento tiene 70 metros y el otro también, ¿por qué hay tanta diferencia en el precio?”.
Porque el m² no es homogéneo. Esa es la respuesta que le di y que te comparto.
Rosario: de Pichincha a Fisherton, nada se mide igual
Te pongo un ejemplo cercano. En Rosario, un metro cuadrado en Pichincha no tiene nada que ver con uno en Fisherton. Y ojo, dentro de Pichincha tampoco es todo igual: una esquina frente a un bar de moda vale distinto que otra en una calle interna y tranquila.
Y si vamos al mismo edificio, la diferencia puede ser todavía mayor. Un piso alto al frente se paga mucho más que un contrafrente bajo, aunque ambos tengan exactamente los mismos metros.
{inAds}
¿Y qué pasa con las tipologías?
Acá hay otra trampa del m². No vale lo mismo un metro de un monoambiente que uno de un cuatro ambientes. Y hasta dentro de los monoambientes hay diferencias: los más chiquitos, aunque parezca raro, se pagan más caros por metro cuadrado porque hay más gente dispuesta a comprarlos o alquilarlos.
Recuerdo una vez un cliente que me dijo: “Prefiero 30 metros bien resueltos que 45 mal aprovechados”. Y tenía toda la razón. A veces menos metros, pero mejor pensados, valen más que un espacio grande sin gracia.
Calidad y diseño: ahí está la clave
Dos departamentos de 70 m² pueden ser mundos opuestos. Uno con terminaciones básicas, sin ventilación y con un living oscuro. El otro con ventanales enormes, cocina integrada y balcón al río. ¿El precio por m²? Obvio que no puede ser el mismo.
El diseño inteligente y la calidad constructiva se volvieron el verdadero diferencial. Y lo veo cada vez que muestro propiedades: la gente ya no se fija solo en “cuántos metros tiene”, sino en cómo se viven esos metros.
Los amenities que cambiaron las reglas
Te digo la verdad: hace diez años, vender un dos ambientes con pileta en Rosario era casi una rareza. Hoy, cada vez más edificios tienen coworking, gimnasio o terrazas verdes.
Y eso cambia la cuenta del m². Porque, ¿Cómo lo medís? Un comprador está dispuesto a pagar más por una unidad de 50 m² si sabe que abajo tiene un SUM moderno y un espacio de coworking. Ahí el metro cuadrado deja de ser “privado” y empieza a mezclarse con lo compartido.
{inAds}
El teletrabajo vino para quedarse
Con la pandemia nos dimos cuenta de algo: vivir encerrados en un dos ambientes sin balcón es un martirio. Y eso impactó en el mercado.
Hoy la gente busca metros que sirvan para vivir y trabajar. Un departamento con un rinconcito que se pueda usar como escritorio tiene más chances de venderse caro que uno más grande pero sin lugar para armar nada.
Me pasó con un cliente que compró un dos ambientes chico, pero con un balcón enorme. Me dijo: “Acá voy a poner mi escritorio y trabajar con vista al cielo, no me importa que adentro me sobre poco espacio”. Eso, para mí, define el valor mucho más que el número frío del m²
La moda (y la necesidad) de lo sustentable
Otro tema que no podemos ignorar es la sustentabilidad. Ya no alcanza con que un edificio sea lindo: muchos compradores preguntan por aislación, eficiencia energética o paneles solares.
Y ojo, no es solo por conciencia ecológica, sino por plata. Un departamento bien aislado gasta menos en calefacción o aire, y eso es ahorro mes a mes. Entonces, claro, ese metro cuadrado “verde” empieza a valer más.
Entonces… ¿sirve o no sirve el m²?
Para ser honesto, el m² es solo el punto de partida. Todos arrancamos por ahí, preguntando “¿Cuánto cuesta el metro en tal zona?”. Pero el negocio no se define por ese número, sino lo que hay por detrás.
La tipología, la orientación, los amenities… todo pesa tanto o más que la superficie. Por eso, nada reemplaza una tasación profesional. Un corredor ve lo que no está en las tablas: la demanda real, el barrio, hasta el ánimo del mercado. Y esa mirada hace la diferencia entre vender rápido a buen precio… o quedarte meses con el cartel colgado.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cómo se calcula el precio por metro cuadrado?
Dividiendo el valor total de la propiedad por los metros cubiertos. Pero después hay que ajustar por tipología, altura, estado y demás.
2. ¿Qué diferencia hay entre metros cubiertos y descubiertos?
Los cubiertos son los habitables (interiores). Balcones, terrazas y patios cuentan, pero con un valor menor.
3. ¿Por qué dos departamentos con los mismos metros salen distinto?
Por orientación, altura, calidad constructiva, amenities… hasta por la etapa en que se compra (pozo o terminado).
4. ¿Sigue siendo el m² la referencia principal?
Sí, pero ojo: es solo el arranque. El negocio real se define con muchos otros factores.
5. ¿Qué es mejor: más metros o mejor distribución?
Para mí, mejor distribución. Siempre. Un espacio chico pero bien pensado vale más que metros extras mal aprovechados.
Temas relacionados:
.Vender
