¿Creés que no pasa nada si no pagás las expensas? La justicia opina distinto
Una expensa sin pagar podría ser un detalle menor, pero la verdad es que puede crecer hasta convertirse en un problema judicial grave
En la vida de consorcio, atrasarse con las expensas es más que un simple olvido. Puede abrir la puerta a un reclamo judicial y, en casos extremos, a perder el departamento. El Código Civil y Comercial no deja margen de duda. Las expensas son obligaciones con privilegio real y el consorcio tiene herramientas firmes para cobrarlas.
Este artículo explica cómo funciona ese proceso y qué puede hacer un propietario, antes de que la deuda se transforme en un problema irreversible.
La deuda que nunca viene sola
Comprar un departamento no es solo recibir las llaves y la escritura. Es también asumir un compromiso que a veces se olvida: las expensas. Son el motor invisible del edificio. Mantienen encendidos los pasillos, permiten que el ascensor suba cada día y sostienen el trabajo del personal de limpieza.
El Código Civil y Comercial (art. 2046) es claro: esa obligación queda atada a la unidad. Es decir, si alguien compra un departamento con deuda previa, también se lleva el problema. Como cuando uno hereda no solo la casa de un familiar, sino también sus cuentas pendientes..
De la mora al llamado de atención
Todo arranca con algo pequeño: una boleta que queda en el cajón. Al mes siguiente aparece otra, ya con intereses, y el administrador empieza a levantar la ceja. Y es que la deuda no se queda quieta: crece como bola de nieve.
Si el atraso continúa, el administrador puede emitir un certificado de deuda que tiene valor de título ejecutivo (art. 2048 del CCyC). En términos simples: una llave legal que abre la puerta a un juicio más rápido y sin demasiadas vueltas.
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El paso por tribunales
Con ese título en mano, el consorcio puede pedir embargos casi de inmediato. Primero sobre cuentas, después sobre sueldos, incluso sobre el auto. Y si nada de eso alcanza, la justicia puede ir directamente contra la unidad.
Las expensas, además, tienen un privilegio especial (art. 2582 del CCyC). Eso significa que el consorcio cobra antes que muchos otros acreedores. En casos extremos, el juez puede ordenar la subasta del departamento. No es lo más común, pero cuando no queda otra salida, sucede.
¿Más fuertes que una hipoteca?
Las expensas pesan mucho, pero no siempre desplazan a una hipoteca. La preferencia depende de algo tan concreto como las fechas: cuándo se generó la deuda y cuándo se inscribió la garantía hipotecaria. A veces el consorcio cobra primero; otras, el banco.
En palabras simples: no es una competencia de “todo o nada”, sino un juego de tiempos. El consorcio y el banco pueden disputar el mismo inmueble, y será la justicia la que defina el orden de cobro en base a esas fechas.
Por eso, cuando hay grandes deudas de expensas y también una hipoteca, el proceso judicial se vuelve más complejo y suele extenderse más que un reclamo común.
¿Quién paga las expensas: inquilino o propietario?
La ley es clara: frente al consorcio, el responsable siempre es el dueño. La deuda está vinculada a la unidad, no al inquilino (art. 2046 del CCyC).
Ahora bien, lo que cambia es cómo se reparten los gastos en el contrato:
● Ordinarias: generalmente las paga el inquilino. Son los gastos de todos los días: luz de pasillos, limpieza, mantenimiento del ascensor.
● Extraordinarias: corren por cuenta del propietario. Se trata de arreglos grandes o mejoras que elevan el valor del inmueble, como cambiar cañerías o renovar el hall de entrada.
En la práctica, si el inquilino se atrasa, el consorcio no va a ir tras él, sino contra el dueño. Luego será el propietario quien reclame al inquilino lo que corresponda.
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El administrador, en el medio del conflicto
Algunos lo ven como un cobrador implacable, pero en realidad el administrador es el representante legal del consorcio (arts. 2065 y 2067 del CCyC). Tiene que recaudar, rendir cuentas y, si es necesario, accionar en la justicia.
Claro que iniciar una demanda no siempre depende solo de él. Muchas veces se necesita la decisión de la asamblea o el consejo. Por eso, el administrador no es ni villano ni héroe: es simplemente la cara visible de una obligación que la ley exige cumplir. Está defendiendo el fondo común que mantiene al edificio en pie.
Opciones antes de llegar al extremo
Quedarse de brazos cruzados nunca ayuda. Hay caminos intermedios que pueden evitar un mal mayor:
● Revisar la liquidación: errores o gastos mal imputados no son tan raros.
● Proponer un plan de pagos: muchos consorcios lo aceptan porque prefieren recuperar de a poco que ir a juicio.
● Negociar intereses: si parecen desproporcionados, se puede pedir una baja.
Cuanto antes se hable, más chances hay de resolverlo sin que explote.
Cuando uno no paga, todos lo sienten
La deuda de un vecino no queda en su puerta: se reparte, aunque sea de manera indirecta. El resto termina aportando más dinero o viendo cómo se frenan arreglos urgentes. Es en la reunión de consorcio donde ese malestar se hace más evidente.
Por eso la ley es tan estricta: no se trata solo de números, sino de sostener la vida en comunidad.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cuándo puede demandar el consorcio?
No hay un plazo fijo. Puede pasar después de dos o tres meses de atraso, según la decisión de la administración o la asamblea.
2. ¿El embargo del departamento es automático?
No. Antes se prueban otras medidas. La subasta es el último paso, cuando no queda ninguna alternativa.
3. ¿Qué pasa si compro un departamento con deuda?
El nuevo dueño hereda la deuda de expensas. Por eso, pedir el certificado antes de firmar es casi tan importante como leer la escritura.
4. ¿Las expensas siempre superan a la hipoteca?
No de manera absoluta. Depende de las fechas en que se generaron las deudas y la garantía.
5. ¿Se puede negociar antes de ir a juicio?
Sí. Y la verdad es que, en la mayoría de los casos, el acuerdo es la salida más razonable para todos.
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