✍️ Subrogación del alquiler: cómo salvar el contrato (sin empezar todo de cero)
La subrogación permite cambiar de inquilino sin romper el contrato. Una herramienta útil, poco conocida, y clave para evitar conflictos
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En el mercado locativo, hablar de “cambiar de inquilino” despierta tensiones, temores y, muchas veces, errores legales que terminan en conflictos judiciales. |
En el mundo inmobiliario pasan cosas todo el tiempo. Se muda alguien, un negocio cambia de dueño, una pareja se separa… y de repente el inquilino que firmó el contrato ya no es quien vive o trabaja en el inmueble.
A simple vista parece un problema enorme, pero en realidad existe una solución prevista por el propio Código Civil y Comercial: la subrogación, también conocida como cesión del contrato de locación. ¿Cuándo se puede usar? ¿Qué límites tiene? ¿Qué dice exactamente la ley?
¿Qué es la subrogación y por qué es tan importante en un contrato de alquiler?
En pocas palabras, la subrogación es el reemplazo del inquilino original por otro, sin necesidad de armar un contrato nuevo desde cero. El Código Civil y Comercial (CCyC) lo llama cesión de la posición contractual (arts. 1636 al 1640).
Dicho más simple: Si el inquilino que firmó ya no puede o no quiere seguir, puede proponer a otra persona para que tome su lugar y continúe con el mismo contrato.
El artículo 1636 dice que una parte del contrato puede ceder su posición a un tercero si las otras partes lo consienten. Ese consentimiento puede ser: antes, durante, o después de la cesión, pero siempre debe quedar notificado de forma fehaciente. La subrogación no es un derecho automático, sino una posibilidad condicionada
El artículo 1213 y la regla principal: nada de cambios sin permiso
El corazón de este tema está en el artículo 1213, que regula la cesión dentro de los alquileres. Este artículo marca tres puntos clave:
1. El inquilino solo puede ceder el contrato si cumple con los arts. 1636 a 1640.
2. La cesión sin permiso del dueño viola el destino del inmueble.
3. Si se subarrienda todo el inmueble, eso se considera una cesión encubierta.
Esto significa que el propietario siempre tiene la última palabra. No existe el “cedí el contrato porque sí”. No funciona así. La subrogación no es un derecho automático, sino una posibilidad condicionada.
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Subrogación y sublocación: no son lo mismo
En la calle suele decirse “le alquiló a otro” como si todo fuera lo mismo, pero legalmente son dos figuras distintas.
Sublocación: cuando entra alguien nuevo, pero el inquilino sigue siendo el responsable
El Código permite sublocar parte del inmueble (art. 1214), siempre que no esté prohibido. El inquilino tiene que:
● Notificar al dueño,
● Informar quién va a ocupar,
● Explicar para qué lo va a usar.
Y el dueño puede oponerse en 10 días. Si no dice nada, se considera que acepta.
Ejemplo cotidiano: Un inquilino alquila un departamento grande y quiere subalquilar un cuarto a un estudiante. Mientras avise y el propietario no se oponga, está todo en regla.
Subrogación: cuando el inquilino sale y otro toma su lugar
Acá cambia todo. No es un agregado, es un reemplazo. Por eso siempre requiere el consentimiento del propietario.
Ejemplo típico: Una persona alquila un local para un emprendimiento. El negocio crece, lo vende y el comprador quiere seguir en ese mismo local. Para que eso sea legal, debe hacerse la cesión del contrato.
¿En qué situaciones se usa la subrogación?
Separaciones o cambios familiares
Dos personas alquilan juntas. Se separan. Una quiere quedarse. Con consentimiento del propietario, ese ocupante puede asumir el contrato.
Traspaso de negocios
Una tienda cambia de dueño, pero el local es perfecto y no quieren mudarse. En vez de rescindir y renegociar, se hace la cesión y listo.
Cambios laborales o mudanzas repentinas
El inquilino debe mudarse por trabajo. Encuentra a alguien solvente y responsable que quiere seguir en la misma vivienda. Se presenta al propietario. Si acepta, se cede.
Reestructuraciones empresarias
Una empresa cambia su razón social o reorganiza su estructura. El contrato puede seguir mediante la cesión correspondiente.
Son situaciones muy comunes, y la subrogación es la herramienta clave.
¿Qué requisitos tiene que cumplir una subrogación para ser válida?
Acá hay que ser ordenado, porque el CCyC es claro.
1. Consentimiento del propietario
Sin esto, no hay cesión posible. El dueño tiene derecho a evaluar:
● Solvencia,
● Antecedentes,
● Destino del inmueble.
2. Notificación fehaciente
La ley exige que la cesión se notifique formalmente. Nada de “lo hablamos por WhatsApp”.
Ejemplos de notificación:
● Carta documento,
● Correo electrónico certificado,
● Acta notarial,
● Sistemas con constancia de recepción.
3. Firma del acuerdo de cesión
Debe quedar claro:
● Quién se va,
● Quién entra,
● Desde cuándo,
● En qué estado queda el inmueble,
● Si hay deudas o no.
4. Efectos según el artículo 1637
Una vez hecha la cesión:
● El inquilino original se aparta,
● El nuevo asume todo (derechos y obligaciones).
Salvo que se pacte lo contrario. Ahí el inquilino saliente puede quedar responsable por 30 días adicionales si aparece algún incumplimiento.
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¿Qué pasa si se intenta subrogar sin permiso?
Suele ocurrir cuando alguien cree que puede “pasar el contrato” como si fuera un mueble. Y ahí empiezan los problemas.
Las consecuencias pueden ser:
● El contrato se considera incumplido.
● El propietario puede iniciar el desalojo.
● El inquilino original sigue siendo responsable.
● El ocupante nuevo queda en situación precaria.
Cómo hacer una subrogación de forma correcta (y sin sobresaltos)
1. Revisar el contrato: A veces ya incluye la prohibición o los requisitos.
2. Hablar con el propietario: Lo ideal es plantearlo de manera clara y con un reemplazo responsable.
3. Acordar las condiciones: Puede incluir revisión de antecedentes, garantías o documentación.
4. Firmar el documento de cesión: Debe reflejar lo que todas las partes aceptaron.
5. Notificar formalmente: Sin ese paso, la cesión no queda perfeccionada.
¿Por qué la subrogación es una herramienta tan valiosa?
Porque evita conflictos. Evita renegociar todo de cero. Permite continuidad. Da tranquilidad al propietario y una salida ordenada al inquilino.
Y, sobre todo, porque está perfectamente prevista y regulada por el Código Civil y Comercial, lo que le da seguridad jurídica a todas las partes.
Preguntas Frecuentes
¿Se puede subrogar un contrato sin autorización del propietario?
No. La cesión sin consentimiento es inválida y puede generar reclamos legales.
¿El inquilino original queda liberado cuando cede el contrato?
En general sí, salvo que se pacte lo contrario. El art. 1637 permite mantener responsabilidad por un plazo limitado.
¿Sublocar y subrogar es lo mismo?
No. Sublocar es sumar a alguien más. Subrogar es reemplazar totalmente al inquilino.
¿El propietario puede negarse?
Sí. La cesión no obliga al propietario a aceptar. Puede evaluarla y decidir.
¿Cómo se formaliza la subrogación?
Mediante acuerdo escrito entre inquilino, cesionario y propietario, seguido de notificación fehaciente.
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