✍️ ¿Alquilás tu propiedad? Este criterio decide que tipo de contrato tenés
Con la reforma ya no hay plazo mínimo. Pero surge la gran duda: ¿Cuándo un alquiler se considera temporario y cuándo deja de serlo?
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Hoy, la duración del contrato ya no está sujeta a un límite mínimo legal. Locador e inquilino pueden acordar el tiempo que deseen, incluso por días o semanas. |
Hasta hace poco, todo contrato de alquiler para vivienda permanente o locación temporaria tenían plazos que debían cumplirse por ley. Hoy, esa regla desapareció. La reforma cambió el juego y puso a muchos propietarios e inquilinos frente a la misma pregunta: “Si ya no hay plazo mínimo, ¿Cómo sé cuándo un contrato es temporario?”.
No es un detalle menor. La respuesta define si el contrato está bien hecho o si, sin querer, se firmó algo que puede generar un problema legal.
El nuevo escenario: libertad para pactar, pero con responsabilidad
El DNU 70/2023 borró de un plumazo la obligación de alquilar por al menos tres años. Hoy, locador e inquilino pueden acordar libremente el plazo, ya sea por un mes, seis o lo que decidan.
A primera vista, suena genial. Más flexibilidad, menos rigidez. Pero esa libertad también exige entender bien qué se está firmando. Porque un contrato “por poco tiempo” no siempre es temporario en el sentido legal.
Un ejemplo: si alquilás un departamento amoblado por un mes para unas vacaciones, es temporario. Pero si lo alquilás por seis meses para vivir mientras buscás otra casa, aunque el papel diga “temporario”, no lo es. El destino del uso -no el tiempo- es lo que realmente manda.
Qué dice el Código Civil y Comercial sobre la locación
El artículo 1187 del Código Civil y Comercial (CCyC) define la locación como el contrato donde una parte cede el uso y goce temporario de una cosa a cambio de dinero. Hasta ahí, todo suena simple. Pero ese término -temporario- tiene un peso enorme.
No significa “corto”, sino “limitado en el tiempo y con un propósito concreto”. El Código no impone un mínimo ni un máximo, solo dice que el contrato debe reflejar para qué se usa el inmueble. Y ahí está la clave: el destino acordado.
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El destino: la verdadera brújula del contrato
El artículo 1194 del CCyC lo deja claro: el inquilino debe usar la propiedad solo para el fin pactado. Eso significa que lo que diferencia a un contrato temporario de uno permanente no es el calendario, sino el propósito.
Ejemplo simple:
● Un turista alquila un departamento por 20 días para vacacionar → temporario.
● Un trabajador alquila por seis meses mientras se instala en una nueva ciudad → habitacional, no temporario.
Podés firmar por poco tiempo, pero si el uso es para vivir allí y establecer domicilio, el contrato no es temporario, aunque el título lo diga. Es como ponerle etiqueta de “auto de carrera” a un utilitario: el nombre no cambia su función.
Qué cambió con la reforma: adiós al plazo mínimo
Con la vieja ley, todo alquiler de vivienda debía durar al menos tres años. Hoy, con el DNU 70/2023, esa obligación ya no existe. En la actualidad, el CCyC permite que el contrato se extinga cuando se cumple el plazo que las partes pactaron, sin mínimos ni máximos (excepto el máximo general de 20 años para vivienda y 50 para otros destinos).
¿Querés alquilar por un mes? Perfecto. ¿Preferís hacerlo por dos años? También se puede.
Eso sí: sin importar el tiempo, el contrato tiene que reflejar el uso real del inmueble. Si el destino es vivienda habitual, no puede camuflarse como “temporario turístico”. La realidad jurídica siempre tiene más peso que el título del contrato.
Cuándo un contrato se considera realmente temporario
Después de la reforma, lo que define la “temporalidad” ya no es el número de meses, sino el motivo del alquiler. Un contrato se considera temporario cuando:
● Tiene un plazo breve y determinado (días, semanas o pocos meses).
● El uso tiene una finalidad puntual: turismo, estudios, trabajo temporal, tratamiento médico, etc.
● El inquilino no fija allí su residencia habitual.
Si en cambio se alquila para vivir, aunque sea por poco tiempo, no es temporario, y se aplican las reglas de locación de vivienda.
Un ejemplo típico: Un estudiante alquila por tres meses, pero se queda un año, pone los servicios a su nombre y declara el domicilio allí. A efectos legales, eso ya es una vivienda permanente.
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Qué pasa si no se fija un plazo en el contrato
El plazo no es un simple detalle: es lo que marca la duración del vínculo, la estabilidad del inquilino y la previsibilidad del propietario. El artículo 1198 del CCyC eliminó los plazos mínimos obligatorios y, en su lugar, estableció un criterio mucho más flexible: el plazo es el que las partes acuerden libremente.
Y si el contrato no fija un plazo, el Código marca qué hacer en cada caso:
● Si se trata de una locación temporaria: se aplica el plazo que establezcan los usos y costumbres del lugar donde está el inmueble. En otras palabras, el tiempo que normalmente se usa para ese tipo de alquiler (una semana, un mes, una temporada).
● Si es una vivienda permanente: el plazo se presume de 2 años.
● Si tiene otro destino -comercial, profesional o industrial-, el plazo se presume de 3 años.
Además, el artículo 1197 mantiene los límites máximos: no más de 20 años para destinos habitacionales y 50 años para los demás.
Si las partes quieren otro plazo, pueden acordarlo libremente; lo importante es dejarlo por escrito.
Contratos “disfrazados”: el riesgo de lo mal encuadrado
En el mercado, muchos contratos se llaman “temporarios” pero no cumplen los requisitos legales. Esto suele hacerse para evitar impuestos, desalojos largos o regulaciones. Sin embargo, el CCyC es claro: lo que importa es el uso real del inmueble.
Si el inquilino vive de manera habitual, tiene servicios a su nombre o domicilio declarado, el contrato se considera locación habitacional, no temporaria.
En caso de conflicto, la Justicia prioriza la realidad del vínculo por encima del nombre del contrato. Por eso, es fundamental redactar con precisión y dejar todo claro desde el principio.
Cómo redactar un contrato temporario legítimo
Para que un contrato sea realmente temporario y esté bien encuadrado:
1. Definí el destino concreto (turismo, estudios, trabajo, etc.).
2. Indicá un plazo determinado, sin renovaciones automáticas.
3. Describí el mobiliario y servicios incluidos.
4. Aclarar expresamente que no se destina a vivienda permanente.
5. Especificá el monto total y la forma de pago.
Un contrato así, claro y bien redactado, protege a ambas partes y evita problemas futuros.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto puede durar un contrato temporario?
No hay límite legal. Puede ser por días o meses, siempre que el uso sea transitorio y justificado.
¿Puedo renovar un contrato temporario?
Sí, pero cada renovación debe hacerse como un nuevo contrato. Si se repite muchas veces, podría presumirse que no es temporario.
¿Se puede usar un alquiler temporario como domicilio permanente?
No. Si el inquilino fija allí su residencia, el contrato pasa a considerarse habitacional.
¿Qué pasa si el inquilino no se va al vencer el plazo?
El contrato sigue vigente hasta que una de las partes lo dé por terminado por escrito (art. 1218 CCyC).
¿Puedo alquilar por plataformas como Airbnb?
Sí, pero siempre aclarando el destino turístico y respetando las normativas locales. Algunos municipios exigen inscripción como alquiler turístico.
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