✍️ ¿Se puede alquilar un inmueble con una anotación de litis? (Lo que pocos saben)
Un aviso judicial puede complicar tu alquiler sin que lo sepas. Te cuento qué implica una “anotación de litis” y cómo evitar un dolor de cabeza
%20-%20facundopolo.com.webp "✍️ ¿Se puede alquilar un inmueble con una anotación de litis? (Lo que pocos saben) - facundopolo.com") |
Una simple anotación en el Registro puede cambiarlo todo: qué pasa cuando un inmueble tiene una anotación de litis y cómo actuar según el Código Civil y Comercial. |
¿Sabías que un inmueble puede estar en “litis” sin que a simple vista nadie lo note? En el mundo inmobiliario, esto es más común de lo que parece: propiedades con juicios pendientes, sucesiones abiertas o reclamos de dominio que, aunque no lo impidan de inmediato, pueden condicionar un contrato de alquiler.
Ahora bien, ¿Qué pasa si el inmueble que querés alquilar tiene una anotación de litis? ¿El contrato sigue siendo válido? ¿Podés alquilar igual o conviene esperar? ¿Qué riesgos implica para propietarios e inquilinos?
Primero lo primero: ¿qué es una anotación de litis?
La anotación de litis es, básicamente, una advertencia judicial. Es una medida que ordena un juez para que el Registro de la Propiedad informe públicamente que existe un juicio que podría afectar la titularidad o un derecho real sobre el inmueble.
No significa que el dueño haya perdido su propiedad ni que esté embargada. Tampoco impide usarla, venderla o alquilarla. Lo que hace es avisar: “Atención, este inmueble está en litigio, podría haber un cambio de titularidad más adelante.”
Por eso, cuando en el informe dominial ves algo como “Anotación de Litis – Expte. N°…”, significa que hay un proceso judicial en marcha y que cualquier operación sobre el inmueble (venta, cesión, o incluso alquiler) debería hacerse con precaución.
Lo que dice el Código Civil y Comercial
El Código no prohíbe alquilar un inmueble con anotación de litis. De hecho, varios artículos aclaran que mientras el bien siga en el comercio, puede ser objeto de locación.
● Artículo 1192: establece que puede alquilarse toda cosa presente o futura que esté en el comercio. Es decir, mientras no haya una sentencia firme que quite el dominio, el inmueble sigue disponible.
● Artículo 1189: dice que si la propiedad se vende o cambia de titular durante la locación, el contrato sigue vigente. Por analogía, si una sentencia cambia la titularidad más adelante, el contrato puede continuar, salvo disposición contraria o imposibilidad real de cumplimiento.
● Artículo 1899 y 1905: hablan del principio de publicidad registral, es decir, que los derechos reales y las anotaciones solo son oponibles a terceros si están inscriptos en el Registro. La anotación de litis actúa como ese “aviso” público que destruye la presunción de buena fe de quien contrata sin revisar los antecedentes.
En resumen: el CCyC permite la locación de un inmueble con anotación de litis, pero deja claro que el inquilino asume el riesgo si ignora esa advertencia.
$ads={1}
¿Entonces se puede alquilar igual?
Sí, se puede. Pero con condiciones. La anotación de litis no impide el alquiler, aunque sí lo condiciona. En la práctica, el propietario puede celebrar un contrato de locación mientras sea titular registral del bien y no exista una orden judicial que lo prohíba expresamente (como una inhibición general de bienes o un embargo).
El punto crítico está en el riesgo: si la sentencia judicial termina afectando la titularidad, el inquilino podría tener que desocupar el inmueble antes de lo previsto. Por eso, el arrendamiento sigue siendo válido, pero es más delicado que un alquiler común.
Los riesgos para cada parte
Para el inquilino:
● Puede perder la tenencia si la sentencia futura dispone que el inmueble pertenece a otra persona.
● No podrá alegar que “no sabía”, porque la anotación es pública y accesible.
● Puede tener dificultades para recuperar depósitos o inversiones hechas (por ejemplo, refacciones).
Para el propietario:
● El juicio puede afectar su derecho a percibir rentas si la propiedad cambia de manos.
● El inmueble puede perder valor de mercado mientras dure la litis.
● Algunos inquilinos pueden pedir rebaja en el canon o exigir garantías adicionales.
Por eso, la regla de oro es simple: transparencia total. Tanto el dueño como el inquilino deben saber lo que hay y dejar constancia en el contrato.
Cómo hacerlo bien: pasos antes de firmar
1. Pedí un informe de dominio actualizado. Es la única forma de saber si existe una anotación de litis vigente y de qué tipo es. Nada de copias viejas.
2. Pedí al propietario información sobre el juicio. ¿De qué trata la causa? ¿Podría afectar el derecho de uso o solo una parte menor (por ejemplo, una acción de deslinde o medianería)? No todos los litigios son iguales.
3. Incluí una cláusula especial en el contrato. Por ejemplo: “El arrendatario declara haber sido informado de la existencia de una anotación de litis sobre el inmueble, asumiendo los riesgos derivados de ella y pudiendo rescindir el contrato sin penalidad en caso de que una sentencia afecte el derecho del locador.”
4. Negociá el canon con criterio. Si existe riesgo, ese riesgo debe reflejarse en el precio o en las condiciones de garantía.
5. Consultá a un profesional. En casos de duda, la opinión de un profesional inmobiliario, o de un abogado, es la mejor inversión antes de firmar.
$ads={2}
Qué no confundir: litis no es embargo ni inhibición
Acá es donde muchos se equivocan. La anotación de litis no congela la propiedad. No es lo mismo que un embargo, que sí puede impedir alquilar o vender, ni que una inhibición, que prohíbe al titular disponer de sus bienes.
La litis solo informa que hay un litigio en curso. Por eso, mientras no haya restricción judicial, el inmueble puede alquilarse. Es, básicamente, una advertencia: “acá hay un conflicto, pero todavía no hay sentencia”.
Qué dice la jurisprudencia
Como sostuvo la Cámara Nacional Civil, Sala J (22/10/2020), “La anotación de litis es una medida cautelar con limitados alcances, pues sólo asegura a quien la obtiene que el tercero que se disponga a contratar con el afectado por aquélla tenga conocimiento de la existencia del pleito”.
Y más recientemente, en 2024, otro pronunciamiento nacional reafirmó que se trata de “una medida precautoria que no impide la enajenación de bienes inmuebles o muebles registrables; su finalidad es otorgar publicidad de la existencia del proceso respecto del bien”.
Es decir: se puede alquilar, pero sin desconocer que hay una causa judicial que podría modificar el escenario. Traducido: el alquiler vale, pero si después el juicio cambia la titularidad, el inquilino no puede hacerse el distraído.
En resumen: se puede alquilar, pero sabiendo dónde pisás
En el día a día del negocio inmobiliario, alquilar un inmueble con anotación de litis es posible y, en muchos casos, conveniente si ambas partes lo entienden bien. El CCyC no lo prohíbe; simplemente exige mayor cuidado y transparencia.
Mi consejo profesional:
● Si sos propietario, informá todo antes de firmar. Ocultar una litis solo genera conflictos.
● Si sos inquilino, pedí el informe dominial y asegurate de incluir una cláusula de protección.
● Y si sos profesional inmobiliario, asesorá con claridad: la confianza se gana explicando lo que otros callan.
Porque en este tipo de casos, más vale un contrato bien informado que cien excusas después.
Preguntas Frecuentes
¿La anotación de litis invalida el contrato de alquiler?
No. El contrato sigue siendo válido mientras el propietario conserve el derecho de locar y no haya sentencia que lo impida.
¿Puede el inquilino ser desalojado por causa de la litis?
Solo si la sentencia posterior cambia la titularidad o impide la continuidad del contrato. Por eso conviene pactar una cláusula de rescisión sin penalidad.
¿Qué pasa si el inmueble se vende durante el alquiler?
Según el art. 1189 del CCyC, el nuevo dueño debe respetar el contrato vigente. Lo mismo vale si la sentencia cambia el dominio.
¿Cuánto dura una anotación de litis?
Generalmente, cinco años, salvo renovación judicial. Pasado ese plazo, caduca salvo que se ordene su reinscripción.
¿Conviene alquilar un inmueble con litis?
Depende del caso. Si el juicio es menor y el contrato prevé resguardo, puede ser una buena oportunidad. Pero siempre, con asesoramiento previo.
Temas relacionados:
.Alquilar
%20-%20facundopolo.com.webp&description=✍️ ¿Se puede alquilar un inmueble con una anotación de litis? (Lo que pocos saben)){kind=link}