¿Sos inquilino? Ojo: si hacés mejoras caras, el dueño se las queda (y poy ley)

Muchos inquilinos gastan en pintura, aires o arreglos. Pero cuando entregan el inmueble, el dueño se queda con todo. ¿Tenés derecho a reclamar?

Uno de los errores más frecuentes es que el inquilino realiza mejoras en el inmueble sin comunicarlo ni acordarlo por escrito con el dueño.

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Muchos inquilinos invierten en arreglar, pintar o poner aires, pero pocos saben qué dice la ley cuando entregan la propiedad. Descubrí cuándo podés pedir un reembolso, qué mejoras podés llevarte y cómo evitar que el propietario se quede con todo lo que pagaste.

El clásico de los alquileres: mejorar y perder

A ver si te suena esto. Alquilás un departamento viejo, con las paredes amarillentas y una canilla que pierde. Lo dejás impecable: pintás, ponés luces nuevas, cambiás los tomacorrientes. Te fuiste a vivir ahí, querías sentirlo “tuyo” (aunque sabías que no lo era).

Dos años después, llega el final del contrato. Le entregás las llaves al propietario y él, sonriente, dice: “Gracias, quedó hermoso”. Y vos pensás: “Sí, hermoso… pero lo pagué yo”.

Esa historia se repite todo el tiempo. Por eso, vale la pena entender qué dice el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). Porque la diferencia entre “invertí y perdí” e “invertí y recuperé” puede estar en un solo mensaje.

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Qué dice la ley (y qué cambió con las últimas reformas)

El artículo 1211 del CCyC dice que el inquilino puede hacer mejoras en el inmueble salvo que el contrato lo prohíba, pero aclara: solo las mejoras necesarias se reembolsan. Las útiles o las de lujo, no.

Ojo con ese detalle. Porque muchos creen que “como mejoré el lugar, me tienen que devolver algo”. Y no es así. El Código distingue tres tipos de mejoras:

● Necesarias: las que evitan que la propiedad se deteriore (una filtración, una pérdida de gas, una humedad grave).

● Útiles: las que mejoran la funcionalidad o el confort (instalar un aire, poner persianas, modernizar el tablero eléctrico).

● Suntuarias: las estéticas o de gusto personal (pintar con un color especial, cambiar los cerámicos solo por moda).

Solo las necesarias generan derecho a reembolso. Las otras, salvo acuerdo previo, corren por cuenta del inquilino.

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Lo que nadie te dice: mejorar sin avisar es perder el derecho

El error más común s que el inquilino mejora por su cuenta, sin avisar. Cree que “total, es para bien del lugar”. Pero según el artículo 1212 del CCyC, hacer mejoras sin autorización puede considerarse violación del deber de conservación. Y eso te deja sin derecho a reclamar un peso.

Pongamos un ejemplo: Claudio decidió hacer un pequeño jardín ene el patio de lacasa que alquilaba. Compró plantas, tierra fértil, baldosones, hasta instaló un sistema de riego. Nadie le pidió que lo hiciera, pero quería disfrutar del espacio. Al entregar el inmueble, el propietario se lo queda. Claudio se enoja, pero la ley no está de su lado. ¿Por qué? Porque no hubo un acuerdo previo.

En cambio, si lo hubiera avisado y el dueño le daba el visto bueno, podía pactar un descuento o un reintegro. Una simple conversación por WhatsApp puede ahorrarte un disgusto (y mucha plata).

Reparaciones urgentes: cuando el inquilino sí puede actuar

Distinto es el caso de las reparaciones urgentes. Ahí el artículo 1207 del CCyC te protege: si el propietario no responde a tiempo y hay riesgo (por ejemplo, una pérdida de gas o una rotura de cañería), el inquilino puede hacer la reparación a cargo del locador, con la obligación de avisar.

Es decir, si arreglaste algo urgente porque el dueño desapareció, podés exigir el reembolso. Pero documentá todo: fotos, facturas, mensajes. No se trata de confianza, sino de prueba.

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Las mejoras útiles y de lujo: no se pagan, pero podés llevarlas

Hay una compensación posible, y está en el artículo 1224 del CCyC: El inquilino puede retirar las mejoras útiles o suntuarias al terminar el contrato, si puede hacerlo sin dañar el inmueble.

Por ejemplo:

● El aire acondicionado que instalaste.

● Las luces o cortinas roller.

● Muebles fijos, pero desmontables.

Todo eso podés retirarlo, sí. Pero cuidado: si para hacerlo hay que romper o dejar el lugar peor, entonces el propietario puede negarse.

Por eso, lo ideal es planificar. Cuando hacés una mejora, pensá: ¿Esto lo podré llevarme después o quedará pegado a la pared?

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Cuándo y cómo pedir el reembolso

Si hiciste una mejora necesaria, podés reclamar lo gastado. Pero hay pasos que no podés saltear:

1. Avisá por escrito. Si no lo notificás, el reclamo se cae.

2. Esperá un tiempo razonable para que el dueño actúe.

3. Guardá comprobantes. Las facturas valen oro.

4. Pedí el reintegro o un descuento acordado.

Y si no responde, existe la opción judicial. Pero ojo, no es tan simple. Los jueces suelen mirar con lupa si realmente era necesario o si fue una mejora por comodidad. La urgencia y la prueba son todo.

Lo que debería hacer el propietario (y a veces no hace)

Del otro lado, el propietario también tiene deberes.

El artículo 1201 del CCyC lo obliga a mantener el inmueble en condiciones de uso y goce. Si no lo hace, el inquilino puede reparar y reclamar. Además, si el dueño se beneficia con una mejora necesaria hecha por el locatario, no puede quedarse con la ganancia sin compensarlo.

Pasa seguido, hay propietarios que se “olvidan” de reparar y esperan que el inquilino lo haga. Después se hacen los distraídos con el reembolso. Bueno, eso ya no tiene amparo legal.

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Consejos prácticos que aprendí en 20 años de oficio

1. Nunca mejores sin avisar. Ni aunque sea algo chico.

2. Si el dueño autoriza, guardá esa prueba. Vale más que un testigo.

3. No inviertas si el contrato vence pronto. A veces el gasto no se recupera ni en confort.

4. No personalices demasiado. Pintar de negro una pared puede obligarte a repintar después.

5. Negociá. Si el aire o la heladera empotrada agregan valor, podés ofrecer dejarlo a cambio de una quita o compensación.

Y algo más: si el propietario se niega a recibir las llaves al final del contrato, el artículo 1222 te habilita a consignarlas judicialmente. Eso corta la obligación de seguir pagando alquiler.

Preguntas Frecuentes

1. Si pinté el departamento, ¿puedo pedir que me devuelvan el gasto?

No. Pintar es una mejora estética, no necesaria. El reembolso no corresponde (art. 1211 del CCyC).

2. ¿Puedo sacar el aire acondicionado que instalé?

Sí. Si lo instalaste vos y podés quitarlo sin dañar la pared, te lo podés llevar (art. 1224 del CCyC).

3. ¿Y si arreglé una pérdida de gas urgente?

Tenés derecho al reembolso. Solo asegurate de avisar y conservar la factura (art. 1207 del CCyC).

4. ¿El dueño puede quedarse con las mejoras sin pagar nada?

Sí, si no fueron necesarias ni hubo acuerdo previo. El Código lo permite.

5. ¿Qué pasa si el dueño no quiere recibir las llaves al final del contrato?

Podés hacer consignación judicial (art. 1222 del CCyC). Desde ese momento, no debés más alquileres.