✍️ Servidumbres y cargas ocultas: el peligro invisible al comprar una propiedad
Una escritura perfecta no siempre significa tranquilidad. Las “servidumbres” y cargas ocultas pueden dejarte sin patio, sin vista… o sin paz
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Detrás de una escritura impecable y una vista soñada puede esconderse un enemigo silencioso: las “servidumbres” o “cargas ocultas”. |
¿Viste cuando uno se enamora de una propiedad y ya se imagina viviendo ahí? Bueno, bajá un cambio. Porque antes de soñar con la parrilla y los domingos en familia, hay algo que tenés que revisar sí o sí: las cargas ocultas.
"Una servidumbre mal entendida puede arruinarte una inversión". Y no exagero. He visto compradores felices que después descubren que parte del jardín era, en realidad, un “camino de paso” para el vecino. Y ahí empieza el calvario.
Así que si estás por comprar, tomá unos minutos y quedate conmigo. Vamos a hablar de qué son, cómo se detectan y -lo más importante- cómo evitarlas.
Qué son las servidumbres (y por qué deberían importarte)
Una servidumbre, según el artículo 2162 del Código Civil y Comercial (CCyC), es cuando una propiedad le debe una utilidad a otra. En criollo: un inmueble tiene que “soportar” algo en favor de otro.
Por ejemplo, tu terreno puede tener una servidumbre de paso, lo que significa que el vecino puede usar parte de tu lote para acceder al suyo. Sí, legalmente puede pasar por tu terreno. Y no importa si vos sos el nuevo dueño o si nunca lo supiste: la servidumbre viaja con la tierra, no con la persona.
"La tierra no olvida”. Lo que se inscribió hace 40 años sigue ahí, aunque nadie te lo cuente.
Las cargas ocultas: los fantasmas que no aparecen en la escritura
Hay propiedades que, a simple vista, parecen perfectas. Pero atrás del título reluciente, se esconden gravámenes que ni el propio vendedor conoce bien.
Estas son las temidas “cargas ocultas”, y pueden ser muchas cosas:
● Una hipoteca vieja mal cancelada.
● Un usufructo vitalicio, donde el antiguo dueño todavía tiene derecho a vivir ahí.
● Un embargo judicial.
● O una restricción urbanística que impide construir.
El artículo 1890 del CCyC lo dice claro: los derechos reales deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para ser oponibles a terceros. Pero si el vendedor no lo declara o el comprador no revisa, te comés el problema igual.
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Las señales que alertan sobre una posible carga o servidumbre
A veces el terreno te avisa, solo hay que saber mirar. Si ves huellas de paso, portones usados por otros o caños (postes o canaletas) que cruzan el lote, puede haber una servidumbre en juego. Y si ya existen, quitarlos no es tan simple.
También prestá atención a los planos catastrales: si aparece una franja marcada como “zona de paso” o “no edificable”, eso no es decorativo, es una restricción.
En resumen: todo lo que parezca fuera de lugar, probablemente tenga una razón legal detrás. Y conocerla antes de firmar te puede ahorrar años de problemas (y de abogados).
Las servidumbres más comunes en Argentina
No todas las servidumbres son iguales. Algunas son tan comunes que ni las notamos:
● De paso: permite cruzar por otro terreno.
● De desagüe: el agua de una propiedad pasa por la del vecino.
● De acueducto: derecho a conducir agua a través de un terreno ajeno.
● De vista o luz: impide construir algo que tape la vista o la luz natural.
Todas estas están reguladas en los arts. 2166 a 2183 del CCyC, y siguen vigentes aunque cambie el dueño. Y ojo con una cosa: el artículo 2169 dice que el juez solo puede imponer una servidumbre si la ley lo autoriza expresamente. No es un capricho del vecino ni una costumbre del barrio.
Cómo saber si tu próxima compra tiene una servidumbre
Te lo digo así, sin vueltas: pedí los papeles antes de poner un peso. Y no hablo solo de la escritura. Hablamos de esto:
1. Informe de dominio actualizado (Registro de la Propiedad Inmueble).
2. Certificado catastral, donde figuran medidas y posibles restricciones.
3. Consulta municipal, por si hay servidumbres administrativas o hídricas.
4. Revisión de antecedentes registrales, para ver qué se “arrastra” de títulos anteriores.
5. Y si podés, una visita con un agrimensor. A veces las servidumbres se ven: un caño que pasa, un sendero, un poste.
El artículo 1888 del CCyC presume que las cosas son libres de gravamen, salvo prueba en contrario. Así que si no hay constancia, el terreno debería estar limpio. Pero hay que comprobarlo.
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Qué pasa si comprás y después descubrís una carga
Ahí entramos en terreno de los vicios ocultos y la evicción. El CCyC (arts. 1044 a 1055) protege al comprador si la propiedad tiene un derecho previo que lo perjudica.
Por ejemplo: si comprás un terreno y después te enterás que tiene una servidumbre que reduce su valor, podés reclamar la resolución del contrato o una compensación económica. Tenés 60 días para denunciarlo desde que te enterás (art. 1054) y 3 años para accionar (art. 1055).
Y sí, podés ganar el juicio. Pero mejor prevenir. Porque los procesos judiciales en materia inmobiliaria son largos, caros y desgastantes.
Cómo protegerte antes de firmar una reserva o una escritura
Anotá esto, porque es la lista que yo uso con mis propios clientes:
● Tu escribano, no el del vendedor.
● Todos los certificados actualizados: dominio, inhibiciones, catastral, libre deuda.
● Consulta legal independiente.
● Visita técnica con agrimensor.
● Y una más: hacé todas las preguntas posibles, incluso las que parecen tontas. Porque como dice el refrán, “el que pregunta no se equivoca”.
El artículo 2168 CCyC aclara que solo el titular del derecho puede constituir una servidumbre. Así que si el vendedor promete “te doy un pasito por acá” sin ser el dueño… no vale.
Lo que no se ve también cuesta
A veces me preguntan: “¿Vale la pena tanta revisión?”. Sí, totalmente. Porque la peor inversión es la que te quita el sueño.
Las servidumbres y cargas ocultas son el lado invisible del mercado inmobiliario. No salen en las fotos del portal, no se mencionan en la charla con el vendedor… pero están. Y cuando aparecen, es tarde.
Así que no compres solo con los ojos. Comprá con información. Y con alguien que sepa leer entre líneas.
Preguntas Frecuentes
¿Dónde se registran las servidumbres?
En el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin inscripción, no son oponibles a terceros.
¿Puedo eliminar una servidumbre?
Sí, si deja de usarse durante 10 años, o si desaparece su utilidad (art. 2182 CCyC). También se puede cancelar por escritura, con acuerdo de partes.
¿Qué diferencia hay entre carga real y vicio oculto?
La carga real es un derecho ajeno sobre la propiedad. El vicio oculto es un defecto no visible. Ambos afectan el valor, pero se reclaman distinto.
. ¿Quién responde si no me avisaron de una carga?
El vendedor, y en algunos casos, el escribano, si omitió advertirla. Pero la responsabilidad principal siempre es del que vende.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Tenés 60 días para denunciar desde que descubrís el problema, y 3 años para demandar (arts. 1054 y 1055 CCyC).
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