¿Inversión segura? El usufructo vitalicio en la compra de propiedades
Una casa con usufructo vitalicio podría ser una buena oportunidad. Pero detrás del precio, hay limitaciones legales y económicas que tenés que conocer
Comprar un inmueble con usufructo vitalicio no es para cualquiera. El precio más bajo atrae, pero el derecho de uso queda en manos de otra persona. El comprador, mientras tanto, se convierte en un espectador con título en mano.
Conocer las reglas, los riesgos y las obligaciones es clave para que la operación no termine en un mal negocio.
¿Qué significa que una propiedad tenga usufructo vitalicio?
En criollo, es como comprar una casa y recibir las llaves… pero no poder entrar. El usufructo vitalicio está regulado en los artículos 2129 a 2156 del Código Civil y Comercial.
Le otorga al usufructuario la posibilidad de usar y disfrutar la vivienda hasta el final de su vida. El comprador, en cambio, solo adquiere la nuda propiedad. Figura como titular registral, pero no puede habitar ni alquilar el inmueble hasta que el usufructo llegue a su fin.
Un ejemplo común es cuando un matrimonio mayor transfiere su casa a un hijo, pero se reserva el usufructo. De esa manera, aseguran tener un techo hasta el final de sus días, al tiempo que adelantan parte de la herencia.
Cómo nace este derecho
El usufructo puede constituirse de varias maneras:
● Por escritura pública en una compraventa.
● Por testamento, cuando el causante lo otorga a favor de alguien.
● Por la ley, en casos específicos previstos en el Código.
En la práctica, lo más habitual es la primera: padres que venden o donan, pero se reservan el usufructo. El art. 2132 del CCyC aclara algo clave: este derecho no puede estar sujeto a condiciones ni plazos suspensivos. Si se pacta así, se considera que no existe.
Esto protege la seguridad jurídica. No se pueden hacer juegos contractuales que dejen al comprador en un limbo legal.
{inAds}
Nuda propiedad: ser dueño, pero sin control
Convertirse en nudo propietario es una experiencia particular. Tenés el título de dominio, figurás en el Registro de la Propiedad, pero no podés mudarte ni alquilar la vivienda. Es como heredar un auto que está guardado en un garaje y que no podés manejar hasta nuevo aviso.
El Código (art. 2137) exige realizar un inventario antes de iniciar el usufructo. Es para documentar el estado del inmueble. Si no se hace, se presume que el usufructuario lo recibió tal cual figura en la escritura. Es un detalle que parece menor, pero que puede salvarte de futuros reclamos.
Lo que puede hacer el usufructuario (y lo que no)
El usufructuario tiene derechos amplios, pero también limitaciones claras:
● Puede vivir en la propiedad o alquilarla y quedarse con los frutos.
● Incluso puede ceder el usufructo a un tercero, pero el plazo siempre se ajusta a su propia vida (art. 2142).
● Si lo transfiere, el nuevo usufructuario debe ofrecer garantías suficientes al nudo propietario (art. 2139).
● Lo que nunca puede hacer es cambiar el destino del inmueble o alterar su esencia.
Por ejemplo: pintar paredes, cambiar aberturas o mejorar el jardín está dentro de lo permitido. En cambio, demoler paredes estructurales o convertir la casa en un local comercial se considera alteración de la sustancia.
En este tipo de situaciones, el propietario tiene la facultad de acudir a la justicia y pedir la extinción del usufructo.
Los gastos: una fuente de discusiones
¿Quién paga qué? El art. 2146 aclara:
● El usufructuario paga impuestos, tasas y expensas comunes.
● El propietario se ocupa de reparaciones extraordinarias.
En edificios, las expensas comunes recaen sobre el usufructuario (art. 2148). Pero la práctica muestra otra cosa: cuando el usufructuario no paga, el consorcio suele reclamar al titular registral. Y ahí aparecen los problemas.
{inAds}
Riesgos para el comprador
¿Por qué alguien se arriesgaría a comprar con usufructo vitalicio? La respuesta es sencilla: el precio. Este tipo de propiedades se ofrecen con descuentos que van del 30% al 50%.
Sin embargo, la lista de riesgos existe... y es larga:
● No podrás habitar ni alquilar el inmueble de inmediato.
● La duración del usufructo es incierta y depende de la vida del usufructuario.
● Revender la nuda propiedad es complicado porque el mercado es reducido.
● Podés heredar deudas de expensas o servicios impagos.
● Existen riesgos judiciales si el usufructuario incumple o altera el inmueble.
Claramente, es una apuesta a futuro. Y como toda apuesta, tiene su lado incierto.
Cuándo finaliza el usufructo: causas y ejemplos
Lo más común es que termine con la muerte del usufructuario. Pero el art. 2152 agrega otras situaciones:
● No uso durante diez años.
● Abuso o alteración de la sustancia.
● Extinción de la persona jurídica usufructuaria (con un máximo de 50 años).
Ejemplos sobran: un usufructuario que convierte la vivienda en un taller mecánico, desgastando aceleradamente las instalaciones, o que derriba paredes portantes para “ampliar” la casa. En ambos casos, el nudo propietario puede pedir judicialmente la extinción del usufructo.
Recomendaciones prácticas antes de comprar
Para reducir riesgos:
a. Revisá el título y la inscripción del usufructo en el Registro de la Propiedad.
b. Confirmá si existe inventario del estado del inmueble (exigilo si no lo hay).
c. Verificá deudas de expensas, impuestos y servicios.
d. Negociá un precio que refleje las limitaciones de la operación.
e. Buscá asesoramiento profesional especializado.
Preguntas Frecuentes
1. ¿El usufructo vitalicio se extingue sólo con la muerte?
No siempre, aunque es lo mas común. También puede terminar por no uso durante diez años, abuso o extinción de la persona jurídica (art. 2152).
2. ¿El usufructuario puede alquilar la vivienda?
Sí, salvo restricción en el contrato. Puede cobrar la renta mientras dure el usufructo (art. 2142).
3. ¿Quién paga expensas comunes en un edificio?
El usufructuario, según los arts. 2146 y 2148.
4. ¿Se puede vender un inmueble con usufructo vitalicio?
Sí, pero solo se transmite la nuda propiedad, con las limitaciones que eso implica.5. ¿Conviene comprar con usufructo vitalicio?
Puede convenir si pensás a largo plazo y aceptás la incertidumbre. De lo contrario, hay mejores opciones.
Temas relacionados:
.Comprar
