✍️ ¿Comprás con amigos? El sueño compartido que puede salir caro (y cómo evitarlo)
¿El secreto mejor guardado de los negocios inmobiliarios? Cómo estructurar una copropiedad para que el dinero nunca interfiera con el afecto
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Comprar una propiedad ya no es solo para parejas o familias. En los últimos años, la tendencia es hacerlo entre amigos, socios o compañeros de trabajo. |
Dos amigos se entusiasman con una casa vieja que podría valer oro si la arreglan. “¡La compramos juntos!”, dicen. Todo marcha bien, hasta que llegan los gastos, las decisiones, los “yo pensé que…” o los “eso no lo habíamos hablado”.
Y ahí empieza el problema.
Comprar una propiedad con amigos o socios puede ser una excelente oportunidad. Pero también puede ser una trampa si no se planifica. La confianza ayuda, pero no reemplaza un buen acuerdo. Porque los amigos son amigos… hasta que hay que definir quién paga la pintura o quién se queda con la cochera.
Comprar entre amigos: una tendencia que crece
Cada vez más personas se animan a comprar en grupo. Y tiene lógica: si solos no llegamos, juntarse es la forma más rápida de acceder a una vivienda o una inversión.
Los casos mas comunes:
● Dos compañeros de trabajo que deciden comprar un casa de pasillo para refaccionar.
● Tres amigos que invierten en un departamento para alquilar por temporada.
● Hermanos que compran un terreno para construir más adelante.
El problema no es la idea -que es buenísima- sino cómo se organiza. Porque el entusiasmo inicial suele tapar los detalles, y los detalles… son los que después hacen ruido.
La confianza no alcanza (aunque haya cariño de por medio)
La confianza no paga las expensas. No alcanza con “somos amigos, nos entendemos”. Hoy todo va bien, sí. Pero mañana uno se muda al exterior, otro pierde el trabajo y el tercero quiere vender su parte para comprar otra cosa. ¿Qué pasa entonces?
Sin reglas claras, todo se complica. Y lo que empezó como un proyecto compartido termina siendo una discusión eterna por plata, arreglos o decisiones que nadie tomó formalmente.
Un acuerdo no es una falta de confianza, es una forma de cuidarse. Como ponerse el cinturón cuando manejás: ojalá nunca lo necesites, pero si pasa algo, te salva.
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El corazón del asunto: el acuerdo de copropiedad
Si vas a comprar con amigos o socios, necesitás un acuerdo de copropiedad (algunos lo llaman “convenio entre inversores”). No hace falta que sea una obra de abogados, pero sí debe dejar todo bien escrito.
En palabras simples: sirve para que cada uno sepa qué le toca, qué puede decidir y qué no. Mirá los puntos básicos que tiene que incluir:
● Porcentaje de participación: cuánto aporta cada uno y qué parte del inmueble le corresponde.
● Destino del bien: si será para vivir, alquilar, revender o usar como casa de fin de semana.
● Gastos y administración: quién se encarga de los pagos, mantenimiento, seguros, etc.
● Salida de un socio: qué pasa si uno quiere vender o recuperar su inversión.
● Resolución de conflictos: cómo se arreglan los desacuerdos sin ir directo al juzgado.
Si podés, firmalo ante escribano. Te da respaldo y evita malos entendidos. Y no, no es caro en comparación con lo que te puede costar un conflicto.
Pensá los “qué pasa si…” antes de que pasen
Este es el secreto: anticiparse. Cuando armás el acuerdo, tenés que pensar en todos los “qué pasa si…”.
Por ejemplo:
● ¿Qué pasa si uno deja de pagar su parte del crédito?
● ¿Y si alguien quiere vender y el resto no?
● ¿Qué pasa si hay que hacer una reparación grande?
● ¿O si uno quiere alquilar y otro prefiere que quede vacío?
Parece exagerado, pero no lo es. Te sorprendería saber cuántas sociedades se rompen por un simple “no lo habíamos hablado”. Un ejemplo: si uno de los socios quiere vender su parte, el acuerdo puede obligarlo a ofrecerla primero a los demás, a un precio determinado por tasación.
Las figuras legales: no todas son iguales
Hay distintas formas de hacerlo, y cada una tiene sus pro y sus contra.
Te las resumo para que las entiendas fácil:
👉 Copropiedad simple: La más común. Cada uno es dueño de un porcentaje. Pero ojo: las decisiones importantes (vender, alquilar, refaccionar) se toman por unanimidad.
👉 Sociedad (SRL, SA, etc.): Ideal si es una inversión con fines comerciales. Se crea una empresa y la propiedad queda a nombre de esa sociedad. Permite organizar ingresos y salidas de socios más fácilmente, aunque tiene más trámites.
👉 Fideicomiso: Se usa cuando el objetivo es construir o desarrollar. Un fiduciario administra el bien en nombre de los inversores. Tiene reglas más estrictas, pero ofrece seguridad.
La elección depende del proyecto y del monto. Por eso, asesorate siempre con un escribano o abogado especializado antes de firmar.
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Los errores más comunes (y más caros)
Acá te dejo los errores que más veo en mi día a día, para que los esquives como un profesional:
1. No definir cómo se toman las decisiones. Después todo se discute.
2. No prever cómo sale uno del grupo. Tarde o temprano, alguien querrá hacerlo.
3. No dejar por escrito los aportes extra. Si uno pone más dinero y no se anota, se olvida.
4. Confundir la amistad con el negocio. No todo se puede mezclar.
5. No firmar nada. Este es el clásico. “Nos entendemos bien”, dicen. Hasta que no.
Te lo digo así de simple: un papel firmado vale más que mil promesas de buena voluntad.
Cómo mantener la armonía y cuidar la inversión
No todo es jurídico, también hay mucho de sentido común. Para que el grupo funcione y la propiedad se mantenga en valor, hay algunos hábitos que recomiendo siempre:
● Hablen seguido. No esperen al problema para comunicarse.
● Usen una cuenta común. Así todo queda registrado y nadie se siente estafado.
● Planifiquen los gastos grandes. Si saben que viene el ABL o una pintura general, júntense antes.
● Sean empáticos. A veces uno puede, otro no. No todos están en la misma situación económica.
● Y, sobre todo, separen la amistad del negocio. Si mantienen ese equilibrio, todo fluye.
Un grupo bien organizado no solo evita conflictos: gana más plata. Porque una propiedad bien cuidada y bien administrada vale más.
La formalidad también es una forma de amistad
Comprar con amigos o socios no está mal, al contrario. Puede ser una gran estrategia para entrar al mercado inmobiliario. Pero hay que hacerlo con cabeza fría y papeles calientes (firmados).
Un buen acuerdo no enfría la relación, la protege. Y créeme, es mucho más fácil discutir una cláusula hoy que una traición mañana.
Así que, si estás pensando en comprar con alguien, no arranques sin un plan claro. Consultá, planificá, firmá. Y después sí, disfrutá del sueño compartido… sin pesadillas de por medio.
Preguntas Frecuentes
¿Se puede comprar una propiedad entre amigos sin estar casados ni tener parentesco?
Sí, claro. Se llama copropiedad y cualquier persona puede hacerlo. Solo hay que dejar los porcentajes y condiciones bien claras en el título o en un acuerdo complementario.
¿Qué pasa si uno de los socios quiere vender su parte?
Depende del acuerdo. Lo ideal es que primero la ofrezca a los demás antes de vender a un tercero. Así se mantiene el control del grupo.
¿Conviene hacer un contrato privado o ante escribano?
El privado sirve, pero el escribano le da validez legal plena y evita futuros reclamos. Es una inversión mínima para la tranquilidad que te da.
¿Qué impuestos hay que pagar?
Los mismos que cualquier propietario: municipal, inmobiliario, expensas y, si alquilan, ganancias. Pero se pueden dividir según el porcentaje de participación.
¿Qué figura legal conviene si la idea es invertir y no vivir?
Si es algo chico, la copropiedad alcanza. Pero si es un negocio o un desarrollo, una sociedad o fideicomiso es más seguro y ordenado.
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