¿Pensás comprar una propiedad? El ROI te dice si vale la pena (antes de pagar)
El ROI inmobiliario no es teoría: es la brújula que te dice si tu plata trabaja bien o se queda dormida en un ladrillo
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Mirá, llevo años en este rubro. Vi gente que hizo grandes negocios y también vi otros que, siendo sinceros, se clavaron feo. ¿Por qué? Porque no calcularon algo básico: la rentabilidad real de lo que compraban.
Ahí entra en escena el famoso ROI inmobiliario. Sí, suena técnico, pero en realidad es bastante simple: te muestra cuánto ganás en comparación con lo que invertiste. Sin vueltas. Y créeme, antes de poner un dólar en una propiedad, tenés que tener claro ese numerito.
¿Qué es el ROI inmobiliario en criollo?
ROI significa Return on Investment. O sea, retorno sobre la inversión. Pero dejemos el inglés para los manuales. Lo que te dice, en pocas palabras, es si la jugada vale la pena.
Un ejemplo rápido: comprás un departamento en USD 100.000. Entre papeles, escritura y comisiones, se te van USD 105.000. Lo alquilás y después de descontar impuestos, expensas y algún arreglo, te quedan USD 7.000 al año.
Hacés la cuenta: 7.000 dividido 105.000. Te da 6,66%. Ese es tu ROI. Y ojo, no te dejes engañar por lo bruto que parece. Ese porcentaje es oro para comparar opciones.
¿Por qué te tiene que importar el ROI antes de invertir?
Porque si no lo mirás, podés terminar festejando un negocio que en realidad te deja menos que un plazo fijo.
Te cuento algo que me pasó hace unos años. Un cliente me vino feliz: “Compré un depto en zona norte, lo alquilo y me rinde bárbaro”. Cuando nos pusimos a hacer la cuenta del ROI… apenas 3% anual. Estaba convencido de que ganaba mucho más.
Lo importante del ROI es que:
● Te ayuda a comparar peras con peras.
● Te muestra el impacto de los gastos ocultos. Impuestos, arreglos, meses vacíos… todo suma (o resta).
● Y sobre todo, te baja a tierra. Porque a veces nos enamoramos de una propiedad, pero el ROI te dice si esa relación conviene o no.
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Fórmula del ROI inmobiliario (sin complicarse la vida)
No te asustes con la fórmula, es así de simple:
ROI = (Ganancia neta / Inversión total) x 100
La inversión total no es solo el precio de compra. Incluí también la escritura, la comisión inmobiliaria, impuestos y hasta el costo de ponerlo lindo para alquilar.
Ejemplo real de un cliente mío:
● Compró en USD 80.000.
● Entre gastos, terminó en USD 85.000.
● Lo alquiló y le quedaron USD 6.000 libres en un año.
● ROI = (6.000 / 85.000) x 100 = 7,05%.
¿Es bueno? Sí. Un ROI arriba del 6% en dólares, hoy en Argentina, es muy competitivo.
ROI en propiedades para alquiler: lo que nadie te cuenta
La mayoría piensa: “Alquilo el depto y listo, ROI asegurado”. Pero la realidad es un poco más áspera.
Cosas que bajan el ROI:
● Vacancia: meses que el depto está vacío porque se fue el inquilino.
● Mantenimiento: un aire acondicionado roto o una humedad en el baño pueden comerse medio mes de renta.
● Expensas altas: si las expensas son una locura, muchos inquilinos ni miran tu propiedad.
Por eso, cuando un cliente me pregunta si le conviene alquilar, siempre digo: “Depende del ROI neto, no del bruto”. Lo que queda limpio, después de todos los descuentos, es lo que cuenta.
ROI en propiedades para reventa: el negocio de comprar y esperar
Otra jugada es comprar para vender después. Acá el ROI no depende de una renta mensual, sino de la diferencia entre lo que pagaste y lo que sacaste al vender.
Te pongo un caso real: un amigo compró un lote en las afueras de Rosario en USD 50.000. Con gastos, quedó en 53.000. Lo vendió dos años después en 70.000.
Ganancia neta: 17.000. ROI = (17.000 / 53.000) x 100 = 32%. Nada mal, ¿no?
Claro, hay un detalle: el tiempo. Si se hubiera demorado cinco años en vender, la cosa cambiaba porque ese capital quedó quieto todo ese tiempo.
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Factores que hacen subir o bajar tu ROI
El ROI no es solo matemáticas. Hay condimentos que pueden dispararlo o arruinarlo:
● Ubicación: un barrio que está creciendo te multiplica la rentabilidad.
● Demanda: si todos buscan vivir cerca de una universidad, el ROI se dispara.
● Inflación y economía: en Argentina, no hace falta que te lo diga… lo que hoy rinde, mañana puede quedar corto.
● Estado del inmueble: un departamento nuevo suele rendir mejor que uno viejo lleno de problemas.
● Tipo de propiedad: los monoambientes, por ejemplo, suelen tener un ROI más alto que las casas grandes.
A veces un depto chico en buena zona rinde más que una casa enorme en las afueras.
Trucos para mejorar tu ROI inmobiliario
Acá van tips que aplico yo mismo y recomiendo a mis clientes:
1. Negociá fuerte el precio de compra. Lo que ganás al entrar, nadie te lo quita.
2. Buscá propiedades con demanda real. No compres donde a vos te gustaría vivir, comprá donde la gente quiere alquilar.
3. Hacé reformas inteligentes. Pintar, cambiar pisos o modernizar la cocina puede aumentar lo que podés pedir de renta.
4. Reducí gastos. Compará seguros, revisá expensas, planificá mantenimientos antes de que se hagan caros.
5. Diversificá. No pongas todos los huevos en la misma canasta, como dice el dicho.
Las limitaciones del ROI (y por qué no alcanza con un numerito)
Ahora, tampoco te quiero vender humo. El ROI no es magia. Tiene límites.
No mide la inflación, ni cómo se mueve el mercado, ni cuánto tardás en recuperar tu inversión (eso es otro indicador: el payback). Y algo que muchos olvidan: tampoco mide lo que dejás de ganar si hubieras invertido esa plata en otro lado.
En resumen: el ROI es una brújula, pero no el mapa completo.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué ROI se considera bueno en Argentina?
Entre 5% y 7% anual en dólares es atractivo. Menos de 4% ya empieza a ser flojo.
2. ¿El ROI se calcula igual para alquiler y reventa?
Sí, pero en alquiler mirás la renta anual, y en reventa la diferencia entre compra y venta.
3. ¿Los impuestos me afectan mucho el ROI?
Sí, y más de lo que creés. Ganancias, inmobiliario, sellos… todo resta.
4. ¿Cómo puedo subir el ROI sin vender la propiedad?
Mejorando la unidad, subiendo el valor percibido o reduciendo gastos fijos.
5. ¿El ROI me asegura que no voy a perder plata?
No, claro que no. Es un buen indicador, pero los riesgos siempre están.
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