Derecho
¿Alquilás? El papel que todos olvidan (y puede costarte una fortuna)
Muchas veces todo parece cerrado: llaves entregadas, cuentas pagas. Pero si te olvidás de este paso, podés terminar en un problema que no esperabas
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Cuando termina un contrato de alquiler, muchos piensan que alcanza con entregar las llaves. Pero sin un acta de cierre firmada, los problemas pueden aparecer más adelante.
En esta nota te contamos por qué este documento, simple pero esencial, puede ahorrarte dolores de cabeza y protegerte legalmente.
El paso que casi nadie recuerda… hasta que es tarde
Después de meses -o años- viviendo en una propiedad, llega el momento de cerrar el contrato. Entregás las llaves, saludás al dueño o a la inmobiliaria, y pensás: “listo, hasta acá llegamos”.
Pero no. O no del todo.
Hay algo más que deberías hacer, y que muchísima gente pasa por alto: firmar un acta de cierre. Un simple papel que, créenos, puede marcar la diferencia entre cerrar la historia en paz… o tener que seguir lidiando con reclamos meses después.
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¿Por qué importa tanto?
La verdad es que el acta de cierre funciona como una especie de "punto final" legal. Deja constancia escrita de que el contrato terminó, de que el inmueble fue devuelto en las condiciones acordadas y de que no queda nada pendiente entre vos y el propietario.
No es obligatorio por ley, pero sí altamente recomendable. Es como el cierre de un círculo: da claridad, orden y tranquilidad.
Y es que, sin ese papel, podés encontrarte más adelante con situaciones incómodas: que te llamen por una factura de gas impaga, que te pidan arreglar algo que ni sabías que estaba roto, o que retengan tu depósito sin explicaciones.
Sin acta, todo queda en el aire
Cuando no hay un documento que respalde lo que pasó, todo queda sujeto a la memoria... y a la buena voluntad. ¿Y si las cosas no terminan tan bien como pensabas?
Algunos de los problemas más comunes que surgen cuando no se firma un acta de cierre:
● Cobros de servicios atrasados que ya no te corresponden.
● Reclamos por daños que nunca se mencionaron.
● Depósitos retenidos, sin claridad sobre por qué.
Y con la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, todo lo que antes parecía más estructurado, ahora depende mucho más del acuerdo entre partes. Por eso, dejar las cosas claras y por escrito nunca fue tan importante.
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¿Qué debería tener un acta de cierre?
No hace falta que sea un documento complejo ni lleno de tecnicismos. Pero sí tiene que cubrir lo esencial:
● La fecha exacta de finalización del contrato.
● El estado general del inmueble (puede ser un párrafo breve o un inventario detallado).
● La entrega de llaves.
● Una nota que indique si hay o no deudas pendientes.
● Qué pasa con el depósito de garantía: si se devuelve, si se descuenta algo, y por qué.
● Las firmas del propietario y del inquilino.
Un consejo más: si hubo una inmobiliaria o un garante (como una aseguradora de caución), también se puede dejar constancia de su participación y del cierre de sus responsabilidades.
¿Quién lo redacta? ¿Dónde se firma?
Podés redactarlo vos, el propietario o un profesional. Lo ideal, claro, es que lo prepare un corredor inmobiliario matriculado o en su defecto, un abogado de confianza. Pero si no es posible, pueden armarlo entre ambas partes, siempre que estén de acuerdo con el contenido.
Lo importante es que:
● Se impriman dos copias (una para cada parte).
● Se firmen al momento de la entrega del inmueble.
● Cada uno guarde su ejemplar.
No hace falta un escribano. Solo voluntad de dejar todo claro.
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Errores comunes al cerrar un contrato de alquiler
1. Entregar las llaves sin dejar constancia escrita
Parece un trámite menor, pero entregar las llaves “de palabra” es como apagar la luz sin cortar la electricidad. Si no hay un acta firmada, no hay prueba de que el inmueble fue devuelto… y eso puede traer complicaciones.
2. No revisar el estado del inmueble juntos
Muchas veces se da por hecho que todo está en orden, pero después aparecen reclamos por una canilla que goteaba o una mancha en la pared. Lo ideal es recorrer el lugar con el propietario, tomar fotos y dejarlo todo asentado en el acta.
3. Olvidarse de las deudas de servicios
Un clásico. Pensás que ya está todo pago, pero llega una factura de gas a tu nombre semanas después. Antes de firmar el acta, pedí los últimos comprobantes y asegurate de que no quede nada colgado.
4. No acordar por escrito qué pasa con el depósito
Muchos inquilinos confían en que el depósito se va a devolver “en la semana”. Pero si no se aclara por escrito en el acta -con montos y plazos-, ese dinero puede demorarse… o no volver nunca. Mejor dejarlo claro desde el principio.
5. Pensar que "no hace falta el acta porque nos llevamos bien"
La buena relación no reemplaza los papeles. Hoy todo puede estar en calma, pero si mañana aparece una diferencia, el acta es tu seguro. No se trata de desconfiar, sino de cuidar lo que ya hiciste bien.
Cerrá el ciclo con un papel, no con palabras
Después de haber cumplido con todo durante el alquiler, sería una pena que un detalle sin resolver te arruine el cierre. Y es que a veces, por evitar un papel, se generan malentendidos que terminan en reclamos, peleas… o hasta en juicios.
El acta de cierre es una hoja, cinco minutos, y mucha tranquilidad.
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Alquileres ¿Te querés ir antes de tiempo? Lo que cambió con la nueva ley
Desde que el DNU derogó la Ley de Alquileres, rescindir un contrato cambió por completo. Si estás pensando en irte antes, hay cosas que tenés que saber
Dejar un alquiler antes de tiempo puede parecer simple, pero con los cambios legales recientes, hay nuevos detalles a tener en cuenta. En esta guía te explicamos cómo rescindir un contrato de forma segura, cuándo corresponde pagar penalidades y qué hacer si el dueño no cumple.
Todo lo que necesitás saber para evitar complicaciones innecesarias.
¿Querés rescindir tu alquiler? Antes, respirá hondo y leé esto
Tomar la decisión de dejar una vivienda alquilada antes del plazo pactado no es fácil. A veces aparece un nuevo trabajo, una separación, un problema económico... o simplemente ya no te sentís bien en ese lugar. Lo cierto es que, con los cambios legales, lo que antes era una serie de pasos bastante predecibles, ahora tiene nuevas reglas.
Desde que entró en vigencia el DNU 70/2023, ya no corre la Ley de Alquileres anterior. Y eso impacta directamente en cómo, cuándo y con qué consecuencias puede terminarse un contrato de forma anticipada.
Lo primero -y fundamental- es saber cuándo firmaste el contrato. Si fue antes del 29 de diciembre de 2023, todavía se rige por la normativa anterior. Si fue después, aplica el nuevo esquema, más flexible en algunas cosas, pero también más exigente en otras.
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¿Qué cambió en la rescisión anticipada?
Hasta no hace mucho, el inquilino que avisaba con 90 días de anticipación podía irse sin pagar ninguna penalidad. Si no daba ese preaviso, tenía que pagar un mes y medio (o un mes) de alquiler, según en qué momento del contrato se bajaba.
Pero ahora, con el DNU, ese sistema quedó en el pasado. Ya no hay que avisar con tanta anticipación, es cierto. Sin embargo, si decidís cortar por tu cuenta, vas a tener que pagar una indemnización equivalente al 10% del saldo restante del contrato. No parece mucho… pero si te faltan, por ejemplo, 10 meses, hacé la cuenta: puede doler.
Cómo evitar problemas si te vas antes
Si ya tomaste la decisión, lo mejor que podés hacer es dejar todo claro. Nadie quiere discusiones, amenazas ni idas y vueltas con abogados. Por eso, te conviene seguir estos pasos:
1. Notificá por escrito tu decisión
No alcanza con un mensajito de WhatsApp. Usá un medio formal y dejá constancia de la fecha en la que vas a entregar la propiedad.
2. Firmá un acuerdo de rescisión
Lo ideal es que ambas partes (vos y el dueño, o la inmobiliaria) firmen un documento donde quede todo asentado: fecha de salida, deudas saldadas, estado del inmueble… todo.
3. Revisen juntos el estado de la vivienda
Hacer un inventario es clave. Sacá fotos, anotá detalles, y si podés, hacelo con alguien presente. Así evitás que te descuenten del depósito cosas que no corresponden.
4. Pagá lo que debas
No entregues las llaves si quedan expensas, alquileres o servicios sin pagar. Cerrá todo antes, y con recibos.
5. Recibí el depósito en garantía
El propietario tiene que devolvértelo, salvo que haya daños reales o deudas. Si firmaste el contrato antes del DNU, el monto se calcula según el último alquiler pagado.
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La famosa cláusula del 10%: cuándo se paga y cuándo no
Este punto genera muchas dudas. Y es que no siempre hay que pagar ese 10%. Solo corresponde cuando el inquilino se va sin una causa justificada, o sea, porque quiere.
Ahora bien, si el dueño no cumple con su parte -no arregla nada, no responde, el lugar se vuelve inhabitable- entonces la ley te protege. En esos casos, podés rescindir sin pagar ninguna penalidad.
El artículo 1220 del Código Civil y Comercial (CCyC) lo dice claro: si el incumplimiento es del propietario, el contrato puede terminarse sin consecuencias para el inquilino.
Ejemplos hay muchos: filtraciones que inundan el techo, instalaciones eléctricas peligrosas, humedad que enferma o baños que no funcionan. Y si el propietario no hace nada, tenés derecho a irte. Punto.
No todos los contratos son iguales: ojo con las cláusulas
Aunque ahora todo se rige por el Código Civil y Comercial, cada contrato puede tener sus propias condiciones. Algunos piden notificaciones por carta documento, otros establecen plazos mínimos o cláusulas especiales.
Por eso, antes de tomar una decisión, leé bien tu contrato. Revisalo con calma. Y si algo no entendés, pedí ayuda profesional. Te puede ahorrar más de un dolor de cabeza.
También es fundamental dejar registro de todo. Guardá los mails, las notificaciones, incluso los mensajes formales. Porque si todo queda “de palabra”, después es tu palabra contra la del otro. Y eso… puede complicarse.
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¿Y si todavía no firmé contrato?
Si estás por alquilar y no querés sorpresas más adelante, lo mejor es dejar las condiciones claras desde el día uno. Hablá del tema, preguntá qué pasa si te querés ir antes, cómo se maneja la devolución del depósito, y que todo quede por escrito.
No es desconfianza. Es previsión. Y la verdad es que te vas a sentir mucho más tranquilo.
Preguntas frecuentes
1. ¿Puedo irme del alquiler sin avisar con 90 días?
Sí. Con el DNU ya no se exige ese plazo, pero conviene avisar con tiempo (si no existe una cláusula que lo fije) para evitar conflictos.
2. ¿Qué pasa si me voy antes del contrato?
Tenés que pagar una penalidad del 10% del saldo de meses restantes, salvo que haya una causa justificada.
3. ¿Y si el dueño no arregla nada?
Si el propietario no cumple con su parte, podés irte sin pagar multa. Asesorate antes con un profesional. La ley te respalda.
4. ¿Cómo me aseguro de recuperar el depósito?
Dejá todo por escrito, hacé una inspección y exigí un recibo que detalle los descuentos (si los hay). En contratos anteriores al DNU, se devuelve según el último alquiler.
5. ¿Puedo firmar un acuerdo para irme antes sin pagar?
Sí. Si el propietario está de acuerdo, pueden rescindir de común acuerdo y evitar penalidades.
¿Estás pagando tu casa? Ojo si pensás alquilarla (la letra chica te puede complicar)
¿Vas a alquilar una casa que aún estás pagando? Antes de decidir, revisá bien el contrato: hay cláusulas que pueden traerte problemas
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Alquilar una casa que todavía estás pagando no es algo tan raro como parece. De hecho, cada vez más personas lo hacen como forma de adaptarse a nuevas realidades o cuidar su economía. Pero no todo depende de la voluntad: las condiciones del crédito y los detalles legales son clave.
En esta guía, te contamos lo que necesitás saber para tomar una decisión informada, segura… y sin sorpresas.
Planes que cambian, decisiones que cuestan
A veces no se trata solo de números. Un cambio de trabajo, una mudanza inesperada, una separación o simplemente la necesidad de alivianar las finanzas. Las razones para alquilar una casa que todavía se está pagando pueden ser muchas, y todas válidas.
Y es que, en momentos de incertidumbre, tener una propiedad vacía puede ser difícil de sostener. Entonces surge la duda: ¿puedo alquilar mi casa aunque todavía la esté pagando al banco?
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¿Es legal alquilar una propiedad con hipoteca?
La respuesta corta es sí. En Argentina, la ley no impide que alquiles una vivienda hipotecada. Pero -y es un “pero” importante- eso no significa que puedas hacerlo siempre, bajo cualquier condición.
Porque más allá de lo que dice la ley, lo que realmente manda en estos casos es lo que firmaste con el banco. Y también, si el crédito que obtuviste incluye subsidios del Estado.
Situaciones en las que no podés alquilar tu casa (al menos por ahora)
● Créditos con subsidio estatal: el hogar no se alquila
Muchos créditos con ayuda del Estado -como los del ex Procrear u otros programas similares- exigen que la casa sea tu vivienda única y permanente. Eso significa que no podés alquilarla mientras dure ese compromiso.
¿Por qué? Porque el subsidio fue pensado para que vivas ahí, no para que la uses como inversión. Saltarte esa regla puede tener consecuencias serias, como perder el beneficio.
Antes de decidir algo, revisá bien el contrato. Y si hay dudas, no te la juegues: hablá con un profesional o llamá directamente al organismo que te otorgó el crédito.
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● Cláusulas del banco: esas líneas chiquitas que pasan desapercibidas... hasta que complican todo
Es habitual que algunos bancos incorporen cláusulas que limitan o directamente prohíben alquilar la propiedad mientras el crédito esté vigente.
Esto es bastante común en préstamos con beneficios especiales o cuando se trata de la compra de una primera vivienda. ¿La lógica detrás? El banco quiere asegurarse de que seas vos -el titular del crédito- quien realmente viva en el inmueble.
Y si llegás a alquilarla sin avisar, podrían considerarlo un incumplimiento. Nadie quiere recibir una carta documento por eso, ¿no?
¿Y si mi contrato no dice nada?
Entonces estás del otro lado. Si no hay subsidios que lo impidan y el contrato con el banco no menciona nada sobre restricciones para alquilar, podés hacerlo legalmente.
Eso sí: el compromiso con el banco sigue siendo 100% tuyo. Si el inquilino se atrasa o deja de pagar, el que tiene que seguir cumpliendo sos vos.
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¿Querés alquilar tu casa hipotecada? Hacelo bien desde el principio
Alquilar una vivienda en estas condiciones no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Con algo de previsión y orden, puede ser una solución que te dé aire. Acá van algunos consejos prácticos:
Siempre, siempre, firmá un contrato
Nada de confiar “porque es amigo” o “porque es de la familia”. Un contrato bien hecho te da respaldo legal, incluso si las cosas se complican.
Que el alquiler cubra la cuota… y un poco más
Hacé los números con calma. Sumá expensas, impuestos, seguro del hogar. Y pensá en escenarios reales: ¿Qué pasa si el inquilino se va antes? ¿Podés cubrir esa brecha?
Pedí una garantía que te dé tranquilidad
Una garantía propietaria, un seguro de caución… lo que elijas, que sea sólido. Sobre todo si estás dependiendo del alquiler para no atrasarte con el banco.
No descuides la propiedad
Aunque no vivas ahí, el inmueble sigue siendo garantía del crédito. Mantenelo en buen estado, hacé visitas periódicas si podés y asegurate de que todo esté al día.
Asesorate antes de firmar
Un profesional de confianza puede ayudarte a interpretar el contrato hipotecario y a hacer las cosas bien desde el comienzo. A veces, una consulta a tiempo te evita muchos dolores de cabeza.
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¿También tenés estas dudas?
1. ¿Tengo que avisarle al banco si voy a alquilar la propiedad?
Depende. Sí, ya sé, no es la respuesta más emocionante... pero es así. Si el crédito no pone trabas ni menciona nada sobre alquilar, podés avanzar tranquilo. Ahora, si dice que tiene que ser tu vivienda habitual, ahí cambia la cosa. En ese caso, mejor hablar con el banco y dejar todo por escrito.
2. ¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar y yo no puedo afrontar la cuota?
Una pesadilla, ¿no? Pero pasa. Lo importante es saber que el compromiso con el banco sigue siendo tuyo, no importa qué haga el inquilino. Si él no paga, te toca a vos cubrir la cuota igual. Por eso, más vale prevenir: pedí una garantía seria y hacé un contrato con todas las de la ley.
3. ¿Puedo alquilar una parte de la casa y vivir en el resto?
¡Claro que sí! Es una jugada bastante común, sobre todo si querés achicar gastos sin mudarte. Eso sí, tené en cuenta lo que diga tu crédito: algunos exigen ocupación total. Y ojo con modificar cosas que puedan afectar la garantía hipotecaria.
4. ¿Puedo ofrecer la propiedad en alquiler temporario?
Mmm… depende de varias cosas. Hay bancos que no lo permiten porque lo ven como uso comercial. Y por otro lado, en algunas ciudades hay reglas bastante estrictas con este tipo de alquileres.
5. ¿Qué pasa si quiero vender la casa mientras está alquilada?
Se puede, sí. Incluso si todavía estás pagando el crédito. Eso sí, vas a necesitar el ok del banco. Y muy importante: respetar el contrato de alquiler que ya está en marcha. El comprador se queda con la casa, pero también con el inquilino hasta que venza el contrato.
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¿Querés evitar un remate? Este trámite puede salvar tu hogar (y casi nadie lo hace)
Un simple paso legal puede evitar que tu vivienda termine en manos de un juez por una deuda. Sí, aunque no lo creas, se puede. Y es gratis.
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¿Sabías que podés blindar tu casa frente a deudas futuras con un trámite sencillo y gratuito? Sí, como lo leés: existe una forma legal de proteger tu hogar y evitar que termine en remate.
En esta nota te contamos, sin vueltas, cómo funciona el régimen de protección de la vivienda, quién puede acceder y por qué conviene hacerlo cuanto antes. Una guía clara para cuidar lo más importante: tu hogar.
¿De qué se trata todo esto?
Se llama régimen de protección de la vivienda y, aunque suena técnico, es una herramienta legal muy poderosa. Básicamente, sirve para blindar tu casa frente a deudas que puedan surgir más adelante. Si hacés el trámite, el inmueble no puede ser embargado ni rematado, salvo en casos puntuales.
Antes se conocía como “bien de familia”, pero cambió con el nuevo Código Civil y Comercial (CCyC). Lo mejor: ya no hace falta tener una familia formal para acceder. Si sos dueño de una propiedad, podés protegerla.
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¿Quién puede pedir esta protección?
El trámite está pensado para personas reales, con problemas reales. Lo puede hacer cualquiera que sea titular del inmueble, incluso si lo comparte con otros. Y podés incluir como beneficiarios a tus seres queridos más cercanos:
● Tu pareja (casados o no, con al menos dos años de convivencia).
● Tus hijos, padres, abuelos o nietos.
● Hermanos, tíos o sobrinos.
Un punto importante: al menos uno de los beneficiarios tiene que vivir en la casa. No sirve si está vacía o alquilada.
¿Qué tipo de propiedades se pueden proteger?
Solo una. Ni dos, ni tres. Una sola vivienda por persona, y tiene que ser tu lugar de residencia habitual. Puede estar en una ciudad, un pueblo o en el campo. Si es rural, hay que tener en cuenta que no supere el valor de lo que se considera una Unidad Económica.
En resumen: si es tu casa y vivís ahí, podés protegerla.
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¿Y si tengo deudas? ¿Me la pueden embargar igual?
Acá viene la parte clave. Si inscribís la protección, tu vivienda queda fuera del alcance de la mayoría de las deudas futuras. Pero hay excepciones. En estos casos, sí podrían embargarla:
● Si dejás de pagar expensas, impuestos o tasas municipales.
● Si sacaste un crédito para hacer reformas y no pagás.
● Si tenés una deuda alimentaria, por ejemplo, con tus hijos.
● Si pusiste la casa como garantía de un préstamo (hipoteca).
Es decir, la protección no es mágica. Te cubre de mucho, pero no de todo.
¿La puedo vender, alquilar o usar como garantía?
Sí, claro. Pero hay un detalle: primero tenés que desafectarla, es decir, sacarla del régimen de protección. Esto se hace en el mismo momento de la operación. Si vas a vender o hipotecar, el escribano se encarga de todo en el mismo acto.
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¿Y cómo se hace el trámite?
Acá va una buena noticia: es gratis si lo hacés directamente en el Registro de la Propiedad Inmueble de tu provincia. También podés hacerlo con escribano, por escritura pública, aunque en ese caso tiene un costo.
Necesitás pocos papeles:
● Título de propiedad.
● DNI.
● Una declaración jurada donde decís quiénes viven en la casa y para qué se usa.
El trámite no es largo. En promedio, tarda entre 5 y 15 días hábiles, según la jurisdicción. Algunas provincias ya tienen sistemas digitales, lo que facilita todo aún más.
¿Por qué conviene hacerlo hoy?
La verdad es que nadie planea endeudarse. Pero la vida pasa, se achican los ingresos, suben los gastos y de pronto una deuda se vuelve una pesadilla judicial. En un año como este, proteger tu casa puede marcar la diferencia entre dormir tranquilo o estar pendiente de una notificación.
Y es que cuando todo se mueve, tener un techo seguro vale oro. Literalmente.
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Dudas frecuentes
1. ¿Se puede proteger una casa que tengo alquilada?
Lamentablemente no. El régimen está pensado para resguardar el lugar donde vivís o viven tus seres queridos. Si la casa está alquilada y nadie de tu círculo cercano reside ahí, no puede ser protegida.
2. Si compro una casa ya protegida, ¿esa protección me cubre?
No, y este punto es importante. La protección no viene “pegada” a la propiedad. Cuando comprás una vivienda, necesitás hacer el trámite desde cero y a tu nombre. Así te asegurás de estar realmente cubierto.
3. ¿Puedo incluir a mis hijos menores como beneficiarios?
¡Sí, claro! Tus hijos -aunque sean chicos- pueden ser beneficiarios siempre que vivan con vos en esa casa. El régimen también piensa en ellos..
4. ¿Me cubre frente a deudas viejas?
No. Y esto hay que tenerlo en cuenta. La protección entra en juego solo para deudas que surjan después de inscribir el inmueble. Si tenías compromisos anteriores, esos pueden seguir su curso judicial.
5. ¿Qué pasa si la casa está a nombre de varias personas?
No hay problema, se puede proteger igual. Pero eso sí: todos los dueños tienen que estar de acuerdo y firmar la solicitud. Es un trámite en conjunto.
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¿PH o condominio? No son lo mismo (y si no lo sabés, puede salirte caro)
Muchos compran pensando que es lo mismo, pero hay diferencias entre un PH y un condominio que pueden afectar tu bolsillo... y tus derechos
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Cuando buscás una propiedad, hay una palabra que aparece todo el tiempo: PH. Y a veces, otra que parece lo mismo: condominio. Pero ojo, no son iguales. Aunque a simple vista puedan parecer similares, las diferencias legales y prácticas entre ambos pueden impactar directamente en tu compra, alquiler o inversión.
En esta nota, te explicamos de forma clara qué los distingue, cómo funcionan y por qué entenderlos puede evitarte problemas (y gastos) a futuro.
No es solo una cuestión legal: también es práctica
Cuando ves un aviso que dice “PH con patio” o “departamento en condominio”, tal vez no te detengas a pensar qué significa exactamente. Pero la verdad es que el régimen legal de una propiedad marca la cancha: define si vas a poder vender, hipotecar, alquilar o incluso remodelar con libertad… o no.
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¿Qué es un PH y por qué es tan común?
El PH -abreviatura de propiedad horizontal- es un régimen legal bastante conocido en Argentina. Se usa en edificios, dúplex, casas tipo chorizo recicladas, pequeños complejos… en fin, donde varias unidades conviven en un mismo terreno.
Cada unidad tiene su propia escritura, su número de partida inmobiliaria, y el dueño puede disponer de ella como quiera (salvo que se meta con las partes comunes, claro).
Además, hay un consorcio. Y aunque a veces cueste lidiar con las expensas o las reuniones de vecinos, ese marco ayuda a que las cosas funcionen: hay reglas claras, un administrador y decisiones que se toman por mayoría. Todo eso, por más tedioso que parezca, evita muchos conflictos.
¿Y el condominio? Suena elegante, pero...
En un condominio, el asunto cambia. No hay unidades divididas legalmente. Todos los propietarios tienen una parte -un porcentaje- de todo el inmueble. Es como tener una pizza sin cortar: cada uno es dueño de un pedazo, pero nadie puede señalar con certeza cuál.
Este régimen suele aparecer en terrenos heredados, casas compradas entre hermanos o parejas, o en construcciones donde, por alguna razón, nunca se hizo la subdivisión como PH.
No hay reglamento, ni consorcio, ni administración formal. Todo se decide por acuerdo entre los copropietarios. Y eso, en la práctica, puede volverse un lío: ¿Quién arregla una filtración? ¿Se puede pintar? ¿Y si uno quiere vender?
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Las diferencias que realmente importan
A veces, las palabras técnicas nublan lo importante. Así que acá va, sin vueltas:
Dominio
PH: sos dueño de tu unidad, con papeles y todo.
Condominio: sos dueño de un porcentaje, pero sin separar espacios.
Escritura y registro
PH: escritura individual, fácil de registrar y vender.
Condominio: una sola escritura compartida. No podés vender tu parte sin acuerdo.
Expensas y decisiones
PH: se pagan expensas, pero hay estructura.
Condominio: no hay expensas, pero tampoco reglas claras.
Obras y mejoras
PH: si querés hacer arreglos, hay mecanismos para decidir.
Condominio: si no hay acuerdo, puede frenarse todo.
¿Por qué tantos se confunden?
Porque visualmente son parecidos. Muchos dúplex o casitas tipo PH se ven independientes, pero legalmente son parte de un condominio indiviso. Tal vez tengan entradas separadas, patios privados, incluso medidores individuales… pero si en la escritura no figura una unidad funcional, no es un PH.
Y eso importa. Mucho. Porque aunque el cartel diga “PH con jardín”, lo que vale es la escritura.
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Elegir bien puede evitarte problemas
Si estás por comprar, vendé el entusiasmo y agarrá la lupa. Un PH es más previsible: podés hipotecar, escriturar a tu nombre, vender sin pedir permiso. Un condominio, en cambio, te puede dejar atado a las decisiones de otros.
Y no es solo un tema legal: también afecta tu día a día. ¿Quién paga una reparación urgente? ¿Podés poner una parrilla? ¿Y si tus vecinos no están de acuerdo?
Lo que deberían saber compradores, desarrolladores e inquilinos
● Si vas a comprar: pedí ver la escritura. No te guíes solo por lo que dice el anuncio.
● Si sos desarrollador: sin subdivisión, perdés mercado. Hoy el comprador busca seguridad jurídica.
● Si alquilás: ojo con el régimen. Si no hay reglas claras, después nadie se quiere hacer cargo de nada.
¿Querés comprar con confianza?
PH y condominio no son sinónimos. Uno te da autonomía, el otro te ata. Uno tiene reglas, el otro se maneja por acuerdos (y muchas veces, desacuerdos). Y la diferencia, aunque parezca técnica, puede afectar directamente tu bolsillo, tu tranquilidad y tus planes a futuro.
Antes de dar el paso, consultá con un profesional inmobiliario. Una propiedad no es solo ladrillos: también es papeles, derechos y obligaciones. Asegurate de saber dónde estás pisando.
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¿Terminás tu alquiler? Ojo con las llaves (esto es lo que muchos hacen mal)
Cuando terminás un contrato de alquiler, la entrega de llaves es clave. Te contamos quién debe recibirlas y qué hacer si nadie las acepta
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Terminó el contrato. La mudanza fue agotadora. Ya entregaste todo limpio, en condiciones. Te queda un último paso: devolver las llaves. Y acá es donde muchos se equivocan.
¿Puede recibirlas cualquier persona de la inmobiliaria? ¿Tiene que estar el corredor inmobiliario? ¿Y qué pasa si nadie quiere recibirlas? Te lo explicamos sin vueltas.
La entrega de llaves no es un trámite más
A simple vista, parece algo sencillo: un par de llaves, una persona que las recibe, listo. Pero la verdad es que ese momento define el cierre legal del contrato. Es la prueba de que devolviste la propiedad, y sin esa prueba, pueden seguir cobrándote alquiler, expensas o incluso acusarte de abandono indebido.
Sí, todo eso por unas llaves.
Por eso, no da lo mismo quién esté presente ni cómo se haga el acto de entrega. Ahí es donde entra en juego el rol del corredor inmobiliario.
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¿Quién puede recibir las llaves de forma válida?
Este punto no es opinable: la ley es clara. Si se trata de un acto vinculado a la actividad de corretaje (como lo es la entrega de llaves con verificación del estado del inmueble), tiene que estar presente el corredor matriculado. No alcanza con un asistente o alguien de la oficina.
¿Por qué tanta formalidad?
Porque no se trata solo de recibir un llavero. Muchas veces, en ese mismo momento:
● Se deja constancia del estado del inmueble.
● Se firma un acta con observaciones.
● Se discuten daños, deudas o diferencias.
Y para todo eso, se requiere la intervención de un profesional autorizado. Así lo dicen:
● El Código Civil y Comercial (art. 1350): el corretaje es personalísimo.
● La Ley 25.028: regula el ejercicio del corredor inmobiliario.
● La Ley Provincial 13.154 de Santa Fe (art.10, inc. 8): exige que el corredor esté presente.
● Las Leyes 24.240 y 22.802: protegen al consumidor frente a prácticas irregulares o informales.
En resumen: si el acto implica consecuencias jurídicas, tiene que estar el corredor. Nada de delegar lo esencial.
“Pero vino una chica de la inmobiliaria…”
Sí, pasa mucho. Un asistente va, abre la puerta, recibe las llaves y listo. El tema es que eso, legalmente, puede no tener validez. Si después hay un reclamo -por ejemplo, el locador dice que no recibió el inmueble o que había daños-, vas a necesitar probar que entregaste las llaves de forma correcta.
Y si no estuvo presente un corredor matriculado, todo puede complicarse.
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¿Y si el propietario no quiere recibir las llaves?
A veces ocurre: llamás, escribís, esperás... y nadie contesta. O directamente te dicen que no van a recibirlas por tal o cual motivo. ¿Qué hacés?
Acá la ley tiene una salida: la consignación judicial.
Este recurso te permite presentarte ante un juez, demostrar que querés devolver las llaves y depositarlas oficialmente. Es un proceso formal, pero no necesitás que el otro acepte. Con la constancia de la consignación, quedás liberado de tus obligaciones: ya no podés ser acusado de seguir ocupando el inmueble ni debés seguir pagando alquiler o expensas.
No es automático, pero es efectivo.
¿Por qué es tan importante que esté el corredor?
Más allá de la formalidad legal, la presencia del corredor inmobiliario protege a todos. Su firma y su palabra tienen peso legal. Aporta claridad, registra lo que pasó, media si hay conflictos y, sobre todo, da certezas.
Pensemos en esto: sería como querer cerrar una cuenta bancaria sin que te atienda alguien autorizado. Puede parecer exagerado, pero es lo mismo. Alquilar y devolver un inmueble es un acto jurídico. Y eso requiere responsabilidad profesional.
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¿Qué pasa si no hacés bien la entrega?
Si no entregás las llaves con las formas correctas, legalmente se puede interpretar que seguís en posesión del inmueble. Esto significa:
● El contrato sigue "vigente".
● Se puede exigir el pago de alquiler, expensas y servicios.
● Podés quedar en situación de incumplimiento.
Y todo eso por un detalle que, si no se resuelve bien, puede escalar muy rápido.
En resumen: no subestimés ese último paso
Es lógico que, después de todo lo que implica mudarse, la entrega de llaves parezca un mero trámite. Pero no lo es. Es el cierre legal del contrato, el paso que te libera de cualquier reclamo futuro. Y para que sea válido, tiene que estar bien hecho.
Acordate: si el contrato fue gestionado por una inmobiliaria, es el corredor matriculado quien tiene que estar presente. Si no quieren recibirlas, hacé la consignación judicial. Todo lo demás es arriesgarse sin necesidad.
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Preguntas frecuentes
1. ¿Puede un asistente de la inmobiliaria recibir las llaves?
No. Solo el corredor matriculado puede hacerlo en actos de corretaje como la devolución del inmueble. De lo contrario, el acto podría no ser válido.
2. ¿Qué pasa si el dueño o la inmobiliaria se niegan a recibirlas?
En ese caso, podés iniciar una consignación judicial. Es una herramienta legal para cerrar el contrato aunque la otra parte no colabore.
3. ¿Hace falta firmar algo al devolver las llaves?
Sí. Siempre conviene firmar un acta donde consten la fecha de entrega, el estado del inmueble y cualquier otra observación.
4. ¿Cuándo deja de correr el alquiler?
Desde el momento en que se entrega válidamente el inmueble, ya sea con acta firmada por el corredor o mediante consignación judicial.
5. ¿Qué riesgos corro si le entrego las llaves a cualquiera?
Si el acto no tiene validez legal, el contrato podría considerarse vigente, y te podrían reclamar alquileres, expensas y más.
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¿Alquilás con tu pareja? Esto pasa si te separás (y cómo evitar problemas)
Separarte ya es bastante complicado. Pero cuando hay un alquiler de por medio, se vuelve aún más conflictivo. ¿Quién se queda? ¿Quién se va?
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Separarse nunca es sencillo. Ya hay suficiente con lo emocional como para que, encima, haya que resolver quién se queda con la casa. Porque cuando hay un alquiler de por medio, la ruptura no termina en la charla: sigue en el contrato, en las llaves, en los pagos…
En esta guía te contamos cómo manejar este momento sin sumar más problemas legales a los emocionales.
Cuando el amor se va… pero el contrato queda
Vivir con tu pareja es algo cada vez más habitual, sobre todo en ciudades donde alquilar por separado se vuelve casi imposible. Compartir techo, gastos y rutinas parece lógico. Hasta que la relación se termina.
Y ahí empiezan las preguntas incómodas: ¿quién se queda con el departamento? ¿Qué pasa si yo firmé el contrato y mi ex se queda? ¿Y si sigo figurando aunque ya no viva ahí?
La verdad es que no hay una sola respuesta, pero sí un punto de partida claro: entender qué dice la ley y cómo podés protegerte en una situación que, además de dolorosa, puede volverse bastante engorrosa.
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Escenario 1: el contrato está solo a nombre de uno
Este es el clásico. Uno firma el contrato, el otro se muda con sus cosas y arrancan la convivencia. Hasta que todo se rompe.
¿Qué pasa si no figurás en el contrato?
● Legalmente, el dueño solo reconoce al que firmó. Vos podés haber vivido ahí, haber ayudado a pagar, incluso comprado muebles… pero si no está en papel, no cuenta.
● Si tu ex decide que tenés que irte, no podés oponerte desde lo legal. Es duro, pero es así.
Para evitar este tipo de conflictos y si todavía están a tiempo, pedí que te incluyan en el contrato o firmá uno nuevo. Si ya pasó la tormenta, buscá ayuda legal para evitar que esto te vuelva a pasar.
Escenario 2: ambos están como titulares
En estos casos, todo parece más parejo... hasta que deja de serlo. Porque cuando hay una separación, lo que antes era “todo entre los dos” se vuelve: “¿y ahora cómo hacemos?”
Las alternativas que tienen
● Uno se va, el otro se queda… pero hay que hablarlo con el dueño. Y firmar los cambios, claro.
● Rescindir el contrato juntos y cerrar el capítulo. Puede doler más, pero también es más claro.
● Que uno siga pagando mientras el otro sigue figurando… pero eso puede ser un problema enorme si algo sale mal.
Un dato a tener en cuenta aunque ya no vivas ahí, si seguís en el contrato, sos responsable de lo que pase. Sí, aunque tu ex deje de pagar y vos estés en otra ciudad.
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Escenario 3: matrimonio o unión convivencial registrada
Si estaban casados o habían hecho una unión convivencial formal, la ley te protege un poco más, sobre todo si hay hijos. En estos casos, el hogar no es solo un lugar: es parte de la vida familiar.
¿Qué puede pasar?
● Un juez puede decidir que la persona que se queda con los chicos se quede también con el alquiler.
● Aunque el contrato esté solo a nombre del otro, la Justicia puede intervenir para evitar que la familia termine en la calle.
Resumiendo, si hay hijos o una relación registrada, no estás completamente desprotegido. Pero vas a necesitar asesoramiento legal.
¿Puedo quedarme con el contrato si mi pareja se va?
Sí, pero no depende solo de vos. Tiene que estar de acuerdo el dueño, y no siempre lo están.
¿Qué podés hacer?
● Pedir un nuevo contrato solo a tu nombre.
● Hacer una cesión de contrato (una especie de “pase” legal), si el propietario lo aprueba.
● O, si no hay acuerdo, empezar de cero en otro lugar.
Tené en cuenta que cuanto más clara sea tu situación laboral y financiera, más chances tenés de que el dueño diga que sí.
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Me fui, pero sigo figurando en el contrato… ¿y ahora?
Este punto es clave. Porque aunque ya no estés ahí, el contrato sigue atado a vos. Si tu ex deja de pagar, o rompe algo, vos también podrías tener que responder.
Lo que deberías hacer:
● Hablá con tu ex y con el propietario para que te saquen del contrato.
● Si no hay voluntad, dejá constancia por escrito de que ya no vivís ahí.
● Si todo falla, buscá asesoría legal. Porque si hay un juicio de desalojo, tu nombre va a estar en primera fila.
¿Y si convivíamos sin contrato ni papeles?
Si no figurás en ningún lado y tampoco tenían unión legal, la situación es más complicada. No imposible, pero sí más incierta.
● No tenés derechos contractuales, pero sí podés pedir ayuda si estás en una situación de vulnerabilidad.
● En casos de violencia, desalojo forzado o hijos, la Justicia puede intervenir con medidas de urgencia.
Averiguá en tu zona, seguro hay lugares donde podés recibir asesoría legal gratuita. Y si no sabés por dónde empezar, ahí te pueden ayudar.
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¿Cómo evitar estos enredos?
● Hablá de estas cosas antes, no después. No es romántico, pero es responsable.
● Firmá el contrato con ambos nombres si viven juntos.
● Si conviven, registren la unión. Es un trámite sencillo que puede ayudarte mucho.
● Guardá recibos, capturas, transferencias. Todo suma como prueba si hay problemas.
Y si algo huele raro, consultá con un abogado. Mejor prevenir que arreglar después.
En resumen: el amor se termina, el alquiler no
Separarse ya implica un duelo emocional. Pero si además hay que pelear por una casa, puede volverse desgastante. Lo importante es actuar con la cabeza fría, informarse y no dejar todo librado al azar.
Porque lo emocional pasa… pero las consecuencias legales pueden quedarse mucho tiempo más.
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¿Corredor inmobiliario? Proponen eliminar matrícula (y título para ejercer)
La iniciativa legislativa apunta a desregular el corretaje inmobiliario. Habilita a operar sin matrícula, sin título y sin límites territoriales
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Un proyecto de ley que ya se analiza en el Congreso podría redefinir la intermediación inmobiliaria en el país. La propuesta elimina requisitos tradicionales como la matrícula profesional y el título universitario, y permite operar sin límites geográficos.
La propuesta ya despertó reacciones en todo el sector y anticipa una discusión de fondo sobre el futuro del corretaje en Argentina.
El Congreso debate una ley que podría reconfigurar el corretaje inmobiliario
El escenario no es menor. En un mercado donde los requisitos, las matrículas y los aranceles regulan desde hace años el ejercicio inmobiliario, un nuevo proyecto de ley entra al Congreso con un mensaje fuerte: "liberar el corretaje y simplificarlo al máximo".
La iniciativa lleva la firma del diputado nacional Alejandro Bongiovanni y plantea, en términos sencillos, que cualquier persona pueda operar como intermediaria en operaciones inmobiliarias sin estar matriculada ni tener título universitario. A eso se le suma la posibilidad de trabajar en todo el país, sin reinscripciones ni validaciones cruzadas.
La propuesta, que desde el Gobierno nacional promueven como una apertura necesaria, también genera alertas: ¿qué pasa con la seguridad jurídica, la capacitación y la protección al consumidor si se eliminan los marcos regulatorios actuales?
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Qué plantea la Ley de Libertad Inmobiliaria
Según el articulado, el proyecto modifica varios puntos de la ley 20.266 y sus reformas posteriores. Los principales ejes son:
● Eliminación de la matrícula obligatoria. Quedará a criterio de cada persona si inscribirse o no, sin consecuencias legales.
● Fin del requisito de título universitario. Solo se pedirá ser mayor de edad y no tener antecedentes que impidan operar legalmente.
● Libertad geográfica. Se podrá trabajar en cualquier jurisdicción sin trámites adicionales.
● Honorarios sin aranceles mínimos. Cada profesional pactará su comisión con sus clientes, sin valores sugeridos ni fijos.
● Sanciones solo vía judicial. Los colegios perderán capacidad disciplinaria. Cualquier conflicto deberá canalizarse a través de la justicia.
Para los promotores de la iniciativa, el texto busca dar más libertad a quienes ya están en el rubro, y también "bajar la barrera de entrada para nuevos actores".
El argumento detrás del proyecto
El legislador que impulsa la iniciativa no esconde su posición: considera que el marco actual genera trabas innecesarias y privilegia estructuras que encarecen el servicio sin mejorar su calidad.
“Lo que proponemos no es informalidad, sino libertad. Hoy hay personas que pueden hacer este trabajo, que lo hacen bien, pero quedan afuera por no cumplir con exigencias que ya no tienen sentido”, explicaron desde el entorno de Bongiovanni.
Además, afirma que el proyecto se inspira en modelos internacionales, como el caso de España después del Real Decreto 4/2000 o los mercados de Nueva Zelanda y varios estados de EE.UU., donde, según el diputado, el rol del corredor se desreguló sin que eso implicara caos o pérdida de calidad.
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Qué cambiaría en la práctica
Para Bongiovanni, si la ley se aprueba, los efectos no tardarían en sentirse:
● Muchos que hoy trabajan sin matrícula dejarían de estar en infracción.
● Las plataformas digitales podrían operar con mayor libertad.
● Los consumidores contarían con una oferta más amplia y, probablemente, más económica.
● Los colegios perderían poder de fiscalización y control sobre los profesionales.
Además, sostiene que quienes hoy están limitados por la territorialidad -por ejemplo, corredores que quieren trabajar fuera de su provincia- podrían hacerlo sin trámites extra. Eso, en tiempos de operaciones virtuales, resulta clave, afirma el diputado.
Fuertes críticas desde el sector: advierten sobre riesgos para la seguridad jurídica y la calidad profesional
Más allá del respaldo que la iniciativa genera en sectores pro desregulación, las críticas por parte de profesionales matriculados, colegios y expertos legales no tardaron en aparecer.
La preocupación principal gira en torno a la ausencia de requisitos mínimos de formación y la falta de control institucional, dos pilares que -según sostienen- garantizan la seriedad del corretaje en un país con alta litigiosidad inmobiliaria.
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Eliminar la matrícula y el título: ¿una puerta abierta a la informalidad?
Aunque el proyecto busca "ampliar el acceso al corretaje", desde distintos sectores jurídicos y académicos advierten que hacerlo sin requisitos mínimos puede debilitar la seguridad jurídica y abrir la puerta a la improvisación.
Especialistas en derecho inmobiliario sostienen que la matrícula y el título no son meros trámites burocráticos, sino garantías mínimas de idoneidad: “La matrícula funciona como un filtro legal. Protege tanto al cliente como al corredor. Quitarla equivale a permitir que cualquiera intervenga en operaciones sensibles, sin formación ni control previo”.
La preocupación apunta a que, sin estos resguardos, puedan intervenir personas sin conocimientos técnicos ni herramientas para manejar contratos, impuestos o normativas específicas, exponiendo a propietarios e inquilinos a posibles errores o conflictos legales difíciles de revertir.
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Honorarios sin piso mínimo: riesgo de precarización y pérdida de profesionalismo
Otro punto que genera alerta entre los profesionales es la eliminación de los aranceles mínimos. Para muchos corredores, esto podría generar una “carrera hacia abajo” en la que sobrevivirán quienes bajen más sus tarifas, no quienes ofrezcan un servicio de calidad.
Desde ámbitos colegiados se advierte que el precio no puede ser el único criterio de competencia: “Una guerra de comisiones empuja al sector a la precarización. La falta de rentabilidad pone en jaque la dedicación, la formación continua y la capacidad de respuesta ante el cliente”.
Además, remarcan que los honorarios mínimos no solo protegen al profesional, sino que también dan previsibilidad al cliente, que sabe qué esperar y qué exigir por el servicio contratado.
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La regulación como garantía, no como traba
Desde el ámbito académico y profesional sostienen que la regulación actual -aunque perfectible- cumple funciones clave que no puede reemplazar la lógica del mercado. Entre ellas, destacan la capacitación obligatoria, los códigos de ética y los mecanismos internos de control disciplinario.
“Desmantelar los marcos institucionales para confiar solo en la reputación online es un riesgo. No alcanza con una buena calificación en redes sociales para garantizar transparencia o responsabilidad patrimonial”.
También se señala que los colegios profesionales ofrecen un canal de resolución de conflictos más ágil y especializado que la justicia ordinaria. Si todo desacuerdo se judicializa, los tiempos se vuelven más largos, más costosos y menos eficaces para las partes involucradas.
El debate recién empieza, y se dará en un contexto donde la digitalización, la descentralización de servicios y el cambio en los hábitos de consumo ya están generando transformaciones en la forma de operar, comprar y vender propiedades.
Proyecto de ley
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Prometía terrenos (y entregaba estafas) Condenan a corredor inmobiliario
Vendía terrenos con papeles falsos desde una inmobiliaria “de verdad”. Ahora, terminó condenado, inhabilitado y obligado a devolver millones
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Durante años, una red de estafas inmobiliarias operó a plena luz del día en Santa Fe. Oficinas reales, documentos truchos y promesas que terminaban en frustración. El caso de Agustín Storni, ahora condenado, pone en primer plano cómo se puede montar una mentira tan creíble que incluso engaña a la Justicia.
Una historia que aún no cierra del todo.
Promesas vacías, papeles truchos y una estafa que duró años
A simple vista, Agustín Mariano Storni parecía un corredor inmobiliario más. Tenía oficinas, carteles, clientes. Pero detrás de esa fachada se escondía una trama de estafas que durante años engañó a decenas de personas con terrenos que, en realidad, no podía vender.
Ahora, a sus 45 años, Storni fue condenado a tres años de prisión efectiva. Además, no podrá volver a ejercer su profesión por una década y deberá pagar más de $6.900.000 a doce víctimas. Como si fuera poco, el fallo también le exige donar $100.000 a una entidad benéfica.
¿Cómo engañaban a las víctimas? Con todo el arsenal de una inmobiliaria real
La historia, aunque parezca sacada de una serie policial, fue real y sostenida en el tiempo. Desde 2014, Storni formaba parte de una asociación ilícita bien organizada. Usaban contratos falsos, poderes truchos, sellos que imitaban a los de organismos oficiales... y hasta formularios "oficiales" que en realidad eran pura ficción.
Pero lo más llamativo es que operaban desde lugares reales. Citaban a los compradores en oficinas perfectamente montadas: Seguí al 1700, 4 de Enero al 1000, boulevard Pellegrini al 2800, incluso en una torre del Dique 2 del puerto santafesino. Todo olía a legal. Pero no lo era.
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Lo legal se volvía ilegal… y lo ilegal, casi creíble
Una vez que los compradores confiaban, los abogados del grupo -entre ellos, el hermano de Storni- presentaban la documentación adulterada en juzgados civiles y comerciales. El objetivo era conseguir resoluciones judiciales que hicieran parecer legítimas las operaciones.
Y funcionaba. Tanto que lograron engañar no solo a los compradores, sino también a jueces que sin saberlo, avalaron las estafas. Algunas víctimas entregaron dinero, otras vehículos. En muchos casos, ambas cosas. Pero los terrenos prometidos nunca fueron suyos.
Más de 100 fraudes: un daño que sigue saliendo a la luz
Según la fiscal del caso, Bárbara Ilera, aunque Storni participó directamente en diez operaciones, la asociación habría cometido más de cien. Una cifra que duele y que muestra la magnitud del daño.
Durante el juicio, que se resolvió de forma abreviada, Storni aceptó todos los cargos: estafa, estafa procesal, falsificación de documentos privados y uso de sellos oficiales falsos. También se mostró de acuerdo con la pena impuesta y su ejecución inmediata.
La causa sigue abierta. Por ahora, hay otros cuatro imputados con prisión preventiva. Entre ellos, dos abogados señalados como organizadores clave de esta red de engaños.
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¿Cómo evitar caer en una estafa inmobiliaria?
Historias como esta no solo generan indignación: también nos dejan enseñanzas. Porque la verdad es que, cuando se trata de comprar un terreno o una propiedad, hay detalles que pueden marcar la diferencia entre una buena inversión y una estafa.
Acá van cinco consejos para protegerte:
1. Verificá que el corredor esté matriculado
Antes de cerrar cualquier trato, chequeá que el profesional esté matriculado en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de tu jurisdicción. Es un paso simple pero clave para saber con quién estás tratando.
2. Pedí la documentación original del inmueble
No te conformes con copias ni excusas. Exigí ver el título de propiedad y asegurate de que quien vende tiene la potestad legal para hacerlo. Si hay cesiones, que estén correctamente inscriptas.
3. Desconfiá de las ofertas “demasiado buenas”
Cuando algo suena demasiado tentador, suele haber algo raro detrás. Las estafas suelen disfrazarse de oportunidades únicas. Mejor avanzar con calma y con todos los recaudos.
4. Consultá con un profesional de confianza
Antes de firmar o entregar dinero, pedí asesoramiento. Un escribano, abogado o corredor inmobiliario puede detectar incongruencias en documentos o alertarte sobre maniobras dudosas. No está de más sumar una mirada profesional.
5. No entregues dinero sin respaldo formal
Si vas a pagar una seña o adelanto, que todo quede por escrito. Evitá pagos en efectivo sin recibo o acuerdos de palabra. Una escritura segura empieza por una documentación clara.
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¿Terminaste el alquiler? El dueño no quiso recibir las llaves… y le salió caro
Cuando el contrato termina, devolver las llaves debería ser simple. Pero no siempre lo es. Un fallo reciente aclaró qué pasa si el locador se niega
Cuando un contrato de alquiler llega a su fin, lo lógico sería que el inquilino entregue las llaves y ambas partes sigan su camino. Pero a veces no es tan sencillo. Un fallo reciente dejó un mensaje firme: el locador no puede condicionar ni rechazar la devolución del inmueble.
Te contamos qué resolvió la Justicia y por qué esta decisión puede cambiar la forma en que se manejan muchos conflictos entre inquilinos y propietarios.
El contrato se venció, el inquilino quiso irse... pero el dueño no aceptó las llaves
Imaginá esto: el contrato de alquiler terminó, las valijas están hechas y el inquilino se acerca para devolver las llaves. Pero el dueño, lejos de agradecer, dice “no las recibo”. ¿Qué se hace en una situación así?
Eso le pasó al Banco de la Nación Argentina (BNA), que tras finalizar el alquiler de un inmueble en Entre Ríos, intentó formalizar la devolución. El locador se opuso, argumentando que la propiedad no estaba como al principio. Así, el caso llegó a la Justicia.
Y lo que resolvió la Cámara Federal de Apelaciones de Paraná fue claro: una vez que el contrato se termina, el locador no puede negarse a recibir las llaves. Incluso si piensa que el inquilino no cumplió con todo lo pactado.
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¿Qué hizo el banco y por qué el conflicto escaló?
El BNA, apenas vencido el contrato, intentó devolver las llaves por la vía normal. Pero, al no lograrlo, no se quedó de brazos cruzados: presentó una acción judicial de consignación de llaves. Es decir, una herramienta legal para decir “yo cumplí con mi parte, acá están las llaves”, aunque el otro se resista a recibirlas.
Del otro lado, el locador no solo rechazó ese mecanismo, sino que dejó en claro que pensaba iniciar un juicio por daños y perjuicios. Alegaba que el inmueble no fue entregado en condiciones y que, por ende, el banco seguía en falta.
A pesar de eso, el juez de primera instancia falló a favor del banco. Y cuando el locador apeló, la Cámara confirmó la decisión.
Lo que dijo el propietario… y por qué no convenció a los jueces
El locador no se guardó nada. Dijo que devolver las llaves no basta: hay que entregar el inmueble “como se recibió”. Que no podía considerarse válida una consignación si la propiedad tenía deterioros. También cuestionó la fecha desde la cual se daba por terminada la obligación de seguir pagando alquileres.
Incluso señaló que el artículo 1222 del Código Civil y Comercial (CCyC) -el que regula específicamente estos casos- ya no estaba vigente, porque había sido derogado por el Decreto 70/2023.
Y algo más: aseguró que el banco, por ser una parte “poderosa” en el contrato, no podía ampararse en ciertas normas pensadas para proteger al más débil.
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Qué respondió la Justicia: cuando no hay voluntad, hay ley
Los jueces Cintia Gómez y Mateo Busaniche fueron contundentes. Explicaron que la ley sigue marcando el camino, y que los artículos 1210 y 1222 del Código Civil y Comercial aún eran aplicables, ya que estaban vigentes cuando se firmó el contrato.
¿La clave? El locador no puede usar el “estado del inmueble” como excusa para bloquear la devolución de las llaves. Si hay algo que reclamar -un daño, una reparación no hecha- puede hacerlo, sí, pero en otro proceso.
“No se puede condicionar la restitución del inmueble”, dijeron los jueces. Lo contrario sería una trampa: forzar al inquilino a seguir pagando alquileres o gastos simplemente porque el dueño no quiere recibir las llaves.
¿Y desde cuándo deja de correr el alquiler?
Acá viene un dato importante. Según el artículo 1222, una vez que el inquilino notifica de forma fehaciente su voluntad de devolver las llaves, y luego realiza la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles, ya no debe seguir pagando alquiler ni ninguna otra obligación accesoria.
En este caso, el banco notificó al locador con un acta notarial el 28 de septiembre de 2023. Y la demanda fue presentada dentro del plazo legal. Por eso, el tribunal consideró esa fecha como el corte válido: desde entonces, el banco ya no debía seguir pagando nada.
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Una respuesta clara para situaciones tensas
La verdad es que estos conflictos no son raros. A veces, detrás de la devolución de llaves hay tensiones, reclamos cruzados, o directamente una pelea por quién “tiene razón”. Este fallo ayuda a poner un poco de orden.
La Justicia dejó en claro que no se puede atar la entrega del inmueble a otras discusiones. Si el contrato terminó y el inquilino quiere devolver las llaves, tiene el derecho de hacerlo, con o sin la aceptación del dueño.
El propietario, si considera que hay daños o deudas, tiene todos los canales legales para reclamar. Pero no puede impedir la restitución como forma de presión o castigo.
Fallo
¿Alquilás un campo? Perdió todo por esto… y la Justicia le dio la razón
Un productor denunció que perdió todo por culpa de la dueña del campo que alquilaba. La Justicia lo respaldó y fijó una millonaria indemnización
El cierre abrupto de una tranquera desató una historia que terminó en los tribunales. Un productor ganadero perdió su hacienda -23 vacas, 4 terneros y 4 terneras- después de que la dueña del campo que arrendaba le cerrara el paso. La Justicia le dio la razón: condenó a la propietaria y ordenó una indemnización de más de 36 millones de pesos.
El fallo marca un precedente clave sobre las responsabilidades en contratos de arrendamiento rural. Los detalles del caso.
Un acuerdo, un giro inesperado y el drama que se desató
El campo, de unas 1.500 hectáreas, estaba ubicado en La Pampa y fue alquilado en 2017 para producción ganadera. El contrato decía que vencía en julio de 2020. Hasta ahí, todo claro: el pago se hacía en kilos de carne, ajustado al valor del mercado de Liniers, y había un límite de animales establecido.
Pero la historia no terminó cuando finalizó el contrato. El productor siguió trabajando, con el visto bueno tácito de la propietaria. Ella siguió recibiendo pagos. No hubo discusiones. Hasta que un día, sin aviso, cambió el candado de la tranquera y entregó el campo a otra persona. El productor no pudo volver a entrar. Tampoco a buscar sus animales.
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Los animales estaban, pero de pronto…
El productor no se quedó de brazos cruzados. Denunció lo ocurrido y presentó documentación. Según registros del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria (Senasa), varios meses después del vencimiento del contrato, el rodeo seguía dentro del campo. Incluso había sido vacunado oficialmente en febrero de 2021. Todo bajo control.
Pero cuando se intentó constatar nuevamente su presencia, ya era tarde: los animales no estaban. Nadie supo decir dónde fueron. El Senasa dio de baja el registro del rodeo y cerró el caso. Como si las vacas se hubieran desvanecido en el aire.
Una tranquera cerrada, un contrato vencido y 31 misteriosas desapariciones
Con la pérdida a cuestas, el productor llevó el caso a la Justicia. Reclamó por daño emergente, lucro cesante y también por daño moral. Explicó que no solo perdió sus animales, sino que además fue intimado por Senasa por no cumplir con sus obligaciones sanitarias. ¿Cómo hacerlo, si no podía entrar al campo?
La arrendadora, por su parte, intentó defenderse. Dijo que el productor debería haber retirado el ganado cuando terminó el contrato. Incluso presentó una contrademanda por supuesto incumplimiento. Pero no alcanzó. El tribunal entendió que ella había seguido cobrando, que su actitud fue arbitraria y que impedirle el acceso fue lo que desató el conflicto.
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Un fallo que no dejó espacio para las dudas
La Cámara Civil de Roca confirmó el fallo de primera instancia y fue tajante: las pruebas eran claras. Había actas, registros oficiales, documentación sanitaria y testigos que confirmaban la existencia del rodeo, su permanencia y posterior desaparición.
Pero lo más fuerte fue lo que remarcaron los jueces: la inacción de la dueña. Cerró el campo, entregó las llaves a otro y se desentendió por completo del ganado que todavía estaba allí.
Una condena que sienta precedente
El fallo también contempló el daño moral. Porque no se trató solo de perder animales. El productor se quedó sin poder trabajar, sin recursos, con compromisos que no podía cumplir y con su actividad totalmente frenada. Y todo sin haber hecho nada que justificara semejante perjuicio.
Al final, la sentencia fijó una indemnización millonaria. Pero sobre todo, dejó un mensaje claro: cuando hay animales y personas de por medio, las decisiones no pueden tomarse a puertas cerradas ni a espaldas de quienes dependen de su trabajo para vivir.
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Lo que tenés que saber si alquilás un campo (o pensás hacerlo)
1. ¿Se puede seguir usando el campo después de que vence el contrato?
Sí, pero con condiciones. Si el productor sigue trabajando y el dueño no dice nada (y encima cobra el alquiler igual), se considera que hubo un acuerdo tácito. Es decir, se “renovó de hecho” bajo las mismas reglas. Eso sí, si el dueño quiere que se vaya, debe avisar por escrito y con tiempo, no puede simplemente cambiar el candado.
2. Si los animales quedan adentro, ¿de quién es la responsabilidad?
Depende. Si el productor no puede entrar al campo porque lo cerraron con llave, la pelota pasa al lado del dueño. Él es quien tiene el control del lugar, así que debe hacerse cargo del ganado. Si se pierden o desaparecen, podría tener que pagar por eso.
3. ¿El dueño puede entregar el campo a otro sin avisar?
No debería. Aunque el contrato haya terminado, no se puede echar al productor de un día para el otro. Si hay animales o bienes adentro, tiene que darle tiempo para retirarlos. Cambiar el candado o meter a otro ocupante sin previo aviso puede traerle problemas legales.
4. ¿Qué no puede faltar en un contrato de arrendamiento rural?
Un buen contrato evita dolores de cabeza. Debería incluir:
• Cuánto dura.
• Cuántos animales podés meter.
• Cómo se paga (en pesos, en carne, o lo que acuerden).
• Qué pasa al terminar el contrato.
• Qué responsabilidades tiene cada parte.
Y algo clave: cualquier cambio o renovación, que quede por escrito. Nada de acuerdos “de palabra”, porque después, si hay conflicto, es difícil probarlo.
¿Alquilás? Tu email ahora es Ley (si hacés esto) Guía rápida 2025
Tu email en un contrato de alquiler, ¿vale en 2025? ¡Sí, pero ojo! Te contamos el secreto para que sea 100% legal y sin dramas
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En la Argentina de 2025, el correo electrónico es tu gran aliado para notificaciones de alquiler. Olvidate de trámites engorrosos, pero no de la letra chica. ¡Acá, todo lo que necesitás saber para que un simple clic tenga peso legal!
¡Al grano! ¿Sirve o no sirve el email para notificaciones de alquiler?
¡Sí, rotundo y claro! En pleno 2025, ese email que mandás o recibís por temas de tu alquiler puede ser tan oficial como una carta documento. Pero, ¡atención!, no es magia. Para que tu correo electrónico tenga esa fuerza legal indiscutible, hay una condición de oro: tiene que estar específicamente acordado en el contrato de alquiler.
Así de simple y así de crucial. Si no lo pactaron por escrito, por más que envíes el email con la mejor onda, legalmente podría no ser suficiente.
El cambio clave: Código Civil y el DNU 70/2023 al rescate
Esto no es una ocurrencia de último momento. Desde 2015, el Código Civil y Comercial nos abrió la puerta a elegir un "domicilio electrónico". ¿Traducción? Un email donde te pueden notificar legalmente. Y con la llegada del DNU 70/2023, que le dijo adiós a la Ley de Alquileres Nº 27.551, esta opción cobró una fuerza tremenda.
¿Qué significa esto para vos? ¡Más libertad! El DNU barrió con muchas rigideces: plazos fijos, métodos de ajuste impuestos... y también con las limitaciones sobre cómo te comunicás. Ahora, si ambas partes están de acuerdo y lo dejan por escrito, ¡vale casi todo! Correo electrónico, WhatsApp, plataformas digitales... lo que les sirva para comunicarse de forma fehaciente.
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Ok, contrato en mano: ¿Qué puedo notificar por email?
Si tu contrato dice "correo electrónico = vía oficial", ¡tenés luz verde para un montón de cosas! Por ejemplo:
• Rescindir el contrato: Si necesitás irte antes.
• Proponer una renovación: Para seguir en la propiedad.
• Reclamar arreglos: ¡Que esa filtración no espere más!
• Avisar cambios: Cualquier modificación a lo pactado.
• Informar ajustes de precio: Siempre según lo acordado.
• ¡Y hasta usar firma digital o electrónica si ambos están de acuerdo! La ley no lo prohíbe, así que la agilidad es bienvenida.
La carta documento: ¿Pasó a la historia?
¡Para nada! La carta documento sigue siendo la reina de la formalidad y una prueba robustísima. Pero, si pactaste el email en el contrato, no estás obligado a usarla siempre. ¡Un respiro!
Eso sí, para que tu email tenga ese mismo punch legal, asegurate de:
1. Domicilio Electrónico CLARO: Que la dirección de email esté perfecta en el contrato.
2. Verificación: Que sean emails activos y que ambas partes revisen.
3. ¡Guardá TODO!: Capturas, acuses de recibo, el email enviado en tu carpeta de "Enviados". ¡Cada bit cuenta!
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Tu contrato 2025: ¡Estos detalles valen oro!
Con la ley actual, lo que firmás es sagrado entre las partes. Así que, al alquilar:
• Email sí o sí: Que figuren los correos de inquilino y propietario.
• Claridad total: Dejar explícito que ese email es para notificaciones legales.
• Info actualizada: Si cambiás de email, ¡notificalo formalmente!
• Archivo impecable: Guardá cada comunicación digital. Un PDF firmado, un email importante... ¡todo suma!
Parece un detalle menor, pero te puede ahorrar un futuro dolor de cabeza (y de bolsillo).
Conclusión: Tu clic ahora tiene poder (si lo usás bien)
En 2025, el email es mucho más que comodidad: es una herramienta legal potente para tu alquiler. La clave es simple: acuerdo claro y por escrito en el contrato. Usalo con responsabilidad, guardá constancia de todo y te vas a ahorrar tiempo, plata y malos entendidos. Porque ese clic, bien hecho, ¡es palabra de ley!
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Preguntas Frecuentes (modo express)
¿Email para notificar alquiler? ¿Es legal?
¡Sí, sin vueltas! Pero debe estar aceptado por ambos en el contrato. Esa es la regla de oro.
1. ¿Obligatorio usar carta documento?
¡No necesariamente! Si pactaron el email (u otro medio) en el contrato, es perfectamente válido. La carta documento es tu as bajo la manga si no hay acuerdo o querés máxima formalidad.
2. Cambié de email, ¿qué hago?
¡Avisá YA y por escrito! Si no, las notificaciones al email viejo siguen contando. ¡No te duermas con esto!
3. ¿WhatsApp o plataformas sirven?
¡Claro! Siempre que ambos lo acuerden por escrito en el contrato. La clave es que quede constancia del acuerdo.
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4. ¿Qué puedo notificar por email?
¡De todo! Rescisiones, renovaciones, pedidos de arreglos, aumentos (si así se pactó). Si está en el contrato, el email es tu canal.
5. Mi contrato no dice nada del email...
Entonces, a la antigua: el domicilio físico es el que vale. Para usar el email, ¡asegurate de que se incluya la próxima vez!
6. ¿Los emails sirven como prueba legal?
¡Absolutamente! Sobre todo si guardás el enviado, el acuse de recibo o usás plataformas certificadas. ¡Todo suma para tu tranquilidad!
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¡Cuidado con las estafas! Cómo reconocerlas antes de que sea tarde
El Colegio de Martilleros bonaerense advierte sobre engaños en redes sociales y asesores truchos que prometen propiedades que no existen
El mercado inmobiliario en la provincia de Buenos Aires está atravesando un momento complicado. Las estafas crecen sin freno, alimentadas por la viralidad de las redes sociales y la falta de controles efectivos. El Colegio de Martilleros encendió la alarma: hay cada vez más “asesores” truchos, promesas imposibles y desarrollos fantasma que nunca llegan a construirse. Y lo más preocupante es que la ley que debería protegerte... quedó vieja.
En esta nota te contamos cómo se mueven estos estafadores, qué señales no podés pasar por alto y por qué es fundamental confiar solo en profesionales matriculados.
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Redes sociales, promesas vacías y estafas que duelen: el mercado en alerta
Lo que antes era un problema aislado, hoy se volvió moneda corriente. Las estafas inmobiliarias se multiplican en la provincia de Buenos Aires, dejando a muchas personas sin ahorros... y sin casa. Falsos asesores, publicaciones que parecen sacadas de un sueño y precios que tientan más de la cuenta forman parte de un escenario que preocupa -y mucho- al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires (Martilleros BA).
La advertencia no deja lugar a dudas: hay una ola de maniobras fraudulentas que está afectando a familias de todos los rincones de la provincia. Y el blanco favorito de los estafadores suelen ser quienes buscan alquilar o comprar por fuera del circuito profesional.
Cómo operan los estafadores: tácticas digitales y ofertas demasiado lindas para ser reales
Estos delincuentes no improvisan. Todo lo contrario. Actúan rápido, con perfiles “cuidadosamente armados” en redes sociales y estrategias cada vez más afinadas. Se hacen pasar por asesores, publican propiedades irresistibles y ofrecen precios muy por debajo del valor real. Pero hay un problema enorme: ni están matriculados, ni las propiedades existen.
Las estafas más comunes se repiten una y otra vez. Acá te contamos las más frecuentes:
• Alquileres truchos: piden adelantos para reservar propiedades que jamás se entregan.
• Ventas de terrenos inexistentes: te muestran lotes que directamente no existen, o que tienen papeles completamente irregulares.
• Proyectos en pozo que nunca se construyen: son desarrollos “de lujo”, pero sólo en el papel.
“Usan nombres de fantasía, empresas inventadas... hacen todo para que parezca legal”, señalaron desde el Colegio.
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Ley vieja, fraudes nuevos: el pedido de una normativa que se ajuste a la realidad
Desde 2023, el Colegio viene insistiendo en la necesidad urgente de actualizar la Ley 10.973 en la Legislatura bonaerense. ¿El objetivo? Dotar al sistema de herramientas modernas para frenar estas estafas y sancionar con firmeza tanto a quienes trabajan sin matrícula como a los que actúan de mala fe.
“La falta de control es el caldo de cultivo para estos fraudes. Muchas víctimas terminan en procesos judiciales larguísimos y costosos. O peor: se quedan sin nada, mientras el estafador desaparece como si nunca hubiera existido”, advirtieron desde la institución.
Cómo protegerte de una estafa inmobiliaria: tres claves que no podés olvidar
Para no caer en este tipo de engaños -que muchas veces dejan secuelas económicas y emocionales- los especialistas recomiendan tener en cuenta algunos puntos básicos:
• Chequeá que el profesional esté matriculado. Podés verificarlo en el sitio oficial del Colegio.
• Desconfiá de las ofertas demasiado buenas para ser verdad. Porque, muchas veces, no lo son.
• Nunca pagues nada sin ver antes la propiedad y revisar la documentación. Es una regla de oro.
Luis Eusebio Colao, presidente del Colegio, fue directo: “Cualquier operación inmobiliaria debe contar con un martillero y corredor público matriculado. Es la única forma de garantizar seguridad jurídica. No hay atajos cuando se trata de tu casa o tu inversión.”
¿Querés comprar o alquilar? Hacelo con alguien que te dé confianza. Y si tenés dudas, mejor esperar… que lamentar.
