✍️ Lotes en cuotas: el fallo que prohíbe cobrar aumentos que no estaban en la publicidad
¿Te prometieron cuotas fijas y después las aumentaron? Para la Justicia lo que se dice en las redes es ley y el contrato no puede ignorarlo
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El caso expone cómo opera el derecho del consumidor frente a contratos predispuestos, cláusulas de ajuste encubiertas y una asimetría informativa. |
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Durante años, la publicidad inmobiliaria en redes sociales se movió en una zona gris: promesas atractivas, condiciones “orientativas” y contratos que luego decían otra cosa. En un contexto inflacionario como el argentino, esa distancia entre lo anunciado y lo firmado no fue inocente.
El reciente fallo de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Morón marca un punto de inflexión: la publicidad digital ya no es solo una estrategia comercial, sino una fuente obligacional plenamente exigible.
El caso: venta de un lote, redes sociales y conflicto contractual
Los actores adquirieron un lote luego de haber sido atraídos por una publicación en Facebook realizada por la inmobiliaria interviniente. El anuncio ofrecía condiciones claras: anticipo determinado y 120 cuotas fijas en pesos, sin indexación. Esa publicidad fue determinante para la decisión de contratar.
Sin embargo, al momento de firmar el boleto de compraventa, se incorporó una cláusula de “paridad” que habilitaba reajustes del precio en función de la variación del dólar, una vez superado cierto umbral. En los hechos, esa cláusula derivó en aumentos sucesivos de las cuotas, alterando sustancialmente la ecuación económica original.
El conflicto se judicializó cuando los compradores cuestionaron la validez de esos reajustes, alegando publicidad engañosa y cláusulas abusivas. En primera instancia, el reclamo fue rechazado por prescripción. La Cámara revocó esa decisión y resolvió el fondo del asunto, dando lugar parcialmente a la demanda.
Publicidad en redes sociales como oferta jurídicamente vinculante
Uno de los ejes centrales del fallo es la relevancia jurídica de la publicidad digital, particularmente la realizada en redes sociales. La Cámara sostuvo que la publicación en Facebook no era un mero acto promocional, sino una oferta concreta dirigida a consumidores, con datos precisos sobre precio, forma de pago y condiciones esenciales.
En este punto, el tribunal aplicó de manera directa el artículo 8 de la Ley de Defensa del Consumidor y su correlato en el artículo 1103 del Código Civil y Comercial, que establecen que las precisiones formuladas en la publicidad se tienen por incluidas en el contrato y obligan al oferente.
La sentencia es clara: si una empresa decide utilizar redes sociales como canal de comercialización, asume las consecuencias jurídicas de ese medio. No hay una categoría inferior de publicidad por el solo hecho de ser digital. Facebook, Instagram o cualquier otra plataforma funcionan hoy como verdaderos escaparates contractuales.
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Valor probatorio de la publicidad digital y carga de la prueba
Otro aspecto técnico relevante es el tratamiento probatorio del posteo en Facebook. La demandada negó su autenticidad, pero la Cámara -apoyándose en prueba pericial informática, reconocimiento de las partes y análisis contextual- tuvo por acreditado que la publicación pertenecía efectivamente a la inmobiliaria.
El fallo muestra cómo los tribunales están cada vez más familiarizados con la lógica de las plataformas digitales: perfiles comerciales activos, historial de publicaciones, datos de contacto coincidentes y continuidad en la actividad publicitaria. Todo eso conforma un conjunto indiciario sólido que permite atribuir la autoría del anuncio.
Desde el punto de vista procesal, el mensaje es contundente: negar una publicación digital ya no es una estrategia eficaz si existen elementos técnicos y contextuales que la respaldan.
Cláusulas abusivas y contradicción con la oferta publicitaria
El núcleo del conflicto se ubicó en la cláusula de paridad incorporada al boleto. La Cámara no desconoció su existencia formal, pero la interpretó a la luz del sistema de protección al consumidor.
El tribunal destacó que la cláusula:
▪️ Contradecía de manera directa lo anunciado en la publicidad.
▪️ No fue debidamente explicada ni negociada.
▪️ Alteraba de forma sustancial la expectativa económica legítima del consumidor.
▪️ Se insertaba en un contrato predispuesto, sin posibilidad real de discusión.
En ese marco, aplicó los principios de los artículos 1094 y 1095 del Código, que imponen una interpretación más favorable al consumidor y la prevalencia de la opción menos gravosa ante la duda.
La solución adoptada fue quirúrgica: se admitió un único reajuste -el primero-, pero se rechazó la posibilidad de ajustes sucesivos y automáticos. De ese modo, se restableció el equilibrio contractual sin anular totalmente el contrato.
Prescripción: cinco años y no tres
En el plano técnico, el fallo también realiza una aclaración de enorme impacto práctico: el plazo de prescripción aplicable no es el de tres años de la Ley de Defensa del Consumidor, sino el plazo genérico de cinco años del CCyC.
La Cámara explicó que, tras la reforma del artículo 50 de la Ley 24.240, el plazo trienal rige únicamente para sanciones administrativas, no para acciones judiciales de recomposición patrimonial. En ausencia de un plazo específico, corresponde aplicar el artículo 2560 del CCyC.
Este criterio amplía de manera significativa el margen temporal para que los consumidores reclamen judicialmente y corrige una confusión frecuente, incluso en ámbitos profesionales.
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Acceso a la vivienda y perspectiva constitucional
Un elemento que distingue a este fallo es la perspectiva constitucional y de derechos humanos desde la cual se analiza el conflicto. La Cámara no trata la operación como una simple transacción comercial, sino como una vía de acceso a la vivienda.
El tribunal vincula el caso con el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, el derecho a una vivienda digna y los estándares internacionales en materia de derechos económicos y sociales. Esta mirada refuerza el control judicial sobre prácticas contractuales que, bajo apariencia de legalidad, pueden terminar excluyendo a los consumidores del acceso al hábitat.
No es un detalle retórico: esta perspectiva justifica una interpretación más estricta frente a cláusulas que, en contextos económicos adversos, pueden tornar ilusorio el derecho adquirido.
Reiteración de conflictos y patrón de conducta
Un dato no menor que surge del análisis judicial es la existencia de múltiples procesos vinculados al mismo loteo. Más de un tercio de las operaciones terminaron judicializadas.
Este elemento fue valorado como indicio relevante de una práctica sistemática, y no como un conflicto aislado. En términos técnicos, refuerza la idea de que no se trató de una contingencia excepcional, sino de un diseño contractual problemático, replicado en distintas ventas.
Para el mercado inmobiliario, esto funciona como una advertencia: la reiteración de litigios similares puede jugar en contra del proveedor al momento de analizar la razonabilidad y buena fe de su conducta.
Alcances del fallo y proyección práctica
Este fallo de la Cámara de Morón consolida varias líneas jurisprudenciales que ya no pueden ser ignoradas:
▪️ La publicidad digital integra el contrato.
▪️ Las redes sociales son canales comerciales jurídicamente relevantes.
▪️ Las cláusulas que contradicen la oferta publicitaria pueden ser neutralizadas.
▪️ El plazo para reclamar es de cinco años.
▪️ El acceso a la vivienda exige un control judicial reforzado.
Para desarrolladores, inmobiliarias y asesores, el mensaje es claro: lo que se promete en un anuncio debe poder sostenerse en un contrato. Para consumidores, la sentencia ofrece una herramienta concreta para cuestionar abusos que durante años parecieron “normales”.
Fallo judicial
Preguntas Frecuentes
¿La publicidad en Facebook puede considerarse parte del contrato?
Sí. Si contiene condiciones concretas, integra la oferta y obliga al proveedor.
¿Qué pasa si el contrato dice algo distinto a la publicidad?
Prevalece la interpretación más favorable al consumidor y puede declararse abusiva la cláusula contradictoria.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar judicialmente?
Cinco años, según el Código Civil y Comercial.
¿Se puede probar una publicación antigua en redes sociales?
Sí, mediante pericia informática y otros indicios contextuales.
¿Este criterio aplica solo a lotes?
No. Es extensible a cualquier contrato de consumo basado en publicidad digital.
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