✍️ Reparaciones eléctricas y de plomería en edificios (lo que nadie te explica)
Las fallas en edificios se multiplican, pero pocos saben quién debe pagar: ¿consorcio o propietario? La ley es clarísima… y casi nadie la cumple
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¿Quién paga las reparaciones en un edificio? Conocer tus derechos es clave para evitar pagar gastos injustos y eternos conflictos con en el consorcio. |
Cuando en un departamento aparece una pérdida de agua, salta una térmica o estalla un caño viejo, la misma pregunta surge una y otra vez: ¿Quién paga?
Y aunque en los consorcios suele generarse una batalla campal entre propietarios, administradores y vecinos, la realidad es que el Código Civil y Comercial argentino define esto con absoluta precisión. El problema es que pocos lo conocen.
La base legal que define todo: el Artículo 2041 del CCyC
Empecemos por lo esencial. El Código Civil y Comercial establece que ciertas partes del edificio son “necesariamente comunes”.
Esto incluye:
● Las cañerías hasta su ingreso a cada unidad funcional
● El cableado montante
● Las instalaciones generales que abastecen a todo el edificio
En palabras simples: Todo lo que está fuera del departamento es común, sin discusión. Esto no es una interpretación: es un mandato de orden público. Por lo tanto, ningún reglamento de copropiedad -ni viejo, ni nuevo- puede modificarlo.
¿Qué se considera parte común? El criterio más fácil del edificio
Si está antes del punto de ingreso a tu departamento, es del consorcio.
Eso implica que la administración debe hacerse cargo de:
● Tableros eléctricos generales
● Bombas de agua
● Llaves térmicas externas
● Cañerías maestras de agua y desagües
● Cableado vertical o montante
● Cualquier instalación que atraviese partes comunes o abastezca a varias unidades
Esto es importante porque muchos edificios -sobre todo los más antiguos- todavía pretenden “repartir” gastos que legalmente son del consorcio.
Ejemplo clásico: Un caño maestro se pincha en el pasillo y afecta tu departamento. El daño interno es tuyo, sí, pero la reparación del caño es 100% responsabilidad del consorcio.
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Partes privativas: todo lo que pasa dentro del departamento
La línea divisoria no es el marco de la puerta: es el tablero eléctrico interno.
Todo lo que ocurre desde ese punto hacia adentro es del propietario.
Esto incluye:
● El tablero seccional interno.
● Llaves térmicas propias.
● Cableado interno.
● Cañerías internas de agua, gas y desagües.
● Componentes individuales (calefón, artefactos eléctricos, grifería, etc.).
Por lo tanto, si dentro del departamento hay un cortocircuito, una pérdida en la cocina, una cañería interna corroída o una térmica que deja de funcionar, la responsabilidad económica es del propietario.
¿Y si agregaste electrodomésticos o pedís más carga eléctrica?
Si aumentás tu consumo, el refuerzo lo pagás vos.
En edificios donde se instala un aire acondicionado adicional, se coloca un horno eléctrico más potente, se agregan freezers, lavarropas u otros equipos de alto consumo, o se cambia el tipo de calefacción por una eléctrica, es posible que el departamento necesite un cableado de mayor capacidad.
Ese refuerzo -siempre dentro de la unidad- corre 100% por cuenta del propietario.
¿Y si el consorcio se niega a darte más potencia?
Depende del estado del montante. Si está saturado, el consorcio debe evaluar el refuerzo de partes comunes, pero todo lo interno sigue siendo responsabilidad del propietario.
¿Qué pasa cuando no se sabe dónde está la falla? (El dilema más común)
En muchos edificios, la línea entre lo común y lo privativo parece borrarse cuando hay una pérdida o un cortocircuito. Entonces surge el conflicto: ¿La falla está en la parte común o dentro de la unidad?
Regla práctica:
Si hay que romper para averiguar, el costo inicial suele afrontarlo quien tiene la sospecha más razonable. Una vez identificado el origen, paga quien corresponde según la ley.
Ejemplo: Aparece una humedad en tu baño.
● Si proviene de la unidad de arriba → paga el vecino de arriba.
● Si proviene de la cañería maestra → paga el consorcio.
● Si proviene de tu propia instalación interna → pagás vos.
Esto es importante porque algunos consorcios pretenden “esperar y ver”, pero la ley obliga a actuar.
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Por qué la ley prioriza siempre la seguridad del edificio
Los tableros generales, bombas y montantes eléctricos NO son solo instalaciones: Son la columna vertebral del edificio.
Por eso la ley las considera “necesariamente comunes”:
● Un desperfecto eléctrico afecta a todos.
● Una bomba de agua defectuosa deja sin servicio al edificio entero.
● Una fuga en una cañería maestra puede generar daños millonarios.
El consorcio tiene obligación de mantener todo lo que pueda perjudicar a terceros o a la estructura general del edificio.
En otras palabras: no es un capricho. Es una cuestión de seguridad general.
Los conflictos más habituales (y cómo resolverlos con la ley en la mano)
Estos son los desacuerdos más frecuentes:
● “El consorcio dice que es privado, pero el daño está antes del ingreso a mi unidad”. La ley es clara: hasta el punto de ingreso, es común.
● “Me quieren cobrar un caño maestro porque me afectó solo a mí”. Que afecte a una sola unidad no cambia la naturaleza de la instalación.
● “Dicen que como mi dpto. es viejo, me corresponde pagar un refuerzo en el montante”. Incorrecto. El montante es común y debe adaptarse al edificio.
● “El consorcio no actúa y la pérdida sigue avanzando”. El artículo 2051 del CCyC establece la responsabilidad del consorcio por daños causados por partes comunes.
Tener el marco legal claro evita abusos, malos entendidos y gastos injustos.
Cómo identificar qué es común y qué es privativo sin confundirnos
Aunque los edificios pueden tener diseños distintos, hay una regla universal: la responsabilidad cambia en el punto de ingreso a tu unidad. Hasta ese límite, todo pertenece al consorcio. Desde ahí hacia adentro, es del propietario.
Partes comunes (paga el consorcio):
● Cañerías y desagües que abastecen a más de una unidad.
● Cableado montante o vertical que alimenta al edificio.
● Tableros eléctricos generales y bombas de agua.
● Llaves y conexiones ubicadas en pasillos o áreas compartidas.
Partes privativas (paga el propietario):
● Instalaciones eléctricas internas desde el tablero seccional del departamento.
● Cañerías y conexiones individuales dentro de la unidad.
● Artefactos particulares (termotanques, griferías, aires acondicionados, etc.).
En definitiva: saber qué parte del edificio te pertenece y cuál no te da herramientas para reclamar con fundamento y mantener tu propiedad protegida.
Preguntas Frecuentes
¿El consorcio debe pagar una pérdida de agua que viene del pasillo?
Sí. Todo lo que esté fuera de la unidad y antes del ingreso es parte común.
¿Quién paga un refuerzo del cableado para instalar más electrodomésticos?
El propietario, siempre que sea dentro de la unidad. El montante lo paga el consorcio.
¿Las reparaciones dentro de mi baño son siempre privadas?
Sí, salvo que la pérdida provenga de una cañería maestra o de otra unidad.
Si una instalación común se rompe y daña mi departamento, ¿puedo reclamar?
Sí. El consorcio debe reparar la parte común y responder por los daños causados.
¿Qué pasa si el reglamento dice algo distinto a la ley?
La ley prevalece. Las partes comunes no pueden modificarse por reglamento.
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