¿Sos inquilino? Qué pasa cuando el dueño fallece y los herederos se pelean
Alquilar una casa en sucesión no siempre es fácil. Te contamos qué hacer si los herederos se enfrentan y cómo resguardar tus derechos
Alquilar una propiedad en sucesión puede convertirse en una experiencia complicada cuando los herederos están enfrentados.
En este artículo te contamos, con ejemplos claros y referencias al Código Civil y Comercial, qué pasa con el contrato, a quién corresponde pagar, cómo evitar caer en medio de reclamos cruzados y por qué la consignación judicial es la herramienta más segura para protegerte.
Cuando el dueño muere y todo cambia de golpe
La muerte del propietario no anula el contrato, ni hace desaparecer el alquiler. Pero sí transforma la situación: la vivienda pasa a ser parte de la masa sucesoria, y de repente varios herederos se convierten en dueños forzosos de un mismo bien.
En ese limbo legal -la llamada indivisión- nadie tiene la propiedad exclusiva y cualquier decisión importante debe tomarse con reglas de mayoría o con autorización judicial (arts. 2323 y ss. del CCyC). Dicho de otra manera: ningún heredero puede manejar la casa como si fuera suya solamente.
El contrato de alquiler no muere con el propietario
Imaginemos que alquilás un departamento y, de pronto, el dueño fallece. Lo primero que suele aparecer es el miedo: “¿y ahora qué pasa conmigo?”. La respuesta es clara: el contrato sigue vigente y se transmite a los herederos (arts. 1189 al 1191 del CCyC).
Además, si se trata de una vivienda familiar, existe la figura del continuador, que permite que la persona que convivía con el locatario mantenga la locación. Es un resguardo para que nadie quede desamparado de un día para otro.
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La gran pregunta: ¿a quién le pago el alquiler?
Acá aparece el dilema más común. En medio de la pelea, más de un heredero puede tocar la puerta y exigir el alquiler. El problema es que los frutos de la sucesión (entre ellos, la renta) pertenecen a todos (art. 2329 del CCyC).
Entonces, ¿qué hacer para no quedar en medio del fuego cruzado? Hay tres salidas posibles:
● Pagarle al administrador judicial o extrajudicial designado.
● Depositar en una cuenta común abierta a nombre de la sucesión.
● Y, si no hay acuerdo, hacer una consignación judicial del alquiler (arts. 904 al 910 del CCyC).
Es como estar en un partido de tenis donde la pelota va y viene de un heredero al otro: la única forma de que no te acusen de “no pagar” es dejar la pelota en manos del juez.
Cuando el desorden se desborda: entra en escena el administrador
Si la disputa entre herederos se vuelve un obstáculo permanente, el juez puede nombrar un administrador (arts. 2345 al 2355 del CCyC). Esa persona tendrá la llave para cobrar los alquileres, ocuparse de reparaciones básicas y rendir cuentas.
En la práctica, para el inquilino es un alivio. Saber quién recibe el pago y a quién reclamar arreglos evita quedar en medio de discusiones familiares interminables.
Los riesgos reales para el inquilino
Vivir en un inmueble en sucesión con herederos en guerra puede sentirse como caminar sobre un piso resbaladizo. Los riesgos más frecuentes son:
● Dos herederos distintos reclamando el mismo alquiler.
● Amenazas de desalojo sin papeles ni orden judicial.
● Reparaciones postergadas porque “nadie se hace cargo”.
● Problemas al final del contrato: la negativa a recibir las llaves (art. 1222 del CCyC).
Un ejemplo habitual. el inquilino intenta entregar la vivienda, pero un heredero se niega a recibirla para forzar más meses de alquiler. En esos casos, la ley permite consignar las llaves en sede judicial.
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La consignación: tu salvavidas legal
Pocas herramientas son tan claras como esta. si no sabés a quién pagar, depositá el alquiler en el juzgado. Con la consignación judicial, el dinero queda en resguardo y vos quedás liberado (arts. 904 al 910 del CCyC).
Existe también la consignación extrajudicial ante escribano, aunque con requisitos más estrictos. Lo importante es que no se trata de “dejar de pagar”, sino de pagar de forma tal que nadie pueda decir que incumpliste.
¿Y si los herederos quieren vender la casa?
La venta de la propiedad no borra tu contrato. El nuevo dueño debe respetar las condiciones hasta el vencimiento (art. 1189 del CCyC). Sin embargo, para vender un inmueble en sucesión, los herederos necesitan consenso o autorización judicial (arts. 1989 y ss. del CCyC).
Esto significa que, aunque los herederos quieran liquidar rápido, no pueden desalojarte de un día para otro.
Consejos prácticos para no quedar atrapado en la pelea
● Pagá siempre: nunca interrumpas el alquiler, aunque lo hagas por consignación.
● Pedí recibos firmados por quien tenga facultades.
● No firmes nada nuevo con un heredero aislado.
● Guardá todo: recibos, mails, cartas documento.
● Pedí ayuda profesional si el conflicto escala. un abogado puede solicitar la intervención judicial o la designación de un administrador (art. 2327 del CCyC).
La verdad es que alquilar un inmueble en sucesión no siempre es un camino recto, pero con estos recaudos, podés transitarlo sin tropiezos graves.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Puedo ser desalojado solo porque los herederos pelean?
No. El desalojo necesita sentencia y solo procede si incumplís el contrato.
2. ¿Qué hago si dos herederos me piden el mismo alquiler?
Lo más seguro es la consignación judicial, que te protege frente a reclamos cruzados.
3. ¿Sirve pagarle a un heredero que parece “de buena fe”?
No necesariamente. Si no tiene facultades, ese pago puede no liberarte de la obligación.
4. ¿Qué pasa con mi contrato si venden la casa?
El comprador debe respetarlo hasta el final del plazo pactado.
5. ¿Y si se niegan a recibir las llaves?
Podés consignarlas judicialmente, cerrando así tu responsabilidad.
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