Autorización de venta inmobiliaria: lo que nadie te cuenta (y deberías saber)
Una autorización de venta no es un simple papel: es la llave que puede abrir o cerrar el camino hacia una operación inmobiliaria exitosa
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Trabajo como corredor inmobiliario hace años y si hay algo que aprendí es que muchos propietarios subestiman la autorización de venta. “Es solo un papelito”, me dicen al principio. Y después, cuando aparecen los problemas, corren a preguntarme qué firmaron y qué significa cada cláusula.
Te lo digo sin vueltas: este documento es mucho más que un trámite. Marca las reglas de juego entre vos y la inmobiliaria. Y si lo entendés bien, puede ser tu mejor aliado en el proceso.
¿Qué es exactamente una autorización de venta?
En criollo, es el contrato donde vos me das permiso -a mí o a la inmobiliaria que elijas- para ofrecer tu propiedad, mostrarla, publicarla y negociar con potenciales compradores.
¿Se puede vender sin esto? Claro que se puede vender sin una autorización, pero ahí empiezan los problemas. Discusiones por comisiones, malentendidos sobre quién trajo al comprador, y, lo peor, la falta de un respaldo legal. Una autorización por escrito, aunque sea breve, da tranquilidad.
Los tres tipos más comunes
Te cuento con un ejemplo: un cliente mío firmó tres autorizaciones simples para vender su casa (obviamente que lo hizo cuando no era mi cliente). Resultado: tres carteles distintos en la misma reja y vecinos preguntándole si estaba desesperado por mudarse. Un desorden.
● Simple: podés firmar con varias inmobiliarias y hasta vender por tu cuenta. Flexible, pero caótico.
● Exclusiva: solo una inmobiliaria maneja la operación. Nosotros solemos invertir más en publicidad y tiempo porque sabemos que el trabajo no se va a diluir.
● Co-exclusiva: dos o más inmobiliarias trabajando juntas. Útil cuando hay confianza entre colegas.
La elección depende de vos. Lo importante, es saber qué implica cada modalidad y de la estrategia de venta que elijas.
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Los compromisos que asumís
Cuando firmás conmigo una autorización, te comprometés a:
1. Brindar información real sobre tu propiedad (no hay margen para mentiras).
2. Permitir que la muestre a potenciales compradores.
3. Respetar la exclusividad (mi servicio lo vale).
4. Abonar la comisión si la venta se concreta gracias a mi gestión.
Alguna vez un propietario intentó vender “por atrás” para ahorrarse los honorarios. Terminó pagando igual, en este tema la justicia y la ley van de la mano.
Tus derechos como propietario
No se trata solo de obligaciones, también tenés derechos. Vos podés:
● Definir el precio de publicación.
● Pedirme reportes claros sobre visitas y ofertas.
● Dar de baja la autorización si no cumplo.
● Recuperar llaves y documentación cuando finaliza el contrato.
Siempre les digo a mis clientes que nuestra relación está construida sobre un principio sencillo y poderoso: "si ustedes ganan, yo gano". Por eso, ni todo para el corredor ni todo para el propietario.
Plazos y letra chica
La mayoría de las autorizaciones duran un promedio de 120 días, con posibilidad de renovación. Pero ojo: muchas incluyen la famosa cláusula de cola (también conocida como cláusula de exclusividad ampliada o cláusula de protección del corredor).
¿Qué significa? Que si la venta se cierra poco después del vencimiento, pero el comprador apareció gracias a mi gestión, la comisión sigue siendo mía. No es un truco, es una forma de proteger el trabajo que hice mientras el contrato estaba vigente. Porque "vivos" que no quieren pagar, hay en todos lados.
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Riesgos de firmar sin mirar
El error más común: firmar apurado. Entre los riesgos más frecuentes están los honorarios mal definidos, las exclusividades eternas, la falta de matrícula del corredor (que, dicho sea de paso, es obligatoria) o incluso errores en los datos del inmueble.
Por eso siempre les recomiendo a mis clientes: lean, pregunten, y si hace falta, consulten con un profesional. Sale más barato un buen asesoramiento que un juicio.
Cómo influye en la negociación
Está comprobado que cuando un comprador ve que hay una autorización formal, confía más. Se siente seguro, al saber que la operación está respaldada por un profesional matriculado. Es como cuando vas a un negocio y ves que tienen factura, garantía y todo en regla.
En cambio, cuando la venta parece improvisada, desprolija, la gente sospecha. Y si sospecha, repercute en el precio (siempre a la baja). O directamente, en el abandono de la negociación.
Consejos prácticos antes de firmar
Te comparto mis tips de corredor, esos que siempre repito en las consultas:
● Verificá la matrícula del corredor (algo indispensable).
● Acordá por escrito la duración, la comisión y la renovación (y otras condiciones).
● Conocé cómo se va a publicitar la propiedad (fotos, portales, carteles).
● Guardá copias firmadas de todo (documentación y comunicaciones).
● Guiate por la tasación y arrancá con un precio realista (no inflado). El mercado siempre pone las cosas en su lugar.
La autorización de venta no es un trámite menor: es el cimiento de la relación entre vos y la inmobiliaria. Si está clara, el camino a la venta es más sencillo, transparente y seguro. Si no, pueden aparecer discusiones que retrasen todo.
Yo lo veo todos los días: quienes firman informados venden más tranquilos y evitan conflictos.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Es obligatorio firmar una autorización de venta?
No, pero si no lo hacés, después aparecen discusiones por comisiones o quién trajo al comprador.
2. ¿Qué pasa si vendo sin respetar la exclusividad?
El corredor puede reclamar los honorarios igual. Y suele tener la razón.
3. ¿Tengo que aceptar cualquier oferta?
No. Vos tenés la última palabra sobre el precio.
4. ¿Puedo cancelar la autorización antes del vencimiento?
Sí, aunque puede haber plazos de aviso previo.
5. ¿En qué se diferencia de un boleto de compraventa?
La autorización me habilita a comercializar tu propiedad. El boleto ya compromete jurídicamente a comprador y vendedor a concretar la operación.
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