¿Problemas en el edificio? Qué cubre el consorcio y qué te toca a vos

Ascensores que no funcionan, goteras en pasillos, humedad en muros compartidos. ¿Quién responde? ¿Y cómo se resuelven estos problemas?

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Vivir en un edificio tiene muchas ventajas, claro. Comodidad, seguridad, cercanía con todo. Pero también trae un costado que no siempre se habla: las responsabilidades compartidas. Porque cuando se rompe algo en las áreas comunes -esas que usamos todos pero no son de nadie en particular-, aparece la gran pregunta: ¿quién se hace cargo?

En esta nota, te contamos qué dice la ley sobre el mantenimiento de espacios comunes, qué rol cumple el consorcio y cuándo un vecino (sí, a veces es uno) tiene que pagar por un daño.

Empecemos por lo básico: ¿Qué son las áreas comunes?

Son esos espacios del edificio por los que pasamos todos los días pero que nadie puede cerrar con llave. El palier, el ascensor, el hall de entrada, la terraza, los pasillos, los patios… todos forman parte de lo que la ley llama “bienes comunes”.

Y lo importante: no le pertenecen a una persona en particular. Son de todos. Por eso mismo, su mantenimiento y conservación es responsabilidad compartida.

Además, según el Código Civil y Comercial, también se consideran comunes las instalaciones generales del edificio: los caños que corren por dentro de las paredes, los cables, las bombas de agua, las cañerías de gas, y más.

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¿Quién tiene que mantenerlas?

El encargado de que todo eso funcione bien es el consorcio, que no es otra cosa que el conjunto de propietarios del edificio. Ese grupo, representado legalmente por el administrador, es quien debe asegurarse de que las áreas comunes estén limpias, seguras y en buen estado.

¿Y cómo se logra eso? Con tareas concretas:

● Limpiar los espacios compartidos
● Hacer mantenimiento de ascensores
● Reparar filtraciones
● Pintar paredes comunes
● Contratar seguros, si hace falta

La verdad es que nadie quiere llegar a su casa y encontrar un ascensor fuera de servicio, una lámpara colgando o humedad en las escaleras. Por eso, mantener estas zonas es clave para la convivencia diaria y para cuidar el valor del edificio.

¿De dónde sale la plata?

Del bolsillo de todos. Literalmente.
El mantenimiento se financia a través de las expensas, esos pagos mensuales que a veces duelen, pero que sostienen el funcionamiento del edificio.

Hay dos tipos:

Ordinarias: lo de todos los meses. Limpieza, luz, mantenimiento básico.
Extraordinarias: cuando se rompe algo grande o hay que hacer una obra importante, como arreglar la terraza o cambiar caños viejos.

Cada propietario paga en función de la alícuota que le corresponde, que suele depender del tamaño y la ubicación de su departamento.

Cuando el daño lo causa un vecino

Ahora bien, no todos los problemas en las áreas comunes son por desgaste. A veces, alguien rompe algo. Una mudanza que deja un rayón en el ascensor. Un vidrio del hall que se rompe con una pelota. Una pérdida causada por una instalación mal hecha.

En esos casos, el consorcio no tiene por qué pagar. La responsabilidad recae en la persona que causó el daño, tal como establece el Código: quien causa un perjuicio, debe repararlo.

Y si no lo hace voluntariamente, el consorcio puede reclamarle los gastos, incluso por vía legal.

¿Y si una parte común daña tu departamento?

Ejemplo real: una terraza mal impermeabilizada genera filtraciones que mojan el techo de tu cocina. O una cañería general con pérdida arruina tu piso de madera. ¿Quién se hace cargo?

Si el daño proviene de una parte común mal mantenida, el consorcio debe pagar la reparación.
Y no solo en el área común: también debe hacerse cargo del daño que sufrió tu unidad. Siempre, claro, que no haya negligencia de tu parte.


El rol del administrador (y cuándo intervenir)

El administrador no está solo para mandar recordatorios de expensas. Es la persona que tiene que actuar cuando algo no anda bien en el edificio. Entre otras cosas, debe:

● Contratar empresas de mantenimiento
● Atender reclamos de vecinos
● Coordinar reparaciones
● Llevar las cuentas claras
● Convocar a las asambleas

Si el administrador no responde ante un problema evidente -por ejemplo, una pérdida de agua que lleva semanas sin solución-, podés exigir que actúe. Y si no lo hace, tenés derecho a pedir una reunión o incluso proponer su remoción.

¿Quién decide cuándo se repara algo importante?

Depende del tipo de obra.

Si es urgente (como una pérdida de gas o un ascensor descompuesto), se puede hacer sin esperar la asamblea.
Si es una mejora estética o estructural (como pintar la fachada o cambiar las luminarias), se necesita autorización previa en la asamblea de propietarios.

Lo ideal es que todas las decisiones importantes se debatan y queden asentadas en actas. Así se evitan malos entendidos.

Cuando alguien no paga expensas, ¿qué pasa?

Lo que pasa es que se complica todo. El mantenimiento se sostiene entre todos, y cuando un propietario deja de pagar, ese agujero afecta al resto.

Si la deuda persiste, el consorcio puede iniciar un juicio por cobro de expensas. Y si eso tampoco funciona, puede llegar a solicitar el embargo o el remate judicial del departamento. Suena extremo, y lo es. Pero la ley lo permite.

¿Y si el edificio es nuevo y ya hay problemas?

En edificios recién construidos, es frecuente que aparezcan fallas: grietas, filtraciones, humedad. En esos casos, la responsabilidad no es del consorcio, sino de la constructora o desarrolladora.

La ley establece una garantía de diez años por defectos estructurales. Lo importante es no dejar pasar el tiempo: el consorcio debe hacer los reclamos formales cuanto antes, preferentemente por escrito y con pruebas.

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Un edificio cuidado, una convivencia mejor

Las áreas comunes no son tierra de nadie. Son de todos. Y mantenerlas en buen estado no es solo una obligación legal: es una forma concreta de cuidar el lugar donde vivimos.

Porque sí, los ascensores, los pasillos, el SUM… son parte de nuestra rutina. Y cuando funcionan bien, todo fluye. Pero cuando algo falla, y nadie se hace cargo, empiezan los conflictos.

Con reglas claras, vecinos comprometidos y administradores activos, se puede convivir mejor. Y prevenir siempre será más barato -y más saludable- que reparar.

Preguntas frecuentes

1. ¿Puedo arreglar una parte común por mi cuenta si nadie actúa?

No es lo ideal. Aunque tengas la mejor intención, los espacios comunes requieren autorización del consorcio. Si actuás sin permiso, podrías no recuperar el gasto o generar un conflicto mayor.

2. ¿Qué hago si el consorcio no repara algo urgente?

Documentá el problema (fotos, notas) y reclamá por escrito al administrador. Si no hay respuesta, pedí una asamblea o asesorate legalmente.

3. ¿Un inquilino puede hacer un reclamo sobre áreas comunes?

Sí, pero el reclamo formal lo debe realizar el propietario ante el administrador. El inquilino puede pedirle al dueño que actúe.

4. ¿Qué diferencia hay entre expensas ordinarias y extraordinarias?

Las ordinarias cubren el funcionamiento básico del edificio. Las extraordinarias son para obras grandes o arreglos fuera de lo previsto.

5. ¿Me pueden rematar el departamento si no pago expensas?

Sí. Es una medida legal extrema, pero si acumulás una deuda importante, el consorcio puede avanzar con un juicio y llegar al remate.