✍️ Expensas en rojo: la guía práctica para saber qué gastos NO te corresponde pagar
¿Arreglo de caños o sueldo del encargado? Aprendé a distinguir los gastos ordinarios de los extraordinarios y evitá pagar de más en tu próxima boleta.
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Una expensa sube, aparece un gasto nuevo y la pregunta inmediataa estalla: “¿Esto lo pago yo o le corresponde al dueño?” Ahí empieza el conflicto. |
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El mail del administrador llega sin aviso. El inquilino lo abre rápido, casi por costumbre. El monto subió. Baja el detalle y empieza a leer: limpieza, seguridad, mantenimiento del ascensor. Todo esperable. Pero más abajo aparecen otros ítems: reparación del tablero eléctrico, cambio del sistema de acceso, adecuación del gas.
La duda es inmediata. ¿Esto no es gasto del propietario? Hoy, las expensas se transformaron en uno de los principales focos de conflicto. Y no siempre por mala fe, sino por falta de claridad.
Por qué las expensas se volvieron el nuevo problema del alquiler
Porque concentran aumentos silenciosos: salarios del personal, mantenimiento acumulado, insumos dolarizados, mejoras tecnológicas en edificios antiguos. Todo impacta de golpe en una boleta mensual.
El problema aparece cuando no está claro quién debe pagar cada gasto. El inquilino siente que financia arreglos que no le corresponden. El propietario cree que el alquiler ya cubre suficiente. El administrador liquida, pero no siempre explica.
La clave está en distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios, y entender algo fundamental: a quién beneficia ese gasto en el tiempo.
Qué expensas corresponden al inquilino: el costo del uso cotidiano
En la práctica inmobiliaria argentina, el inquilino asume los gastos vinculados al uso normal y diario del edificio.
Entre los principales gastos a cargo del inquilino se encuentran:
La limpieza de espacios comunes y los sistemas de seguridad física o electrónica: pasillos, hall, cámaras, vigilancia.
Los sueldos, cargas sociales y sindicales del personal del consorcio, como encargados o personal de limpieza.
La provisión de elementos de trabajo para ese personal: insumos, herramientas y materiales necesarios para cumplir su función.
Los servicios de mantenimiento general del edificio: ascensores, bombas de agua, portones de cocheras, montacargas, desinfección y, si existe, piscina.
También se incluyen los gastos administrativos y operativos: honorarios del administrador, gastos bancarios, seguros del consorcio, servicios comunes (luz, gas y agua), limpieza de tanques y cisternas.
Incluso la recarga de matafuegos y el mantenimiento preventivo de instalaciones suele considerarse gasto ordinario, porque apunta a conservar el funcionamiento básico del edificio.
En síntesis: todo lo que permite habitar el inmueble sin modificar su estructura ni aumentar su valor suele corresponder al inquilino.
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Qué expensas corresponden al propietario: conservar y mejorar el inmueble
Del otro lado están los gastos que no tienen que ver con el uso diario, sino con la conservación estructural o la mejora del edificio. Esos costos recaen sobre el propietario:
Las reparaciones por roturas de caños que afectan unidades o partes comunes.
El mantenimiento o reparación de medianeras, paredes laterales y losas de la terraza, elementos clave de la estructura.
La readecuación del servicio de gas luego de un corte o inspección técnica.
Las reparaciones integrales del tablero eléctrico, el cambio de calderas de calefacción o de termotanques centrales.
Los cambios de cerraduras manuales por sistemas electrónicos, la instalación de videovigilancia o mejoras en accesos y seguridad.
También las indemnizaciones y gastos judiciales por despido del personal del consorcio, que no forman parte del funcionamiento cotidiano.
La lógica es simple: si el gasto sigue existiendo cuando el inquilino se va, suele ser del propietario.
La zona gris: gastos compartidos y discusiones frecuentes
No todo es blanco o negro. Existen gastos que generan debate y ahí nacen muchos conflictos.
Un ejemplo típico son las tasas municipales liquidadas dentro de las expensas. En muchos casos se consideran gastos compartidos, siempre que el contrato lo prevea.
También generan discusión las reparaciones preventivas. ¿Cambiar una bomba antes de que se rompa es mantenimiento o mejora? ¿Actualizar un sistema antiguo es conservación o inversión?
En estos casos, el conflicto no depende solo de la norma, sino de cómo se liquida y cómo se explica. Cuando la boleta discrimina bien los conceptos, el problema se reduce. Cuando todo aparece mezclado, la tensión crece.
El contrato: lo que dice y lo que nadie lee
Muchos contratos incluyen una frase genérica: “expensas ordinarias a cargo del inquilino”. Parece clara, pero no siempre lo es.
El problema es que no todos saben identificar qué es ordinario y qué no, especialmente cuando la liquidación no lo aclara.
Un error común del inquilino es asumir que todo lo que figura debe pagarse sin cuestionar. No siempre es así. Pedir aclaraciones no es incumplir.
Del lado del propietario, el error frecuente es pensar que todo gasto se justifica porque “el inquilino lo usa”, sin diferenciar uso de inversión.
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El impacto real en el mercado inmobiliario
Hoy las expensas influyen tanto como el alquiler. Un departamento con expensas altas pierde atractivo, incluso si el precio del contrato es bajo.
Muchos inquilinos preguntan primero por las expensas antes que por el valor del alquiler. Y los propietarios que no contemplan este factor suelen enfrentar rotación, conflictos o rescisión anticipada.
En un mercado más sensible, la transparencia en las expensas se convirtió en un valor inmobiliario clave.
Cómo prevenir conflictos antes y durante el contrato
Hay tres momentos decisivos:
Antes de firmar: pedir liquidaciones recientes de expensas y mirar los conceptos, no solo el monto final.
Al firmar: dejar claramente establecido qué gastos extraordinarios quedan a cargo del propietario.
Durante el contrato: preguntar, pedir detalle y no asumir. Una consulta a tiempo evita discusiones posteriores.
El silencio casi nunca juega a favor.
Una boleta que dice más de lo que parece
Las expensas no son solo un número. Reflejan el estado del edificio, la calidad de la administración y el equilibrio entre inquilino y propietario.
Entender qué corresponde a cada parte no es buscar conflicto: es evitarlo. Y en el mercado inmobiliario actual, la claridad vale tanto como el precio.
Preguntas Frecuentes
¿El inquilino puede negarse a pagar una expensa extraordinaria?
Sí, si corresponde a un gasto estructural o de mejora. Debe comunicarlo y pedir aclaración.
¿El cambio de cerraduras del edificio lo paga el inquilino?
No, si es un cambio general del sistema. Suele ser gasto del propietario.
¿Las reparaciones de ascensores son siempre ordinarias?
El mantenimiento sí. Una reparación integral o modernización, no.
¿Qué pasa si el contrato no aclara nada sobre expensas?
Se aplica el criterio general: ordinarias al inquilino, extraordinarias al propietario.
¿Las expensas altas pueden justificar rescindir un contrato?
Si alteran gravemente el equilibrio económico, pueden dar lugar a negociación o rescisión.
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