✍️ Nuevas reglas para las terrazas: qué cambia, cómo se aplican y qué impacto tendrán
Rosario habilita nuevas construcciones en terrazas: usos, límites y aportes urbanísticos redefinen el aprovechamiento del último nivel edilicio
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Hace no tanto, la idea de un quincho en la terraza era casi un objeto de deseo: costoso, complejo y casi exclusivo de determinados barrios o edificios de categoría. |
La Municipalidad de Rosario avanzó en una actualización clave de su normativa urbanística vinculada al uso de terrazas y azoteas en edificios existentes y nuevos. La reciente ordenanza, aprobada por el Concejo Municipal, establece criterios claros para habilitar construcciones livianas y espacios comunes en el último nivel, sin computar superficie ni afectar indicadores tradicionales como FOT o altura máxima.
El objetivo explícito es promover el uso compartido del espacio urbano, ordenar prácticas ya existentes y generar un marco regulatorio que compatibilice aprovechamiento edilicio, seguridad constructiva y calidad ambiental.
Marco normativo y alcance de la nueva regulación
La ordenanza se incorpora al cuerpo normativo urbano vigente y define un régimen específico para intervenciones en terrazas de edificios, tanto en construcciones existentes como en proyectos futuros. No se trata de una liberalización irrestricta, sino de una habilitación condicionada, sujeta a parámetros técnicos y administrativos precisos.
El alcance de la norma incluye:
Edificios de propiedad horizontal.
Conjuntos edilicios con terrazas accesibles.
Obras nuevas y adecuaciones en inmuebles ya construidos.
Quedan expresamente excluidos los usos que impliquen generación de nuevas unidades funcionales o destinos comerciales.
Usos admitidos y destinos expresamente prohibidos
La normativa autoriza la construcción de espacios de uso común, siempre que mantengan carácter accesorio al edificio principal. Entre los usos admitidos se encuentran:
Quinchos.
Salones de Usos Múltiples (SUM).
Espacios recreativos cubiertos o semicubiertos.
Áreas de esparcimiento asociadas a terrazas verdes.
En contrapartida, se prohíbe de manera expresa:
La conformación de unidades habitacionales independientes.
El uso comercial, gastronómico o de alquiler para eventos.
Oficinas, estudios profesionales o cualquier destino lucrativo.
El criterio rector es que la terraza conserve su condición de espacio común no rentable, orientado al uso colectivo de los copropietarios.
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Parámetros edilicios: altura, ocupación y volumetría
Desde el punto de vista técnico, la ordenanza fija límites concretos para evitar impactos negativos en el perfil urbano y en la infraestructura existente.
Los principales parámetros son:
Altura máxima de construcción: 3 metros.
Ocupación máxima de la terraza: hasta el 60% de su superficie total.
Retiro obligatorio: los volúmenes deben ubicarse de modo tal que no resulten visibles desde la línea municipal, respetando medianeras y visuales urbanas.
Estas condiciones buscan garantizar que las nuevas estructuras no alteren la silueta edilicia ni generen conflictos con edificios linderos.
Superficie no computable y excepción urbanística
Uno de los aspectos centrales de la normativa es que las construcciones autorizadas en terrazas no computan como superficie edificable, ni incrementan indicadores urbanísticos como:
Factor de Ocupación Total (FOT).
Altura máxima permitida.
Cantidad de pisos habilitados.
Sin embargo, este beneficio se compensa mediante el pago de una contribución compensatoria por aprovechamiento exceptivo, mecanismo ya utilizado en otros regímenes de excepción urbana. El monto se determina según criterios de valuación municipal y debe ser abonado como condición para la aprobación del proyecto.
Condiciones estructurales y requisitos técnicos
La habilitación no exime del cumplimiento de normas técnicas y de seguridad. Todo proyecto debe:
Acreditar capacidad portante de la estructura existente.
Contar con cálculo estructural firmado por profesional matriculado.
Garantizar accesibilidad segura (escaleras, ascensores, salidas).
Cumplir normativa contra incendios y evacuación.
En edificios existentes, estos requisitos adquieren especial relevancia, ya que muchas terrazas no fueron concebidas originalmente para soportar cargas adicionales permanentes.
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Terrazas verdes y criterios ambientales obligatorios
La ordenanza incorpora una dimensión ambiental concreta al exigir la incorporación de superficies verdes. Esto puede resolverse mediante:
Cubiertas vegetales extensivas o intensivas.
Maceteros de gran porte.
Sistemas de retención pluvial asociados al verde.
Desde el punto de vista técnico, estas soluciones contribuyen a:
Reducir la isla de calor urbana.
Mejorar el comportamiento térmico del edificio.
Optimizar el escurrimiento de aguas de lluvia.
No se trata de una recomendación estética, sino de una condición funcional vinculada a sostenibilidad urbana.
Procedimiento administrativo y rol del consorcio
Para avanzar con una intervención en terraza, el proceso administrativo exige:
1. Aprobación del consorcio conforme al régimen de propiedad horizontal.
2. Presentación de proyecto técnico completo.
3. Evaluación por áreas municipales competentes.
4. Determinación y pago de la compensación económica.
5. Otorgamiento del permiso de obra.
La norma refuerza el rol del consorcio como sujeto decisor, evitando que este tipo de obras se impulsen de manera unilateral por desarrolladores o propietarios individuales.
Impacto urbano y proyección a mediano plazo
Desde una perspectiva urbanística, la normativa apunta a densificar usos sin densificar población, aprovechando superficies subutilizadas sin incrementar presión sobre infraestructura urbana.
A mediano plazo, se espera:
Mayor homogeneidad normativa.
Reducción de obras irregulares.
Incorporación gradual de espacios comunes de calidad.
Revalorización edilicia sin expansión volumétrica descontrolada.
El desafío será la correcta fiscalización y la aplicación consistente de los criterios técnicos establecidos.
Preguntas Frecuentes
¿Las construcciones en terrazas generan nuevos metros vendibles?
No. La superficie no es computable ni habilita unidades funcionales.
¿Se permite cerrar completamente una terraza?
Solo dentro de los límites de ocupación y altura, y con uso común.
¿Aplica a edificios ya construidos?
Sí, siempre que se cumplan las condiciones estructurales.
¿La terraza puede alquilarse para eventos?
No. El uso comercial está expresamente prohibido.
¿Quién controla la correcta ejecución de la obra?
El municipio, a través de sus áreas técnicas y de fiscalización.
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