✍️ El que se adueña del espacio común: motos en el palier y cocheras ocupadas
El Código Civil y Comercial es claro: lo común es de todos, no de quien llega primero. Pero algunos vecinos todavía no se enteraron
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Los espacios comunes no son “tierra de nadie”: son de todos. Pero cuando alguien los invade, el clima en el edificio puede volverse irrespirable. |
Si vivís en un edificio, seguro te suena familiar. La moto del vecino estacionada en el palier. La bicicleta apoyada contra la pared del pasillo. O esa cochera “libre” que alguien ocupa sin permiso “solo un ratito”.
Son escenas cotidianas que parecen inofensivas, pero tienen un efecto corrosivo: rompen el equilibrio de convivencia. Porque en la vida en propiedad horizontal, ese pequeño espacio compartido -el palier, la cochera, el pasillo- no es tierra de nadie: es de todos, y justamente por eso tiene reglas.
Qué dice la ley: el marco claro del Código Civil y Comercial
El Libro Cuarto, Título V del CCyC (arts. 2039 a 2069) regula todo lo que tiene que ver con la propiedad horizontal: derechos, deberes, administración y convivencia.
El artículo 2041 define qué se considera parte común necesariamente: palieres, pasillos, escaleras, halles, ascensores y cocheras de uso común. Y aclara: “Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros.”
Eso significa que no se puede alterar el destino de los espacios compartidos. El palier sirve para circular, no para estacionar una moto. La cochera propia es de quien la tiene asignada, no de quien llega primero.
Motos y bicicletas en el palier: lo que parece práctico, pero es ilegal
Muchos lo hacen con buena intención: “solo por un rato”, “para que no se la roben”, “porque no molesta a nadie”. Pero el CCyC es categórico: el palier es un espacio común y no puede usarse de forma particular.
El artículo 2047 inciso c) prohíbe actividades o actos que comprometan la seguridad del inmueble. Una moto en el palier puede:
● Obstruir la evacuación en caso de incendio.
● Ser fuente de calor o inflamables.
● Generar riesgo de caída o accidente.
Además, si alguien se lesiona o se daña el edificio, el responsable puede ser el propietario del vehículo y el consorcio, por no haber impedido la infracción. En otras palabras: el palier no es un garaje improvisado. Y tolerar su uso indebido solo genera precedentes difíciles de revertir.
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La cochera ajena: un límite que no se puede cruzar
“Si mi vecino nunca la usa, la dejo ahí un rato.” Error. Y grave.
El artículo 2043 del Código establece que las unidades funcionales y sus complementarias (como cocheras o bauleras) son de propiedad exclusiva. Ocupar una cochera que no te pertenece, sin autorización, es invadir propiedad privada.
Desde el punto de vista legal, el titular afectado puede accionar por turbación de la posesión (art. 2248 y ss. del CCyC). Y si el ocupante no libera el lugar, el caso puede terminar en denuncia por usurpación o en una acción judicial de cese de infracción.
Incluso si “solo fue un rato”, el hecho ya configura una falta. Y más allá de lo legal, es una cuestión de respeto básico hacia quien paga y mantiene su espacio.
Obligaciones del propietario según el CCyC
El artículo 2046 establece las obligaciones de cada propietario dentro de la propiedad horizontal. Entre ellas:
● Cumplir con el reglamento.
● Usar correctamente las partes comunes.
● No causar molestias ni alterar el destino de los espacios.
Dejar una moto en el palier o estacionar en una cochera ajena viola dos normas al mismo tiempo: el Código y el reglamento de copropiedad.
Y el artículo 2069 autoriza al consorcio o a cualquier vecino afectado a exigir el cese inmediato de la infracción, incluso por vía judicial si es necesario.
Qué puede (y qué no puede) hacer el administrador
El administrador no es un árbitro neutral: tiene un rol legal activo. El artículo 2065 del Código lo define como el representante legal del consorcio, y el 2067 inciso c) le impone el deber de velar por la conservación y seguridad del edificio.
Eso significa que puede -y debe- intimar por escrito a quien infrinja el reglamento. Pero atención: no puede actuar por su cuenta (por ejemplo, mover la moto o sacar el auto del infractor). Debe proceder conforme al reglamento o a una resolución de la asamblea.
El equilibrio está en la firmeza sin arbitrariedad. Un buen administrador no busca el conflicto, busca la convivencia.
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Las sanciones y cómo se aplican
Cuando hay infracciones, el artículo 2069 el CCyC autoriza acciones concretas: “El consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción... Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración.”
En la práctica, las sanciones pueden ser:
● Apercibimiento o advertencia formal.
● Multas económicas, si el reglamento lo prevé.
● Acción judicial de cese de infracción.
● Desalojo, en caso de reincidencia de un inquilino u ocupante.
Lo importante es seguir el procedimiento legal, respetar el derecho de defensa y actuar en nombre del consorcio. Aplicar sanciones “por las dudas” o sin respaldo jurídico puede terminar perjudicando al administrador o al edificio entero.
El papel del reglamento y la asamblea
El reglamento de copropiedad (arts. 2055 a 2057 del CCyC) es el documento que da forma a la convivencia del edificio. Allí se definen los usos de las unidades, los espacios comunes, las sanciones y el procedimiento para resolver conflictos.
Cualquier modificación del reglamento requiere mayoría especial de dos tercios de los votos (art. 2057). Y la asamblea (arts. 2058 y 2060) es el órgano soberano que puede tratar estos temas, aplicar medidas disciplinarias o decidir acciones legales.
En definitiva, el reglamento no es un papel guardado en una carpeta del administrador. Es la “Constitución” del edificio. Y su cumplimiento mantiene el orden y el valor del inmueble.
Convivencia y valor: el lado invisible de la propiedad horizontal
La convivencia no se mide en metros cuadrados, pero define el valor de un edificio tanto como la ubicación o el estado de las unidades.
Un consorcio con conflictos crónicos -por cocheras, palieres, ruidos o basura- pierde atractivo en el mercado. Y cuando hay que vender, los compradores lo notan: “Si acá viven peleados, paso de largo.”
Por eso, respetar los espacios comunes no es solo un deber: es una inversión en tranquilidad y valor patrimonial. Mi consejo, como alguien que recorre edificios todos los días, es simple:
● Leé tu reglamento.
● Cumplilo y hacelo cumplir.
● Y recordá que lo común no es tuyo, pero tampoco ajeno: es de todos, y cuidarlo nos conviene a todos.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo dejar mi bicicleta en el palier si no molesta a nadie?
No. El art. 2041 del CCyC prohíbe usar las partes comunes fuera de su destino. Además, puede obstruir salidas o generar riesgos.
¿Qué hago si otro vecino ocupa mi cochera?
Primero, hablá con respeto. Si no la libera, intimá por escrito al administrador. Si persiste, podés accionar judicialmente por turbación de la posesión.
¿Puede el administrador mover una moto o un auto ajeno?
No. Solo puede intimar formalmente. Mover objetos sin orden puede generar responsabilidad legal para el consorcio.
¿Qué sanciones se aplican por usar indebidamente espacios comunes?
Según el reglamento, pueden ser apercibimientos, multas o incluso desalojo del ocupante reincidente (art. 2069).
¿Qué artículos del CCyC regulan estos casos?
Principalmente los arts. 2041, 2043, 2046, 2047, 2055, 2065, 2067 y 2069 del Código Civil y Comercial
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