Conflictos entre dueños ¿Qué pasa si uno no quiere vender la propiedad?

Cuando hay desacuerdo entre los dueños de un inmueble, el conflicto se puede resolver por las buenas... o por la vía judicial. Te contamos cómo

Tener una propiedad entre varios puede ser una inversión… o un dolor de cabeza. Cuando uno no quiere vender, el resto queda en pausa. Pero en Argentina hay formas legales de salir del bloqueo.

En esta guía te explicamos qué se puede hacer, qué caminos tomar y qué dice la ley. Clave para herencias, divorcios, sociedades o simples desacuerdos entre propietarios.

Propiedad compartida: ¿quién decide?

Heredaste una casa con tus hermanos. Compraste un terreno con tu expareja. Tenés un departamento con socios. Mientras todo marcha bien, no hay problema. Pero ¿qué pasa cuando uno de los propietarios no quiere vender?

En Argentina, estos casos están regulados por el Código Civil y Comercial (CCyC), que establece reglas claras: si hay varios dueños, todos tienen que estar de acuerdo para vender. Y si uno se planta y dice "no", el resto queda atado… salvo que decida actuar.

¿Se puede vender sin el consentimiento de todos?

No. Para vender un inmueble con varios titulares se necesita la firma de todos los copropietarios. Sin ese acuerdo unánime, la venta no puede realizarse de forma legal.

¿Entonces hay que resignarse? Para nada. La ley ofrece caminos.

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Tres salidas legales si uno no quiere vender

1. Vender tu parte

Si querés salir del condominio, podés vender tu parte indivisa. No necesitás permiso de nadie.

Eso sí, hay dos cosas a tener en cuenta:

• El comprador se vuelve copropietario, pero no puede usar la propiedad solo.

• Los demás condóminos tienen derecho a igualar la oferta y quedarse con tu parte (derecho de preferencia).

2. Dividir la propiedad (si es posible)

Si el inmueble puede fraccionarse -un lote grande, un dúplex, unidades funcionales-, pueden dividirlo por acuerdo y que cada uno se quede con una parte concreta.

Requiere planos, trámites legales y que todos estén de acuerdo. Pero puede evitar conflictos mayores.

3. Ir a la Justicia: división de condominio

Cuando no hay acuerdo, cualquier dueño puede iniciar una acción judicial de división de condominio. ¿Qué significa eso?

• Se presenta una demanda pidiendo disolver la copropiedad.

• Si el bien no se puede dividir, el juez ordena rematarlo públicamente.

• Lo recaudado se reparte entre los copropietarios.

No es el camino más rápido ni más rentable, pero es legal y definitivo.

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¿Cuánto dura el juicio y qué implica?

El juicio puede tardar entre 6 meses y 2 años, dependiendo del caso. Y genera costos:

• Abogados

• Peritos

• Comisión del rematador

• Gastos de publicación y edictos

Además, el remate suele arrojar un valor por debajo del de mercado, lo que reduce las ganancias de todos.

¿Se puede obligar a alguien a vender?

No se puede forzar a un copropietario a vender su parte. Pero sí se lo puede obligar a dejar de ser condómino si los demás quieren salir de la copropiedad.

La ley es clara: nadie está obligado a permanecer en un condominio si ya no quiere.

¿Y si alguien vive en la casa?

Si uno de los copropietarios vive en el inmueble, o hay un usufructuario (como un padre con derecho de uso vitalicio), la Justicia puede ordenar el desalojo previo al remate. Cada situación se analiza en detalle.

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Entonces, ¿qué conviene hacer?

• Si podés, negociá: vendé tu parte, comprá la de los demás o lleguen a un arreglo.

• Si no hay forma de acordar, tenés derecho a recurrir a la Justicia.

• Antes de tomar decisiones, asesorate con un abogado que conozca el tema.

Resumen express

• Para vender un inmueble con varios dueños se necesita el consentimiento de todos.

• Podés vender tu parte sin autorización, pero los demás pueden igualar la oferta.

• Si no hay acuerdo, se puede pedir judicialmente dividir o vender el bien.

• El juicio puede ser largo y costoso, pero resuelve el conflicto.

• Nadie está obligado a seguir compartiendo una propiedad si no quiere.