Alquilar con pagarés: lo que cedés sin darte cuenta (y lo que dijo un juez)
Lo que el contrato decía y lo que el vínculo era
Un propietario en Corrientes tenía diez pagarés firmados y un contrato de comodato que le daba, sobre el papel, una posición muy cómoda: si el inquilino no pagaba, ejecutaba. Sin proceso largo, sin amplitud probatoria, sin dilaciones. El instrumento estaba diseñado para eso.
La Justicia revisó el documento. Encontró algo distinto: una relación de alquiler disfrazada de préstamo gratuito, con el cobro garantizado por títulos de crédito que el ocupante firmó el día que recibió las llaves. El Juzgado Civil y Comercial N.° 8 de Corrientes rechazó la ejecución de los diez pagarés por $316.900 y encuadró el vínculo entero bajo el régimen de defensa del consumidor. El contrato de comodato, tal como estaba estructurado, era un fraude normativo.
El fallo importa más allá del caso puntual: muchos inquilinos firman pagarés al ingresar a una vivienda creyendo que es una formalidad, sin saber que desde ese momento tienen una deuda total ya constituida. La Justicia dijo que ese mecanismo no resiste el análisis de la relación real.
La arquitectura del esquema que cayó
Para entender por qué el precedente tiene peso, hay que entender cómo funciona el mecanismo. El comodato es, por definición legal, un préstamo gratuito: el dueño cede el uso del inmueble sin recibir nada a cambio. No hay alquiler, no hay precio, no hay contrato de locación que cumplir.
Ese vacío aparente es, en realidad, el núcleo del negocio. Porque el pago existe: existe en otro instrumento, en una serie de pagarés firmados en simultáneo, uno por cada mes del período acordado. El inquilino que entra a un inmueble bajo este montaje contractual firma, el primer día, una deuda total por el plazo completo. No un alquiler mensual: la suma entera, con los incrementos ya pactados a criterio del propietario.
La diferencia con un contrato de locación formal no es menor. En un alquiler regulado, la firma de pagarés por destino habitacional está expresamente prohibida por el artículo 1196 del Código Civil y Comercial. En muchos casos, el comodato se utiliza para eludir esa prohibición. Y fue durante años una práctica avalada por abogados y escribanos, difundida en el mercado correntino como una alternativa habitual.
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Eso es lo que el fallo nombra como cláusula dormida: una condición que no genera fricción mientras el vínculo funciona, pero que redefine todo cuando aparece el conflicto. El inquilino que pagó en tiempo y forma nunca la vio activarse. El que dejó de pagar descubrió que había firmado una deuda total desde el primer día.
El fraude que firmaron todos juntos
El fallo califica el esquema como fraude a la ley. Esa calificación tiene una consecuencia que las coberturas de la noticia no nombraron: si el contrato era un fraude, quienes lo redactaron no eran meros instrumentadores de la voluntad del cliente. Eran parte del diseño.
Durante años, abogados y escribanos cobraron honorarios por armar contratos que la Justicia acaba de declarar ilegales.
No es una práctica que se haya desarrollado en los márgenes del mercado ni por desconocimiento técnico. El esquema requería saber exactamente qué prohibía el artículo 1196 para construir la vuelta. La informalidad, en este caso, tenía asistencia letrada de primera línea.
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Lo que el juez vio que el contrato no mostraba
El magistrado no rechazó los pagarés por un defecto formal. Los rechazó porque el análisis de la relación real entre las partes revelaba algo que el instrumento ocultaba: el propietario era proveedor de vivienda, los ocupantes eran destinatarios finales, y eso constituye una relación de consumo sometida a normas de orden público.
Desde ese encuadre, el juez podía mirar detrás del título de crédito y preguntar: ¿qué deuda documenta este pagaré? La respuesta fue inconclusa. Los títulos no especificaban cómo se componía el monto reclamado, qué gastos los justificaban, ni con qué criterio se habían calculado. El propietario quería cobrar sumas por servicios y reparaciones sin poder demostrar, en el marco de un proceso ejecutivo (un juicio rápido donde la discusión de fondo es limitada), de dónde venía cada peso.
El fallo no dice que el propietario no tuviera derecho a cobrar. Dice que eligió el instrumento equivocado: que si tenía un crédito real por reparaciones o servicios impagos, debía acreditarlo en un proceso con amplitud probatoria, no ejecutar títulos opacos que no explican nada.
Lo que esto cambia para quien alquila hoy
El fallo es de Corrientes y el esquema que describe es más visible en el interior del país que en las grandes ciudades. Pero la lógica subyacente no es regional: es la lógica de cualquier contrato que desplaza el riesgo entero al inquilino mientras mantiene la apariencia de un acuerdo voluntario.
Quien firmó pagarés para alquilar, bajo cualquier figura que los contenga, cedió poder sin notarlo. Cedió la posibilidad de discutir el monto, de oponer defensas, de negociar en el conflicto. El precedente no invalida automáticamente todos los comodatos con pagarés en circulación, pero establece que hay un argumento jurídico sólido para cuestionarlos. Quien los tiene en su contra ya no puede asumir que son ejecutables sin más.
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¿El escribano o abogado que armó ese contrato tiene responsabilidad, o solo la tiene quien lo firmó?
No es un problema de mercado informal. Es un mercado que formalizó la evasión con asistencia profesional, y que ahora tiene un fallo que lo dice en voz alta. El que siga firmando pagarés para alquilar sin leer qué está cediendo, ya tomó una decisión: la tomó el día que estampó su firma.
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