Vas a vender pero... ¿Sabés si tu casa califica para un crédito hipotecario?
Una casa puede ser hermosa y tener el precio justo, pero si no cumple ciertos requisitos, el banco directamente no la financia
Sacar un crédito hipotecario en Argentina no es un trámite rápido ni sencillo. Y aunque muchas veces toda la atención está puesta en el comprador -sus ingresos, su historial crediticio, su capacidad de pago-, hay algo que suele olvidarse: la vivienda también debe aprobar el examen.
En pocas palabras, no alcanza con enamorarse de la propiedad o cerrar un buen precio. Si la casa no tiene papeles en regla o presenta alguna irregularidad, el banco dice que no y todo se frustra. Para que no te pase, repasemos los puntos clave que suelen definir la suerte de una operación.
Escritura sin “manchas”
Lo primero que mira el banco es si la propiedad tiene escritura inscripta y sin problemas legales. Embargos, medidas cautelares, juicios… cualquier cosa de ese estilo es motivo de rechazo.
Por eso se recomienda encargar un estudio de título. Es como una radiografía de la casa: muestra si está todo limpio o si hay algo escondido que pueda complicar la operación. Muchas veces, lo que parece un detalle termina siendo un obstáculo insalvable.
Pensemos en un ejemplo simple: alguien que compra una vivienda en un barrio tranquilo de Rosario. Todo parecía en orden, hasta que en el informe salta un embargo por una vieja deuda impositiva del dueño anterior. ¿Qué hace el banco? Rechaza la operación, sin importar si comprador y vendedor estaban de acuerdo en todo.
Propietario sin inhibiciones
No alcanza con que la casa esté en regla. El dueño también debe estar habilitado para vender. Si está inhibido judicialmente, no puede firmar. Así de simple.
Un informe de inhibición aclara la situación. Y la verdad es que pedirlo a tiempo evita perder semanas en trámites que después terminan en nada.
Imaginemos la situación contraria: comprador ilusionado, vendedor dispuesto, precio cerrado. Cuando parece que todo avanza, aparece la noticia de que el propietario está inhibido por un viejo juicio laboral. El crédito queda en suspenso hasta que eso se resuelva, lo que puede llevar meses o incluso años.
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Tasación oficial: el número que importa
Podés acordar con el vendedor el precio que quieras, pero el banco solo confía en la tasación oficial de un perito matriculado.
Ese informe define el valor real de la vivienda, describe su estado y hasta mide cuánto influye la ubicación. En otras palabras, no es solo un número: es el aval que le dice al banco que la garantía vale lo que dicen que vale.
A veces la diferencia entre el precio pactado y el de la tasación es mínima, y no genera problemas. Pero otras veces la brecha es tan grande que directamente derrumba la operación. Supongamos que una casa en un barrio periférico se ofrece en 100 mil dólares, pero el perito la valúa en 80 mil por el estado de las instalaciones y la falta de servicios cercanos. El banco no presta sobre lo que vos arreglaste con el vendedor, sino sobre lo que figura en ese informe.
Planos al día, sin sorpresas
Un clásico argentino: la casa tiene una ampliación hecha “de palabra”, sin planos. Ese detalle, que parece menor, puede frenar un crédito hipotecario.
El banco pide planos aprobados en la municipalidad que coincidan con la realidad. Si no, hay que regularizar. Y acá hablamos de trámites que llevan tiempo, así que mejor revisarlo antes de firmar una reserva.
La situación es tan común que muchos compradores ya preguntan de entrada: “¿Los planos están aprobados?”. Y no es un capricho: una cocina ampliada sin permiso o un quincho convertido en dormitorio pueden trabar todo.
Reglamentos en edificios y PH
En edificios o PH, no alcanza con la escritura. También se necesita el Reglamento de Propiedad Horizontal. Ahí figuran las unidades, las partes comunes, las cocheras, todo.
Sin ese documento, el banco no sabe exactamente qué parte se está hipotecando. Y cuando hay dudas, la respuesta es siempre la misma: no.
Un ejemplo: un departamento de 40 metros cuadrados en un edificio antiguo del centro de Buenos Aires. Todo está en regla, pero al revisar los papeles se descubre que nunca se inscribió el reglamento de copropiedad. ¿Qué hace el banco? Detiene el trámite hasta que se regularice. El comprador, mientras tanto, queda atrapado en la espera.
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Estado general y antigüedad
Algunos bancos ponen como límite los 20 años de antigüedad. Pero ojo, no todo se reduce a un número.
Una casa de 25 años bien mantenida puede ser más sólida que una de 10 mal cuidada. Lo que revisan son techos, instalaciones eléctricas y sanitarias, cimientos. Si algo de eso falla, la operación se cae.
Imaginemos una vivienda con humedades profundas en las paredes y una instalación eléctrica obsoleta. Aunque la antigüedad sea “aceptable”, el banco puede decir que no porque considera que la propiedad no garantiza seguridad.
Uso registrado como vivienda
No todas las casas figuran como tal en los papeles. Hay propiedades que aparecen como locales, depósitos o directamente baldíos. Y en ese caso, el banco no las toma como garantía habitacional.
El trámite de cambio de destino existe, pero lleva tiempo. Conviene chequearlo antes, porque es uno de esos detalles que pueden hundir toda la operación.
Un caso habitual: una casa antigua que durante años funcionó como consultorio médico. En la escritura todavía figura con ese destino, y aunque hoy viva una familia, para el banco sigue siendo “local comercial”. Hasta que no se modifique, el crédito no avanza.
La reserva que te protege
Antes de llegar a la escritura, lo usual es firmar una reserva ad referéndum del crédito. Ese documento deja asentados los datos de comprador y vendedor, y la descripción del inmueble.
Lo más importante es la cláusula que condiciona todo a la aprobación del banco. Así, si el crédito no sale, el comprador no pierde su seña. Es un resguardo clave.
Sin esa cláusula, muchos compradores quedan atrapados. Y es que la ilusión de cerrar la operación puede más que la precaución. Pero lo cierto es que el mercado inmobiliario está lleno de ejemplos donde una simple frase en la reserva hubiera evitado disgustos, peleas y hasta demandas.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Un inmueble con más de 20 años puede ser apto?
Depende. Si está en buen estado, algunos bancos lo aceptan.
2. ¿Un terreno baldío entra en un crédito hipotecario?
No para vivienda. Solo en créditos especiales para construcción.
3. ¿Qué pasa con ampliaciones no declaradas?
Bloquean el crédito. Se deben registrar en el municipio.
4. ¿Quién paga la tasación?
En general, el comprador. El costo varía según el tipo y tamaño del inmueble.
5. ¿Conviene firmar un boleto antes del crédito?
Lo más seguro es la reserva “ad referéndum”. Sin esa condición, el comprador queda expuesto.
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