¿Debe el inquilino abrir la puerta? El dilema de mostrar la casa en venta
Cada vez más dueños ponen en venta propiedades que ya están alquiladas. El dilema es inmediato: ¿Qué pasa si el inquilino no quiere abrir la puerta?
La venta de un inmueble alquilado suele abrir un frente de tensión: el dueño quiere mostrar y vender, el inquilino defiende su intimidad. Con el DNU 70/2023, todo depende de lo que se haya firmado en el contrato: desde visitas pactadas hasta cláusulas de rescisión por venta.
Una casa, mucho más que cuatro paredes
Alquilar no es simplemente firmar un papel y pagar todos los meses. Es mudarse con cajas, colgar fotos en la pared y empezar a llamarle “hogar” a un lugar que, legalmente, sigue perteneciendo a otra persona.
Y acá surge la tensión: el inquilino siente la vivienda como propia, pero el propietario conserva el derecho de venderla.
El artículo 1200 del Código Civil y Comercial lo dice sin rodeos: el inquilino tiene derecho a la posesión pacífica. Eso significa que nadie -ni el dueño, ni la inmobiliaria, ni un comprador curioso- puede entrar sin permiso.
Hasta ahí parece sencillo. Pero la realidad siempre trae matices.
El dueño conserva su poder, pero no es absoluto
El propietario puede vender cuando quiera. El artículo 1189 del CCyC lo habilita expresamente. Puede transferir el inmueble, hipotecarlo o donarlo. Pero vender con inquilino adentro no es lo mismo que vender vacío.
Si no existe una cláusula especial, la regla es clara: el contrato sigue en pie y el nuevo comprador debe respetarlo hasta el final. Por eso muchas ventas se complican o se demoran. Porque, seamos honestos, ¿quién paga miles de dólares por un departamento que recién podrá usar dentro de dos años?
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El cambio que trajo el DNU 70/2023
Con el DNU 70/2023, el tablero se movió. Se reinstaló el principio de libertad contractual y, en la práctica, hoy las partes pueden pactar cláusulas a medida.
Eso abrió dos caminos muy usados:
● Visitas programadas: el contrato aclara que el inquilino deberá aceptar ciertas visitas, en horarios previamente fijados.
● Rescisión por venta: si el inmueble se vende, el contrato termina antes y el inquilino debe entregar la propiedad.
Este último punto es el que más debate genera.
La cláusula de rescisión por venta: el “espejo” que debe ser justo
Muchos contratos nuevos incorporan una figura espejo: así como el inquilino puede rescindir anticipadamente pagando el 10 % de los alquileres pendientes, el propietario podría hacer lo mismo si decide vender.
Pero atención: una cláusula así no puede escribirse de cualquier manera. Si se redacta mal, se vuelve abusiva. Para que sea razonable debería incluir:
● Un aviso previo formal, con al menos 30 a 90 días de anticipación.
● Un plazo realista para que el inquilino se organice y encuentre dónde mudarse.
● Una compensación económica, que puede ser equivalente a la penalidad del inquilino.
● Una redacción clara y sin trampas, detallando cómo y cuándo se aplica.
En otras palabras, si el espejo existe, tiene que reflejar en serio. De lo contrario, termina siendo un vidrio deformado que deja a una de las partes en desventaja.
La incomodidad de abrir la puerta
Imaginemos la escena: es miércoles, 8 de la noche, y después de un día largo de trabajo el inquilino se sienta a cenar. En ese momento suena el celular: “¿Podemos pasar en media hora con un interesado?”.
La incomodidad es evidente. Para el dueño, cada visita puede significar avanzar en la venta. Para el inquilino, es dejar entrar a desconocidos a su intimidad.
Por eso, cuando el contrato contempla visitas, lo ideal es fijar horarios razonables, limitar la frecuencia y dar aviso previo. Cuando no existe esa cláusula, el inquilino puede decir “no” sin más. Y ahí el dueño tendrá que apoyarse en fotos, videos o incluso recorridos virtuales. No es lo mismo, claro, pero suele ser el único camino.
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Rescisión anticipada: ahora también sin tiempos mínimos
Otro cambio fuerte del DNU 70/2023 es que ya no existe un plazo mínimo para que el inquilino rescinda. Antes debía esperar seis meses. Hoy puede hacerlo incluso dos meses después de haber firmado.
Eso sí: tiene que cumplir con ciertos pasos formales. Notificar de manera fehaciente (carta documento o el medio pactado), hacer un acta de entrega y liquidar expensas, servicios y depósito.
La indemnización es del 10 % del saldo de alquileres futuros. Por ejemplo, si faltaban diez meses de contrato, se paga el 10 % de esos diez alquileres. Y acá surge otro detalle clave: si el contrato tiene ajustes, conviene aclarar si el cálculo se hace sobre el valor original o sobre el actualizado. De lo contrario, el conflicto está servido.
Buena fe: el cimiento de toda relación contractual
El derecho argentino insiste mucho en la buena fe. Puede sonar abstracto, pero en la práctica es lo que hace que un contrato funcione o se rompa.
● El inquilino no puede usar la ley como escudo para bloquear visitas de manera caprichosa.
● El propietario no puede presionar hasta hacer invivible la estadía.
La buena fe implica equilibrio. Implica que si una familia con chicos pide que las visitas no sean en horarios de cena, el dueño lo respete. Y que si el dueño necesita mostrar el departamento un sábado a la mañana, el inquilino no ponga palos en la rueda.
¿Qué pasa si finalmente se concreta la venta?
La respuesta depende del contrato firmado:
● Sin cláusula de rescisión por venta: el comprador debe esperar y respetar el contrato hasta el final.
● Con cláusula de rescisión: el inquilino tiene que entregar la vivienda en el plazo pactado, con las condiciones de compensación previstas.
En cualquier caso, la clave está en leer bien antes de firmar. Porque lo que parece una línea más en el contrato puede, llegado el momento, definir si la mudanza será ordenada o a las corridas.
Preguntas Frecuentes
1. ¿El propietario puede vender un inmueble que está alquilado?
Sí, puede hacerlo en cualquier momento.
2. ¿El contrato se corta con la venta?
No, salvo que exista una cláusula de rescisión por venta. Si no, el nuevo comprador debe respetarlo.
3. ¿El inquilino está obligado a mostrar la vivienda?
Solo si lo aceptó en el contrato. De lo contrario, puede negarse.
4. ¿Qué es una cláusula espejo de rescisión por venta?
Una cláusula que habilita al dueño a terminar el contrato de alquiler en caso de venta.
5. ¿Qué pasa si la cláusula es abusiva?
Corre el riesgo de ser cuestionada judicialmente. El contrato debe contemplar condiciones equilibradas para ambas partes.
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