¿Vas a pedir un crédito hipotecario? Qué podés comprar (y cuáles te rechazan)
Acceder a un crédito hipotecario no depende solo de tus ingresos. La propiedad también debe estar en orden: escritura, registro y papeles al día
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Comprar con crédito hipotecario es una decisión que mezcla ilusión y burocracia. No alcanza con que el banco te apruebe: la casa también tiene que “pasar el examen” del Código Civil y Comercial. Escrituras inscriptas, planos al día y sucesiones cerradas son solo algunas de las condiciones que definen si la operación avanza o se cae.
Este artículo explica, con ejemplos claros y preguntas frecuentes, qué propiedades califican, cuáles no y cómo evitar sorpresas en el camino.
Qué propiedades califican y cuáles quedan afuera
El Código Civil y Comercial (CCyC) lo deja claro: sin escritura pública (art. 1017) ni inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (art. 1892), no hay chances de hipotecar. El banco no se arriesga.
Por eso, hay inmuebles que directamente quedan fuera del radar. Los que solo tienen boleto de compraventa (art. 1170). Las casas heredadas con sucesiones abiertas (art. 2337). Las propiedades con usufructos que limitan el dominio (arts. 2129 y ss.). O aquellas cargadas con embargos e inhibiciones (arts. 2210 y ss.).
Y sí, también las que esconden ampliaciones sin declarar en los planos. Parece un detalle, pero puede ser el punto que frene todo.
Qué significa tener un título perfecto
Tener un “título perfecto” es mucho más que tener la escritura guardada en una carpeta. Es poder demostrar que el inmueble está limpio de conflictos, que nadie más reclama la titularidad y que su historia registral no tiene manchas.
El artículo 1905 del Código lo explica bien: los derechos reales deben tener un objeto preciso y determinado. En criollo, el banco necesita que el inmueble esté identificado de forma clara: superficie, ubicación y destino. Si la casa dice 120 m² en la escritura, pero en realidad tiene una ampliación de 30 m² nunca declarada, el crédito puede trabarse.
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El papel del vendedor: más que entregar las llaves
El vendedor que pretende cerrar la operación con crédito hipotecario no solo debe mostrar el inmueble: tiene que probar que está al día con todo. Escritura pública inscripta, documentos personales vigentes, planos aprobados, impuestos y expensas pagados.
Si la casa es heredada, no alcanza con que los herederos estén de acuerdo en vender. El artículo 2337 CCyC dice que hasta que la declaratoria no esté inscripta, el inmueble sigue atado a la sucesión. Y sin eso, el banco ni siquiera analiza la carpeta.
Lo que el comprador debe revisar antes de ilusionarse
La verdad es que muchos compradores se enamoran de una casa en la primera visita y después, cuando llevan los papeles al banco, llega la decepción. Por eso es clave contar con la mirada de un escribano o profesional inmobiliario. Ellos pueden detectar lo que no se ve a simple vista: un embargo olvidado, un título con historia complicada o ampliaciones hechas “de palabra” y nunca registradas.
El boleto de compraventa (art. 1170) puede servir como paso intermedio, incluso da cierta protección frente a terceros, pero no transfiere el dominio.
Planos... cuando la realidad no coincide con el papel
Los planos son como la radiografía del inmueble. Y si no coinciden con lo construido, el banco sospecha. Una habitación extra, un quincho cerrado o una terraza techada sin declarar pueden tirar abajo la operación.
Regularizar no es gratis. Y aunque duele al bolsillo, es casi siempre el vendedor quien debe hacerse cargo, porque sin planos actualizados no hay venta financiada.
Viviendas en lote propio: un capítulo aparte
No todas las casas necesitan planos aprobados para acceder al crédito. Pero si la propiedad fue dividida de manera informal o tiene construcciones no declaradas, el problema aparece.
Un ejemplo típico: en barrios del conurbano, un hijo construye su casa arriba de la vivienda familiar. Mientras siga siendo una construcción “de hecho”, no puede venderse como unidad independiente. Para lograrlo, hace falta reglamento de copropiedad, planos y una nueva escritura. Y sí, es un proceso que lleva tiempo y dinero, pero abre la puerta a que esa casa sea hipotecable.
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Regularizar: el camino obligado
Si la propiedad no está en regla, no queda otra que regularizar. El proceso arranca con un arquitecto o agrimensor que releva la obra, sigue con la confección de planos, aprobación municipal, final de obra y actualización catastral.
El costo depende del tipo de inmueble y la jurisdicción. No es un trámite rápido ni económico, pero es la única manera de convertir un inmueble “invisible” para los bancos en una propiedad apta para crédito.
Sucesiones: el obstáculo que más operaciones frustra
En el mercado inmobiliario abundan las casas heredadas. Y ahí aparece uno de los problemas más grandes: mientras la sucesión esté abierta, los herederos no pueden vender con crédito.
El artículo 2337 CCyC lo dice con todas las letras: la transmisión hereditaria existe, pero la libre disposición requiere inscripción. Sin declaratoria de herederos y sin registro, la propiedad queda “congelada”.
Es común ver familias que tienen todo acordado, pero que pierden al comprador porque el banco no acepta la operación.
La hipoteca: qué exige la ley
La hipoteca está regulada en los artículos 2189 a 2200 del CCyC. Para ser válida necesita tres cosas: escritura pública, inscripción registral y que el inmueble sea perfectamente identificable.
En otras palabras: el banco solo puede prestar si tiene la certeza de que la propiedad existe jurídicamente, que es del vendedor y que puede usarse como garantía.
Consejos para evitar frustraciones
Comprar con crédito hipotecario no tiene por qué ser un calvario. Con asesoramiento profesional y paciencia, la operación puede fluir. Estas son algunas recomendaciones clave:
● Revisar títulos y antecedentes en el Registro antes de firmar nada.
● Confirmar que no existan embargos, hipotecas o inhibiciones vigentes.
● Comparar planos con la realidad construida, hasta en los detalles.
● Evitar reservas o boletos apresurados: mejor perder una visita que semanas de trámites inútiles.
● Tener presente que los tiempos del banco no son cortos: tasaciones, análisis y aprobación pueden demorar varias semanas.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Puedo comprar con crédito hipotecario si tengo solo un boleto de compraventa?
No. El boleto (art. 1170 CCyC) es un contrato preliminar, pero no transfiere el dominio. El banco exige escritura pública inscripta.
2. ¿Qué pasa si la casa tiene una ampliación sin declarar?
El banco puede rechazar el crédito. Antes de avanzar, el vendedor debe regularizar los planos y tramitar el final de obra para que coincidan con la realidad.
3. ¿Se puede vender con crédito una propiedad en sucesión?
No, hasta que la sucesión esté concluida y se inscriba la declaratoria de herederos (art. 2337 CCyC). Sin ese trámite, el inmueble no es hipotecable.
4. ¿Qué documentación revisa el banco además de la escritura?
Revisa el estado registral (embargos, inhibiciones, hipotecas previas), los planos aprobados, el libre de deudas de impuestos y expensas, y la correspondencia entre el plano y lo construido.
5. ¿Quién paga los gastos de regularización si la propiedad no está en regla?
Generalmente el vendedor. El comprador puede exigir que los papeles estén listos antes de firmar la escritura, ya que sin esa documentación el crédito no se otorga.
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