Mercado inmobiliario: costos que aflojan, ventas que reviven y un crédito que aprieta
El sector atraviesa un 2025 lleno de contrastes: los costos de construcción ceden, las ventas repuntan y las hipotecas se vuelven más pesadas
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un 2025 con señales encontradas. Mientras los costos de construcción alcanzaron un pico histórico y luego dieron un respiro, las ventas en pozo comienzan a reactivarse después de años de retracción. Al mismo tiempo, el crédito hipotecario vuelve a ganar presencia en las escrituras, aunque con cuotas cada vez más exigentes.
Entre la volatilidad del dólar, la caída de la rentabilidad de los alquileres y la necesidad de ajustar estrategias, compradores, desarrolladores e inversores se mueven en un escenario donde cada decisión exige calcular, comparar y anticipar.
Un sector que no da respiro
El último informe de Metadato, la plataforma de datos de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), describe con claridad un escenario de idas y vueltas. Los precios de la construcción alcanzaron un récord en junio, pero julio trajo un alivio inesperado.
En paralelo, las ventas en pozo vuelven a dar señales de recuperación y los créditos hipotecarios, aunque más visibles en las escrituras, llegan con una carga que muchos hogares sienten demasiado pesada.
Costos de construcción: del pico al respiro
Junio fue un mes que dejó huella: los costos de construcción se dispararon casi un 12% en apenas un trimestre, el mayor salto en siete años. Pero julio sorprendió con una baja del 5,5% en pesos. ¿La explicación? El vaivén del dólar. Cuando la divisa sube, los insumos se encarecen; cuando se calma, los números en pesos parecen dar un respiro.
Esa montaña rusa complica a desarrolladores que necesitan proyectar obras a dos o tres años vista y no saben con certeza cuál será el costo real mañana.
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Ventas en pozo: un aire de esperanza
Después de años de freno, el segmento en pozo empieza a recuperar pulso. En el segundo trimestre subió 1,52% y en julio logró incluso superar a las unidades terminadas (1,02% contra 0,74%). Sin embargo, todavía no alcanza el nivel de 2018.
Durante el último año, el Índice CAC mostró un crecimiento mensual más alineado con la inflación. Sin embargo, su valor se mantuvo muy por encima del IPC y, todavía más, del dólar libre. La eliminación del cepo cambiario en abril acentuó esa diferencia: el paralelo cayó 6,5% en la primera jornada y acumuló un retroceso del 11,64% hacia fines de junio.
Ese movimiento, lejos de aliviar, encareció los costos medidos en dólares y comprimió la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. La verdad es que muchos compradores se animan otra vez, pero lo hacen con pies de plomo: revisan cláusulas, comparan valores y calculan cada detalle.
Créditos hipotecarios: más escrituras, pero cuotas que pesan
Los números oficiales muestran un salto impresionante en las escrituras con hipoteca durante el primer semestre. Y sí, a simple vista parece una buena noticia. Pero detrás de ese crecimiento se esconde un dato preocupante: en julio, la relación entre la cuota y el alquiler de reemplazo trepó al nivel más alto en dos años (del 1,82 al 2,04). En apenas un mes, la cuota promedio subió más de un 14%.
Es decir, la gente firma más hipotecas, pero al mismo tiempo siente que cada cuota es un peso extra sobre los hombros.
Alquileres: rentabilidades que se achican
Para los propietarios, julio también trajo un golpe. La rentabilidad bruta de los alquileres en dólares paralelos cayó más de un 6%. No es poca cosa.
Muchos que antes apostaban al alquiler hoy se replantean si no conviene vender, cambiar de estrategia o, incluso, reformar para intentar sacar un mejor precio. Y es que, en este contexto, tener una propiedad en alquiler ya no es sinónimo de ingreso seguro.
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Compradores: la calculadora en la mano
Para quienes buscan su primera vivienda, el escenario exige prudencia. No alcanza con mirar el valor de la cuota de hoy; hay que imaginar cómo puede variar en seis meses si el dólar se mueve o si la tasa cambia.
Comprar en pozo, adquirir una unidad terminada o seguir alquilando se transforman en dilemas que requieren números claros y, sobre todo, planes alternativos. Porque la verdad es que, en este mercado, la previsión vale oro.
Desarrolladores: entre la estrategia y la paciencia
Hoy Los desarrolladores viven pendientes de la calculadora. Ajustan precios en dólares, renegocian con proveedores y ofrecen planes de pago creativos. Algunos ensayan fórmulas mixtas de financiación directa. otros estiran plazos de entrega para ganar oxígeno.
Lo cierto es que, sin adaptarse, los proyectos pueden quedar en pausa. en un mercado volátil, esperar puede ser tan arriesgado como lanzarse sin paracaídas.
Lo que viene: luces y sombras
Lo cierto es que, el futuro inmediato está atado a dos llaves maestras: el dólar y el crédito. Si ambos logran cierta estabilidad, la recuperación en ventas podría consolidarse. Pero si la divisa vuelve a dispararse o los bancos endurecen aún más las condiciones, es posible que la rueda se frene.
En definitiva, el mercado no se mueve en piloto automático. Se parece más a una ruta llena de curvas, donde cada conductor debe decidir si acelera, frena o espera el momento justo para avanzar.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Por qué bajaron los costos en julio después de subir en junio?
La caída se debió a la estabilidad cambiaria de ese mes, que moderó la presión en pesos. En dólares, los costos siguen altos.
2. ¿El aumento de escrituras significa que los créditos son más accesibles?
No del todo. Hubo más escrituras, pero la cuota subió fuerte y la relación con el alquiler empeoró, lo que limita el acceso real.
3. ¿Hoy es buen momento para comprar en pozo?
Puede serlo si se busca precio más bajo y financiamiento en cuotas, pero implica riesgos de plazos, cambios de costos y devaluación.
4. ¿Qué pasa con la rentabilidad de los alquileres?
En julio cayó más del 6% en dólares paralelos. Eso llevó a muchos propietarios a reconsiderar si conviene vender o cambiar de estrategia.
5. ¿Qué conviene revisar antes de firmar un crédito hipotecario?
Realizar simulaciones de cuota en distintos escenarios, entender bien la indexación y comparar ofertas entre bancos para evitar sorpresas.
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