Canon locativo no es lo mismo que precio (te explico la diferencia en 2 minutos)

El DNU 70/2023 metió ruido en los contratos de alquiler. ¿Canon locativo? ¿Precio de la locación? Te cuento la diferencia que seguro no sabés

¿Por qué te hablo de esto? En todos mis años como corredor inmobiliario escuché la misma frase mil veces: “El canon locativo es lo mismo que el precio del alquiler”. Y, mirá, no es tan así. La reforma del Código Civil y Comercial con el DNU 70/2023 volvió a poner el tema arriba de la mesa y, para colmo, con un errorcito legal que nos complica a todos.

Lo que quiero acá es que lo entiendas fácil. Como si estuviéramos tomando un café y me preguntás: “Che, ¿Qué diferencia hay entre canon y precio?”.

El contexto: el famoso DNU 70/2023

Arranquemos de ahí. Este decreto borró de un plumazo la Ley de Alquileres (sí, la que todos criticaban) y volvió a darle más libertad a los contratos. Entre otras cosas:

● Se pueden pactar alquileres en dólares sin problema.

● No hay un índice oficial obligatorio para actualizar.

● Los plazos son más flexibles.

Hasta ahí, bárbaro. Pero… (siempre hay un pero) al modificar el artículo 1221 del CCyC, el texto metió la pata: dijo que en caso de resolución anticipada el inquilino tiene que pagar el “10% del saldo del canon locativo futuro”.

¿Viste cuando alguien usa una palabra que suena bien pero en realidad no encaja? Bueno, eso.

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¿Qué es el canon locativo según el Código?

Acá vamos a lo técnico, pero sin aburrirte. El artículo 1208 del CCyC dice que el canon locativo está formado por dos cosas:

1. El precio de la locación, o sea, el alquiler “puro”.

2. Todas las otras prestaciones periódicas que se compromete a pagar el inquilino: expensas, tasas municipales, agua, impuestos, etc.

O sea, canon es alquiler + expensas + impuestos. Todo junto en un combo.

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¿Y el precio de la locación?

Acá es más simple: el precio es el alquiler. Punto. La cifra que se firma en el contrato y que podés poner en pesos o en dólares (sí, lo habilita el art. 772 del CCyC).

Te pongo un ejemplo de la vida real:

● “Juan alquila un depto en Rosario por $350.000 al mes”. Ese es el precio de la locación.

● “Juan además paga $40.000 de expensas y $12.000 de TGI”. Todo eso junto (alquiler + gastos) forma el canon locativo.

¿Ves la diferencia?

El error del art. 1221: cuando el legislador se pisa los cordones

Acá viene lo jugoso. El artículo 1221, con la reforma del DNU, dice que si el contrato se corta antes de tiempo, el inquilino paga el 10% del saldo del canon locativo futuro.

Y acá me saco el sombrero y digo: imposible.

¿Por qué? Porque el canon incluye cosas que no podés calcular de antemano. ¿Cómo sabés cuánto van a estar las expensas de acá a un año? ¿O si la municipalidad sube el TGI? Es como querer adivinar el resultado del clásico antes de que empiece el partido.

Para mí -y para muchos abogados también- lo que en realidad quisieron decir fue “10% del saldo del precio de la locación”, o sea, del alquiler puro. Eso sí es calculable.

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Algunos ejemplos para que no queden dudas

Caso 1. María alquila un depto por $200.000 al mes. Le faltan 6 meses para terminar el contrato, pero decide rescindir.

● Si aplicamos el 10% sobre el precio: $200.000 × 6 = $1.200.000. El 10% son $120.000. Listo, redondo.

● Si aplicamos sobre el canon: además del alquiler, hay expensas que suben todos los meses, más impuestos… ¿Cómo los calculás? No hay manera posible.

Caso 2. Un contrato en dólares. Alquiler USD 600, expensas variables.

● El 10% sobre el precio: fácil, USD 600 × meses restantes.

● Sobre el canon: ¿Y si las expensas se duplican? ¿Qué tipo de cambio usamos? Un lío.

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¿Qué hacemos entonces en la práctica?

Te cuento lo que hago yo: cuando redacto un contrato, aclaro expresamente que cualquier cálculo de indemnización se hace sobre el precio de la locación. Ni hablar de canon.

Y si un cliente me viene con la duda, le digo: “Mirá, el Código usó mal la palabra. Lo que cuenta, lo que se puede calcular, es el alquiler puro”.

En tribunales, seguro más de un juez va a interpretar lo mismo, aplicando el principio de buena fe (art. 1061 del CCyC). Porque, seamos realistas, lo otro es impracticable.

Consejos para locadores e inquilinos

● Si sos propietario: no dejes la cláusula librada al azar. Pedí que diga “precio” para evitar que después te discutan.

● Si sos inquilino: ojo, porque algunos contratos siguen copiando la palabra canon. Si lo ves, preguntá qué incluye. Más vale prevenir que llorar.

● Si estás firmando en dólares: especificá también cómo se pagará.

● Y siempre, siempre: todo por escrito. Las palabras se las lleva el viento.

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Canon y precio no son lo mismo

En resumen, canon locativo y precio de la locación no son sinónimos. El canon es más amplio, incluye impuestos y expensas; el precio es el alquiler puro.

El DNU 70/2023 confundió los tantos al meter “canon” donde debería haber dicho “precio”. Y eso, si no lo corregimos en los contratos, puede traer dolores de cabeza.

Así que mi consejo es claro: cuando leas un contrato, fijate bien qué palabra usan y qué significa en la práctica. Te puede ahorrar plata, tiempo y más de una discusión.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Canon locativo y precio de la locación son lo mismo?

No. El canon incluye alquiler + expensas + impuestos; el precio es solo el alquiler.

2. ¿Por qué es un problema el art. 1221 del CCyC?

Porque dice “canon locativo futuro” cuando debería decir “precio”. Nadie puede calcular expensas futuras.

3. ¿Se puede pactar en dólares el precio de la locación?

Sí, el Código lo permite. Es totalmente válido si las partes lo aceptan.

4. ¿Qué pasa si en mi contrato dice canon y no precio?

Conviene aclarar en un anexo o acuerdo que la base de cálculo será el alquiler, no los gastos.

5. ¿Qué me conviene firmar para evitar líos?

Una cláusula que diga: “la indemnización se calcula sobre el saldo del precio (alquiler) de la locación, excluyendo expensas e impuestos”.