Alquileres en llamas ¿Quién debe pagar el seguro contra incendios?
Un incendio puede cambiarlo todo en segundos. El Código orienta las responsabilidades, pero los contratos terminan marcando quién asume este costo
El seguro contra incendios en los alquileres despierta siempre la misma pregunta: ¿Quién lo paga, el inquilino o el propietario?
Aunque la ley no lo establece con precisión, los artículos del Código Civil y Comercial permiten entender por qué la mayoría de los contratos trasladan este costo al inquilino y qué errores evitar para no terminar en un conflicto.
El seguro que nadie quiere usar, pero todos necesitan
Un departamento puede costar años de esfuerzo. Un incendio, en cambio, puede destruirlo en minutos. Y ahí no solo pierde el propietario: también el inquilino que ve sus pertenencias reducidas a cenizas y, en un edificio, hasta los vecinos.
El seguro contra incendios es ese cinturón de seguridad que nunca esperamos estrenar, pero que puede salvarnos de un golpe devastador.
Qué dice la ley: los artículos que ponen las reglas sobre la mesa
El Código Civil y Comercial (CCyC) no señala con el dedo a una sola parte para pagar la póliza, pero deja pistas importantes:
● Art. 1201: el dueño debe mantener la vivienda en condiciones de uso.
● Art. 1210: el inquilino tiene que devolverla como la recibió, salvo el desgaste normal.
● Art. 1206: si hay incendio, el inquilino responde… salvo que demuestre que no fue su culpa.
● Art. 2046: en edificios, el propietario debe permitir el acceso para verificar o reparar instalaciones riesgosas (cocinas, calefones, estufas).
En otras palabras: la ley abre el juego, pero no baja una línea única. Por eso, el contrato se vuelve la cancha donde se juega la partida.
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En la práctica, ¿quién se hace cargo?
La verdad es que, en la mayoría de los contratos, el seguro lo paga el inquilino. ¿Por qué?
Porque es quien vive allí, porque usa las instalaciones todos los días y porque el riesgo de un accidente suele estar más ligado a su rutina que a la del propietario. Además, muchas inmobiliarias prefieren blindar al dueño de cualquier reclamo futuro.
Aunque hay excepciones: algunos propietarios deciden contratar la póliza directamente para asegurarse de que nunca quede en el aire.
Tres niveles de cobertura: consorcio, propietario e inquilino
Imaginemos un edificio como una cebolla con varias capas de protección:
● Consorcio: cubre la estructura, el ascensor, el hall, los pasillos. Ese seguro se paga con expensas y protege lo común.
● Propietario: puede contratar un extra para su unidad, como un escudo adicional.
● Inquilino: asegura lo que le da identidad a su hogar: muebles, electrodomésticos, computadora, libros… y también su responsabilidad frente a terceros.
El error más frecuente es pensar: “Ya pago expensas, el consorcio me cubre todo”. No. Esa póliza no protege tu sillón, tu heladera ni tu guitarra.
El contrato: la mejor vacuna contra los conflictos
Las discusiones se evitan cuando el contrato de locación habla claro. ¿Qué conviene poner por escrito?
● Quién contrata la póliza y quién la paga.
● Qué riesgos debe cubrir (mínimo: incendio y responsabilidad civil).
● Cada cuánto debe acreditarse la vigencia.
● Qué pasa si el seguro no se paga o vence (ejemplo: que el propietario pueda contratarlo y pasar el gasto).
Es como tener un manual de instrucciones: nadie lo lee cuando todo funciona, pero se vuelve oro cuando aparece un problema.
Si ocurre un incendio, ¿de quién es la culpa?
Depende de la causa:
● Negligencia del inquilino: dejar una hornalla encendida, usar velas cerca de cortinas. En ese caso, responde él (art. 1206).
● Falla de la vivienda: cableado viejo, instalaciones precarias. Ahí el peso recae sobre el propietario (art. 1201).
● Daños a otras unidades: si el fuego se propaga, entra en escena el consorcio y hasta la póliza general (art. 2046).
En cualquier escenario, la respuesta es contar con un seguro. Marca la diferencia entre una solución rápida y años de litigio.
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Consejos útiles para cada parte
● Inquilinos: aseguren sus cosas y, sobre todo, su responsabilidad civil.
● Propietarios: pidan siempre comprobantes de pago de la póliza. Y si dudan, contrátenla ustedes mismos.
● Administradores: revisen siempre la vigencia del seguro del consorcio y mantengan informados a todos los copropietarios sobre coberturas, cambios y vencimientos.
Una simple copia de la póliza puede ahorrarle a todos una montaña de problemas.
Los errores más comunes (y cómo no caer en ellos)
● No hablar del tema en el contrato.
● Confiar ciegamente en que el consorcio lo cubre todo.
● Olvidar renovar la póliza.
● Elegir la más barata sin leer la letra chica.
● No avisar al consorcio sobre cambios que aumentan el riesgo, como una reforma eléctrica.
Cada uno de estos errores es como dejar una puerta abierta a los problemas: tarde o temprano alguien entra.
Preguntas Frecuentes
1. ¿La ley obliga al inquilino a pagar el seguro?
No. El CCyC no lo dice de forma directa, pero el artículo 1206 justifica que en la práctica se pacte así.
2. ¿El seguro del consorcio cubre mis muebles?
No, no los cubre. Ese seguro sólo protege la estructura y las áreas comunes del edificio, no tus pertenencias personales.
3. ¿Qué pasa si nadie contrata un seguro y ocurre un incendio?
El responsable del daño deberá afrontar los costos. Sin póliza, eso puede significar años de juicio y mucho dinero perdido.
4. ¿El propietario puede pedirme el comprobante del seguro?
Sí, y de hecho es muy común. Sirve para asegurarse de que la cobertura no se corte.
5. ¿Qué artículos del Código son los más relevantes?
Los artículos más importantes son el 958, 1201, 1210, 1206 y 2046. Regulan libertad contractual, conservación, restitución, responsabilidad por incendio y obligaciones en edificios.
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