¿Problemas para vender en condominio? La estrategia legal para ofrecer tu parte
Vender un inmueble compartido con otros dueños suele ser una verdadera odisea. La buena noticia es que la ley ofrece varias herramientas
Vender una propiedad compartida no siempre es un camino sencillo. Cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, la tensión crece y todo parece trabarse.
En este artículo vas a encontrar, paso a paso, cómo funciona la normativa argentina y cuáles son las alternativas más prácticas para salir de un condominio sin quedar atrapado en el conflicto.
Condominio: cuando la propiedad no se reparte en ladrillos
Imaginá heredar un departamento con tus hermanos o comprar un terreno junto a un socio. Nadie tiene una pieza o un rincón “propio”: todos son dueños de todo, en distintos porcentajes. Eso es, en palabras simples, un condominio.
Y este esquema tiene sus reglas: cada condómino puede usar la propiedad, los gastos se dividen según la participación y las decisiones menores se resuelven por mayoría. Pero si hablamos de vender el inmueble completo, ahí sí la ley exige unanimidad. Y es en ese punto donde empiezan los bloqueos.
Vender tu parte: una posibilidad que abre camino
El artículo 1989 del Código Civil y Comercial habilita a cualquier condómino a vender su parte indivisa, aun cuando los demás no estén de acuerdo. Es decir, podés transferir tu 30, 40 o 50 % a otra persona, que se convertirá en copropietaria con los mismos derechos que vos.
La letra de la ley es clara. Lo que no siempre es sencillo es encontrar a alguien dispuesto a entrar en esa copropiedad.
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La letra de la ley vs. la realidad del mercado
En el papel, vender tu parte suena simple. Pero en la práctica, pocos quieren pagar por compartir un bien con desconocidos. Y es lógico: nadie se imagina comprando “medio living” o “un cuarto de patio”. Por eso, estas operaciones suelen cerrarse a precios más bajos que los de mercado.
La salida más sensata, casi siempre, es ofrecer primero tu cuota a los otros copropietarios. Ellos ya tienen un vínculo con el inmueble y, muchas veces, son los más interesados en quedarse con el 100%.
¿Hay un derecho de preferencia automático?
Acá conviene aclarar un mito frecuente. No existe un derecho de preferencia automático para los demás condóminos. Solo aplica si hay un pacto de preferencia establecido en la escritura o en un reglamento, según lo prevé el artículo 997 del CCyC.
Si ese pacto existe, deberás notificar tu intención de vender para que los demás puedan igualar la oferta. Si no, sos libre de transferir tu cuota a un tercero.
Partición: el recurso cuando el acuerdo nunca llega
Y si nadie quiere comprar tu parte, y tampoco hay acuerdo para vender el inmueble completo, queda la instancia judicial.
El artículo 1997 del CCyC establece que ningún condómino está obligado a permanecer en la copropiedad. Esto significa que cualquiera puede iniciar una acción de partición.
● Cuando el bien es divisible, como un terreno amplio, el juez puede ordenar la división física y adjudicar parcelas.
● Cuando no lo es, como un departamento, la salida es la venta judicial en subasta pública y luego el reparto del dinero.
Puede sonar drástico, pero es el mecanismo que evita que alguien quede atrapado indefinidamente en un condominio.
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Estrategias prácticas antes de dar el salto judicial
La verdad es que llegar a juicio no suele ser la primera opción. Es costoso, consume tiempo y sore todo, desgasta vínculos. Antes de dar ese paso, conviene probar caminos más simples:
1. Tasación objetiva. Contratar un profesional o inmobiliaria que fije un valor real, para evitar sospechas de sobreprecio o subvaloración.
2. Negociar con calma. Muchas discusiones se destraban cuando las expectativas están claras sobre dinero y plazos.
3. Mediación formal. Un profesional neutral puede acercar posiciones donde los diálogos informales fallan.
4. Ofrecer tu parte a los demás copropietarios. Muchas veces es la manera más rápida de resolver.
Impuestos y registro: lo que no hay que pasar por alto
La operación de venta de una parte indivisa tiene las mismas obligaciones fiscales que cualquier compraventa inmobiliaria. Ya no existe el ITI: en la actualidad, lo que puede corresponder es el Impuesto a las Ganancias (según el caso), más el impuesto de sellos provincial y, por supuesto, los gastos de escribanía.
Además, todo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para que sea válido frente a terceros. Saltarse este paso puede generar más de un dolor de cabeza.
En conclusión: hay salida, incluso en medio del conflicto
Compartir una propiedad puede ser una oportunidad… o un problema. Nadie está condenado a permanecer en un condominio contra su voluntad. la ley prevé alternativas que van, desde vender la parte indivisa, hasta impulsar la partición judicial.
La clave está en elegir la estrategia adecuada. Intentar primero, un acuerdo. Explorar la venta entre condóminos. Y, solo si todo falla, recurrir a la justicia. n todos los casos, contar con asesoramiento profesional resulta esencial.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás?
Sí. El artículo 1989 del CCyC lo permite expresamente.
2. ¿Los otros dueños tienen siempre derecho de preferencia?
No. Solo si existe un pacto de preferencia en el título o en un reglamento.
3. ¿Qué pasa si nadie quiere comprar mi parte?
Podés iniciar la acción de partición, que puede terminar en división física o venta judicial.
4. ¿Cuánto tarda un juicio de partición?
No hay un plazo fijo. Según la complejidad, puede demorar de uno a varios años.
5. ¿Qué impuestos aplican hoy?
El ITI fue derogado. Puede corresponder el Impuesto a las Ganancias, sellos provinciales y los gastos notariales.
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