Propiedades heredadas: claves para la compraventa en sucesión

Todo lo que hay que saber cuando se vende o compra una vivienda que está en sucesión. Una guía imprescindible para futuros herederos

Recomendaciones y aspectos fundamentales que deben considerarse antes de iniciar el trámite y negociar la operación.

1. Plazos y procedimiento de la sucesión

El expediente sucesorio debe iniciarse en la jurisdicción del último domicilio del fallecido, siempre con patrocinio letrado.

Desde la presentación del escrito de inicio y hasta que el juez dicte la declaratoria de herederos -resolución que establece de forma fehaciente quiénes pueden vender el inmueble- transcurre, al menos, un lapso aproximado de entre 4 y 6 meses. Pero la demora dependerá también del juzgado y localidad donde se tramite, de la documentación que se tenga y de la voluntad de las partes.

2. Documentación necesaria

Para iniciar el trámite, es indispensable presentar:

• Partida de defunción del causante.
• Partida de defunción del cónyuge, en caso de que el fallecido haya sido viudo/a.
• Copia de las partidas de los interesados (nacimiento, de matrimonio, etc.), que acrediten los vínculos con el fallecido.
• Datos personales e impositivos de los herederos (DNI, domicilio, estado civil, CUIT o CUIL, etc.).
• Copia del título de propiedad de los inmuebles.
• Testamento, en caso de existir.
• Última boleta paga del impuesto inmobiliario de cada propiedad.

Es frecuente que, en ocasiones, no se cuente con parte de esta documentación porque se extravió o no se tienen los datos necesarios para obtenerla. En tales casos, los documentos faltantes deberán gestionarse ante las autoridades correspondientes.

3. Procedimiento de venta

Una vez iniciado el trámite, la venta del inmueble solo podrá concretarse tras la emisión de la declaratoria de herederos o aprobación judicial del testamento.

En estos casos, la operación se realiza habitualmente mediante el sistema de tracto abreviado, en el cual la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad se efectúa de forma simultánea a la compraventa. Esto significa que, en lugar de inscribir el bien a nombre de los herederos, se inscribe a nombre del comprador.

4. Costos e implicaciones económicas

Los honorarios profesionales, así como otros gastos e impuestos asociados (tasa de justicia, aportes, etc.) están regulados por ley y dependen de la valuación de los bienes involucrados. Por ello, es recomendable formalizar un acuerdo de honorarios antes de iniciar el trámite, en el cual se especifique el monto o porcentaje el momento en que deberá efectuarse el pago.

5. Recomendaciones para compradores

Para garantizar una operación segura, se aconseja:

• Consultar con un profesional antes de suscribir una oferta o reserva de compra para verificar el estado del dominio del inmueble y revisar el expediente sucesorio (si se encuentra en una etapa avanzada o finalizada).
• En caso de existir una declaratoria de herederos, solicitar que el vendedor presente la autorización de venta firmada por todos los herederos, ya que sin este documento la operación no podrá concretarse.
• Si la declaratoria aún no se ha inscrito en el Registro de la Propiedad, gestionar la inscripción mediante el sistema de tracto abreviado, previa verificación de que se han abonado la tasa de justicia, los honorarios profesionales y los aportes correspondientes.

Para finalizar, es fundamental contar desde un primer momento con un asesoramiento profesional especializado para evitar inconvenientes durante la firma de la escritura y garantizar que todos los procedimientos legales se cumplan adecuadamente.