¿Ocuparon tu propiedad? C贸mo recuperarla legalmente
Cuando una propiedad es ocupada ilegalmente, el propietario puede iniciar acciones civiles o penales. Cu谩les son los pasos m谩s eficaces para lograr el desalojo
La ocupaci贸n ilegal de propiedades es una situaci贸n que puede afectar tanto a terrenos bald铆os como a viviendas, y en muchos casos sorprende a los propietarios sin saber c贸mo actuar. Aunque existen herramientas legales para recuperar el inmueble, los tiempos, procedimientos y resultados pueden variar seg煤n cada caso.
Qu茅 hacer ante una usurpaci贸n: primeras acciones legales disponibles
Cuando una propiedad es ocupada sin autorizaci贸n, el propietario tiene dos caminos posibles en el 谩mbito civil: puede iniciar un interdicto de recobrar, que busca recuperar de manera r谩pida la tenencia del inmueble, o presentar una acci贸n reivindicatoria, orientada a restituir el dominio al leg铆timo due帽o.
El interdicto suele ser la v铆a m谩s utilizada, ya que es un proceso judicial m谩s breve y directo. Adem谩s, puede complementarse con una denuncia penal por usurpaci贸n, dado que ambas acciones -civil y penal- pueden desarrollarse de forma paralela.
¿Conviene denunciar usurpaci贸n o intrusi贸n?
A pesar de ser un delito tipificado, la denuncia por usurpaci贸n no siempre resulta efectiva. Al tratarse de una causa penal con pena excarcelable, los ocupantes suelen presentar boletos de compraventa falsificados y se produce una rotaci贸n constante de moradores. Esta maniobra alarga los tiempos judiciales y complica el proceso de desalojo.
Frente a este escenario, una alternativa m谩s eficaz es denunciar el hecho como intrusi贸n, lo que permite intervenir a la justicia civil y facilita la ejecuci贸n de un desalojo m谩s 谩gil.
¿Qu茅 sucede si hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad?
Ni el C贸digo Civil y Comercial ni el C贸digo Procesal Civil contemplan un r茅gimen especial para los ocupantes ilegales que tienen menores a cargo. Sin embargo, en la pr谩ctica judicial, algunos jueces suelen suspender las 贸rdenes de desalojo por razones humanitarias cuando detectan la presencia de ni帽os. En estos casos, se da intervenci贸n a los defensores de menores e incapaces, quienes deben garantizar que los menores est茅n protegidos y cuenten con un lugar alternativo de residencia.
Este criterio tambi茅n se aplica cuando en el grupo de ocupantes hay personas con discapacidad o adultos mayores con movilidad reducida.
¿Pagan impuestos? ¿Tienen alg煤n derecho?
El simple pago de impuestos no genera derechos de propiedad sobre un inmueble ocupado. Sin embargo, si los ocupantes logran demostrar que actuaron de buena fe, que cuidaron, mejoraron y conservaron el bien durante al menos veinte a帽os, pueden solicitar a la justicia que los declare propietarios mediante un proceso de prescripci贸n adquisitiva o usucapi贸n.
Este tipo de juicio puede extenderse hasta tres a帽os. Para obtener una sentencia favorable, no alcanza con demostrar el pago de impuestos: tambi茅n es necesario acreditar mejoras como construcciones, cultivos, cerramientos o mantenimiento sostenido del terreno.
Contratos de compraventa falsos: c贸mo actuar ante una venta ilegal
Cuando un ocupante presenta un contrato de compraventa inv谩lido, se configura el delito de venta de cosa ajena. En estos casos, el propietario leg铆timo puede iniciar el desalojo y el comprador perjudicado debe accionar legalmente contra quien le vendi贸 el terreno sin tener la titularidad.
Es com煤n que, aprovech谩ndose del desconocimiento legal y la buena fe de las personas, individuos sin derechos sobre una propiedad ofrezcan lotes que no les pertenecen. Al momento en que el verdadero due帽o intenta recuperar el inmueble, se enfrenta a ocupantes que alegan haber comprado la propiedad, lo que complica el proceso legal.
¿Cu谩nto puede demorar recuperar la propiedad?
La duraci贸n del proceso para recuperar un inmueble usurpado depende de varios factores: la cantidad de ocupantes, la presencia de menores, la disponibilidad del juzgado y la conducta procesal de las partes involucradas. En algunos casos, la restituci贸n puede demorar varios a帽os.
Para acelerar el proceso, se recomienda presentar una denuncia por intrusi贸n ante la justicia civil e incorporar una medida preliminar de identificaci贸n de ocupantes. Esta herramienta permite conocer desde el inicio qui茅nes est谩n habitando el lugar y evitar que ingresen nuevas personas con el fin de entorpecer el proceso, una estrategia habitual en este tipo de conflictos.
¿Se pierden los derechos sobre la propiedad?
El derecho de dominio sobre un bien es perpetuo. No se extingue por el paso del tiempo, ni por la falta de ejercicio de posesi贸n. Subsiste m谩s all谩 de que el propietario no ocupe la propiedad o lo haga a trav茅s de terceros.
El dominio solo se pierde por causas espec铆ficas: la transferencia legal del bien, la sucesi贸n por fallecimiento o una sentencia judicial que reconozca la prescripci贸n adquisitiva a favor de un tercero. Mientras eso no ocurra, el titular conserva todos sus derechos sobre la propiedad.
