¿Ocuparon tu propiedad? Cómo recuperarla legalmente
Cuando una propiedad es ocupada ilegalmente, el propietario puede iniciar acciones civiles o penales. Cuáles son los pasos más eficaces para lograr el desalojo
La ocupación ilegal de propiedades es una situación que puede afectar tanto a terrenos baldíos como a viviendas, y en muchos casos sorprende a los propietarios sin saber cómo actuar. Aunque existen herramientas legales para recuperar el inmueble, los tiempos, procedimientos y resultados pueden variar según cada caso.
Qué hacer ante una usurpación: primeras acciones legales disponibles
Cuando una propiedad es ocupada sin autorización, el propietario tiene dos caminos posibles en el ámbito civil: puede iniciar un interdicto de recobrar, que busca recuperar de manera rápida la tenencia del inmueble, o presentar una acción reivindicatoria, orientada a restituir el dominio al legítimo dueño.
El interdicto suele ser la vía más utilizada, ya que es un proceso judicial más breve y directo. Además, puede complementarse con una denuncia penal por usurpación, dado que ambas acciones -civil y penal- pueden desarrollarse de forma paralela.
¿Conviene denunciar usurpación o intrusión?
A pesar de ser un delito tipificado, la denuncia por usurpación no siempre resulta efectiva. Al tratarse de una causa penal con pena excarcelable, los ocupantes suelen presentar boletos de compraventa falsificados y se produce una rotación constante de moradores. Esta maniobra alarga los tiempos judiciales y complica el proceso de desalojo.
Frente a este escenario, una alternativa más eficaz es denunciar el hecho como intrusión, lo que permite intervenir a la justicia civil y facilita la ejecución de un desalojo más ágil.
¿Qué sucede si hay menores, adultos mayores o personas con discapacidad?
Ni el Código Civil y Comercial ni el Código Procesal Civil contemplan un régimen especial para los ocupantes ilegales que tienen menores a cargo. Sin embargo, en la práctica judicial, algunos jueces suelen suspender las órdenes de desalojo por razones humanitarias cuando detectan la presencia de niños. En estos casos, se da intervención a los defensores de menores e incapaces, quienes deben garantizar que los menores estén protegidos y cuenten con un lugar alternativo de residencia.
Este criterio también se aplica cuando en el grupo de ocupantes hay personas con discapacidad o adultos mayores con movilidad reducida.
¿Pagan impuestos? ¿Tienen algún derecho?
El simple pago de impuestos no genera derechos de propiedad sobre un inmueble ocupado. Sin embargo, si los ocupantes logran demostrar que actuaron de buena fe, que cuidaron, mejoraron y conservaron el bien durante al menos veinte años, pueden solicitar a la justicia que los declare propietarios mediante un proceso de prescripción adquisitiva o usucapión.
Este tipo de juicio puede extenderse hasta tres años. Para obtener una sentencia favorable, no alcanza con demostrar el pago de impuestos: también es necesario acreditar mejoras como construcciones, cultivos, cerramientos o mantenimiento sostenido del terreno.
Contratos de compraventa falsos: cómo actuar ante una venta ilegal
Cuando un ocupante presenta un contrato de compraventa inválido, se configura el delito de venta de cosa ajena. En estos casos, el propietario legítimo puede iniciar el desalojo y el comprador perjudicado debe accionar legalmente contra quien le vendió el terreno sin tener la titularidad.
Es común que, aprovechándose del desconocimiento legal y la buena fe de las personas, individuos sin derechos sobre una propiedad ofrezcan lotes que no les pertenecen. Al momento en que el verdadero dueño intenta recuperar el inmueble, se enfrenta a ocupantes que alegan haber comprado la propiedad, lo que complica el proceso legal.
¿Cuánto puede demorar recuperar la propiedad?
La duración del proceso para recuperar un inmueble usurpado depende de varios factores: la cantidad de ocupantes, la presencia de menores, la disponibilidad del juzgado y la conducta procesal de las partes involucradas. En algunos casos, la restitución puede demorar varios años.
Para acelerar el proceso, se recomienda presentar una denuncia por intrusión ante la justicia civil e incorporar una medida preliminar de identificación de ocupantes. Esta herramienta permite conocer desde el inicio quiénes están habitando el lugar y evitar que ingresen nuevas personas con el fin de entorpecer el proceso, una estrategia habitual en este tipo de conflictos.
¿Se pierden los derechos sobre la propiedad?
El derecho de dominio sobre un bien es perpetuo. No se extingue por el paso del tiempo, ni por la falta de ejercicio de posesión. Subsiste más allá de que el propietario no ocupe la propiedad o lo haga a través de terceros.
El dominio solo se pierde por causas específicas: la transferencia legal del bien, la sucesión por fallecimiento o una sentencia judicial que reconozca la prescripción adquisitiva a favor de un tercero. Mientras eso no ocurra, el titular conserva todos sus derechos sobre la propiedad.
