Propietarios: 6 errores que pueden arruinar un alquiler (y cómo evitarlos)

Con la nueva normativa también llegaron nuevas trampas. Evitá estos errores clásicos que pueden costarte tiempo, dinero y muchos dolores de cabeza

Desde que se derogó la Ley de Alquileres, las reglas del juego cambiaron. Ahora, propietarios e inquilinos pueden acordar libremente condiciones, plazos y ajustes. Pero hay un detalle: esa libertad viene con más responsabilidad.

Y es que muchos siguen cometiendo los mismos errores de siempre. A veces por apuro, otras por desconocimiento o simplemente por confiar de más. El resultado suele ser el mismo: problemas. Para evitar que eso te pase, acá van seis errores frecuentes que podés prevenir. Porque un buen alquiler no se trata solo de firmar un contrato, sino de hacerlo bien desde el principio.

1. Apurarse y alquilar sin chequear al inquilino

Pasa más de lo que creés. Llega alguien simpático, con buena charla, y uno dice “listo, le doy las llaves”. Pero después aparecen los atrasos, los mensajes sin responder y, en el peor de los casos, los meses sin cobrar.

¿Cómo evitarlo?

Pedí papeles. No es desconfianza, es sentido común. Recibos de sueldo, constancia de ingresos si es monotributista, referencias de contratos anteriores. Y, por supuesto, una garantía que sea real. Si es un seguro de caución, que esté emitido por una compañía habilitada. Si es garantía propietaria, verificá que no tenga embargos ni problemas legales.

Un buen filtro al principio te puede ahorrar muchos disgustos después.

2. Entregar el inmueble “de palabra”

“Está todo bien, después vemos”. No, no está todo bien. Si no documentás cómo entregaste la propiedad, no vas a tener cómo reclamar si vuelve dañada o con cosas faltantes.

¿Cómo evitarlo?

Hacé un acta de entrega con fotos, videos si hace falta, y una lista clara: paredes, artefactos, cerraduras, muebles si los hay. No tiene que ser un documento técnico, pero sí preciso. Que lo firme el inquilino y guardá una copia junto al contrato.

Pensalo como sacar fotos del auto antes de dejarlo en un estacionamiento.

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3. Usar contratos viejos como si nada hubiera cambiado

“Yo siempre usé este modelo y nunca tuve problemas”. Hasta que un día sí los tenés. El DNU 70/2023 cambió todo. Ahora podés pactar libremente la duración, el ajuste, la garantía. Pero si usás un contrato desactualizado, podés quedarte sin respaldo legal.

¿Cómo evitarlo?

Contactá a un profesional. No es un gasto, es una inversión. El contrato tiene que detallar todo: duración, ajustes, causales de rescisión, tipo de garantía, obligaciones, plazos. Todo lo que no esté escrito puede volverse en tu contra.

Un contrato claro no es para cuando todo va bien. Es para cuando las cosas se complican.

4. No pensar en la inflación (y perder plata sin darte cuenta)

Algunos propietarios pactan un alquiler fijo por un año entero para “hacerla fácil”. Pero entre que firmás y llega la mitad del contrato, ya perdiste la mitad del valor real del alquiler.

¿Cómo evitarlo?

Podés ajustar el alquiler cada mes, cada tres o cada seis, como prefieras. Usá una fórmula clara: IPC, dólar oficial, escalas fijas en pesos, lo que acuerdes. Pero ponelo por escrito, con detalles. No dejes nada librado a la interpretación.

Un contrato sin ajustes claros es como congelar tu ingreso en un país que no se congela nunca.

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5. Confiar en que “todo va a salir bien” sin prepararte para lo contrario

Suena positivo, claro. Pero cuando el inquilino no paga o rompe el departamento, la buena onda inicial no alcanza. Y sin herramientas legales, todo se vuelve más lento y más costoso.

¿Cómo evitarlo?

Incluí cláusulas que hablen de mora, intereses por atraso, causas de rescisión anticipada. Pedí garantías sólidas.

Dato que suma:

Ya no es obligatorio registrar el contrato en ARCA, pero si lo hacés (además de obtener ciertos beneficios fiscales), puede ayudarte si tenés que hacer juicio.

6. No definir quién arregla qué… hasta que hay que arreglar algo

Este punto genera discusiones eternas. “Eso lo tenés que arreglar vos”, “no, eso es tuyo”, “yo no fui”. Y mientras tanto, el caño sigue perdiendo.

¿Qué dice la ley?

El Código Civil y Comercial es claro:

El propietario debe mantener el inmueble en condiciones (Arts. 1201 y 1202). Eso incluye lo estructural: cañerías, filtraciones, instalaciones, problemas por antigüedad o vicios ocultos.

El inquilino, en cambio, se hace cargo del uso cotidiano: cambiar una cuerda de persiana, arreglar una canilla que gotea, reponer un vidrio, pintar si se dañó por descuido.

¿Cómo evitar conflictos?

Especificá todo en el contrato. Qué tipo de arreglos corresponde a quién. Además, definí un canal claro de comunicación para reportar fallas (mail, WhatsApp) y qué hacer en caso de urgencia. Si el inquilino repara algo que era tu responsabilidad porque no respondiste a tiempo, legalmente puede pedir el reintegro (Art. 1203 CCyC).

No se trata de desconfiar, sino de prever. Las reglas claras no rompen relaciones, las evitan.

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¿Pensás que hacerlo todo solo es más rentable?

Muchos propietarios piensan que, si se encargan ellos de todo, se ahorran la comisión. Y sí, en apariencia puede parecer más conveniente. Pero la verdad es que, sin asesoramiento profesional, los errores salen mucho más caros.

¿Lo vas a publicar por tu cuenta? ¿Redactar el contrato solo? ¿Recibir decenas de consultas, coordinar visitas, filtrar candidatos, verificar garantías, revisar papeles, hacer el acta de entrega? No es imposible… pero tampoco fácil. Y si algo sale mal, no hay a quién reclamarle.

¿Qué hace un profesional inmobiliario por vos?

Te asesora legalmente, selecciona al inquilino con criterio, redacta un contrato ajustado a derecho, se encarga de toda la gestión previa (y muchas veces, también de la posterior). Además, conoce el mercado, sabe cuánto podés pedir realmente y qué conviene según tu inmueble.

Lo barato, cuando se trata de patrimonio, muchas veces sale caro. Y delegar no es perder control: es ganar tranquilidad.

Para cerrar: alquilar sigue siendo buen negocio, pero hay que hacerlo bien

El alquiler puede darte ingresos estables, pero solo si lo gestionás como corresponde. La nueva normativa te da más poder, sí, pero también más compromiso. Evitar estos errores no es solo una cuestión legal: es una forma de cuidar tu propiedad, tu tiempo y tu tranquilidad.

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Preguntas Frecuentes

¿Cuál es la duración mínima del contrato ahora?

No hay. Podés pactar lo que quieras, mientras esté por escrito.

¿Puedo ajustar el alquiler cada mes?

Sí. Lo importante es que la fórmula y la frecuencia estén bien detalladas en el contrato.

¿Qué garantía puedo pedir?

Propietaria, seguro de caución, aval bancario o garante con recibos de sueldo. Vos elegís, pero dejalo claro en el contrato.

¿Es obligatorio registrar el contrato en AFIP?

No. Pero puede ser útil como respaldo legal si necesitás iniciar acciones judiciales.

¿Quién paga las reparaciones?

El dueño, lo estructural. El inquilino, lo cotidiano. El contrato tiene que explicitar esto para evitar malos entendidos.