Firmó el boleto... pero ahora se arrepiente: ¿puede hacerlo?
Firmar un boleto de compraventa no es un simple paso más: es un compromiso serio. ¿Qué pasa si el vendedor decide no cumplir?
Todo parecía cerrado: boleto firmado, seña entregada y una fecha de escrituración ya pactada. Pero de repente, el vendedor se echa atrás. ¿Y ahora qué?
En este artículo, te contamos qué dice la ley, cómo proteger tus derechos como comprador y qué caminos seguir si la venta se traba justo cuando parecía concretarse.
El boleto no es un "papelito más": tiene fuerza legal
Quienes compraron o vendieron una propiedad lo saben: firmar el boleto es ese momento en el que se estrechan las manos, se cierran números y se hace un adelanto. Todo parece encaminado. Pero lo que muchos subestiman es que ese papel, aunque no sea una escritura, vale -y mucho- a nivel legal.
Ahí se define el precio, cómo y cuándo se paga, y cuándo se va a escriturar. Y una vez que ambas partes firman, ya no hay margen para cambiar de idea sin consecuencias. El Código Civil y Comercial es clarísimo: lo que se firma, se cumple.
En otras palabras: si alguien se arrepiente después, ya no alcanza con pedir perdón o decir “mejor no”.
¿Y si el vendedor se arrepiente? ¿Puede bajarse de la operación?
Podrá tener sus motivos, claro. Tal vez surgió una necesidad económica, un problema familiar o, simplemente, apareció otro comprador ofreciendo más dinero. Pero lo cierto es que, legalmente, el arrepentimiento no es excusa válida.
El Código es directo, si una parte no cumple la otra puede:
● Exigir que se haga todo tal como se pactó,
● O terminar el contrato y pedir una compensación.
Y sí, esto incluye daños económicos, tiempo perdido, gastos asumidos... hasta angustia emocional si fuera el caso.
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¿Qué puede hacer el comprador si le cancelan la operación?
Quedarse de brazos cruzados no es opción. La ley le da herramientas concretas al comprador para defenderse:
Intimar al vendedor
El primer paso es enviar una carta documento. No soluciona todo, pero sirve como prueba y es el puntapié legal para lo que venga después.
Pedir que la Justicia intervenga
Si el vendedor sigue en su postura, el artículo 1085 permite iniciar una demanda para que un juez obligue a firmar la escritura. Sí, aunque el vendedor no quiera. Incluso puede pasar que el juez firme en su lugar.
Reclamar daños y perjuicios
En ciertos casos, seguir con la operación ya no tiene sentido. Entonces, el comprador puede pedir que le devuelvan lo que pagó y, además, que lo indemnicen por todo el daño causado: alquileres, mudanzas frustradas, honorarios, pérdida de oportunidades… Lo que corresponda.
Si hubo una seña, la historia cambia
Cuando se entrega una seña, se activa una especie de cláusula de seguridad. El artículo 1059 es tajante:
● Si el comprador se arrepiente, pierde lo que entregó.
● Pero si el vendedor es quien falla, debe devolver el doble.
Ejemplo real: si se entregaron $2.000.000 en concepto de seña y el vendedor decide no seguir, tendrá que devolver $4.000.000. Así de claro.
¿Y si el vendedor tiene una causa real para cancelar?
Hay casos -muy puntuales- donde la ley lo contempla. El artículo 1090 habla de la frustración del contrato por hechos ajenos a las partes.
Algunas situaciones podrían ser:
● Una orden judicial que impide vender.
● Una inhibición sobrevenida.
● Un embargo que no figuraba al firmar el boleto.
Pero atención: no es simplemente decir “me pasó algo y no puedo”. El vendedor tiene que demostrar que no actuó de mala fe y que hizo todo lo posible por cumplir.
¿Qué puede perder el vendedor que incumple?
Además del enojo del comprador y la posible mancha en su reputación, hay sanciones concretas:
● Puede verse obligado a firmar la escritura por orden judicial.
● Debe devolver la seña duplicada, si la recibió.
● Y puede enfrentar un reclamo económico por todos los daños causados.
El comprador, además, tiene entre tres y cinco años para iniciar acciones legales:
● Si reclama daños y perjuicios, tiene tres años (art. 2561).
● Para otras acciones contractuales, el plazo es de cinco años (art. 2560).
¿Y si el vendedor vendió la propiedad a otra persona?
Este caso es más común de lo que parece. A veces, el vendedor busca una oferta mejor, rompe el acuerdo y vende a otro.
Si ese otro comprador no sabía del boleto anterior y ya escrituró, el comprador original puede perder el inmueble.
¿Y entonces? Queda la posibilidad de reclamar una indemnización al vendedor, que puede ser elevada si se prueba que actuó de mala fe.
Una forma de evitar esto es pedir, luego de firmar el boleto, una anotación preventiva en el registro. Es como ponerle un “candado” legal al inmueble.
¿Cómo evitar este tipo de conflictos?
Porque sí: se pueden evitar.
● Nunca firmes un boleto sin consultar con un profesional.
● Revisá el estado registral y legal del inmueble.
● Dejá constancia de cada pago, aunque sea con un simple recibo.
● Y si te arrepentís -sea como comprador o vendedor-, hablá rápido y buscá una solución justa.
Prevenir vale oro, sobre todo en operaciones de este calibre.
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Lo que dice el Código Civil
Algunas de las normas clave que protegen al comprador (y también al vendedor que actúa de buena fe):
● Art. 1059: regula las consecuencias de la seña.
● Art. 1083: permite resolver el contrato ante incumplimiento.
● Art. 1085: contempla la conversión de la demanda para exigir cumplimiento.
● Art. 1090: contempla casos excepcionales de frustración.
● Art. 2560: plazo de prescripción de cinco años.
● Art. 2561: plazo de prescripción de tres años para daños y perjuicios.
Preguntas frecuentes
1. ¿El boleto de compraventa es legal aunque no se firme ante escribano?
Sí. Es un contrato válido. No hace falta la presencia de un notario para que sea obligatorio.
2. ¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar?
Incumple el contrato. El comprador puede exigir que cumpla o pedir una indemnización.
3. ¿Y si ya se entregó una seña?
Si el vendedor no cumple, tiene que devolverla duplicada (art. 1059).
4. ¿Puedo perder el inmueble aunque haya firmado el boleto?
Sí, si el vendedor lo vende a otro que actúa de buena fe y ya escrituró. Pero podés demandar.
5. ¿Tengo un plazo para iniciar acciones legales?
Sí. Tenés tres años para reclamar daños y perjuicios, y cinco años para otras acciones contractuales.
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