¿Alquilás? Este paso (que casi nadie hace) puede salvarte de un juicio

Un inventario bien hecho puede ahorrarte discusiones, plata y estrés. Te cuento, desde la experiencia, por qué es clave para inquilinos y propietarios

Cuando se firma un contrato de alquiler, pocos se detienen en un detalle tan básico como olvidado: el inventario inicial de la propiedad.

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Si hay algo que aprendí en los años que llevo mostrando, alquilando y resolviendo líos entre propietarios e inquilinos, es que el inventario inicial es el gran olvidado del contrato. Parece un detalle, una formalidad más entre tantas firmas. Pero no lo es.

En pocas palabras: si no hacés un inventario con fotos y videos al inicio, estás a ciegas. Y no lo digo por exagerar. Lo vi mil veces. Un inquilino que entrega todo en orden y un dueño que jura que antes el horno “no estaba así”. Sin pruebas, el que pierde es el que menos documentó.

Qué es el inventario (y por qué puede salvarte el bolsillo)

El inventario es básicamente una lista detallada del estado de la propiedad cuando se entrega: pintura, pisos, artefactos, cerraduras, griferías, todo.

Pero no se trata de escribir “todo bien” o “en condiciones”. No, eso no sirve para nada. Lo que vale es el detalle y la prueba.

Por ejemplo: “pared sur del dormitorio con manchas de humedad visibles” o “puerta del placard con bisagra floja”. Ese tipo de observaciones simples pueden evitar reclamos más adelante.

Y no es algo que yo inventé. El Código Civil y Comercial, en los artículos 1200, 1206 y 1210, deja bien claro que el locador tiene que entregar la vivienda en buen estado y el inquilino debe devolverla en el mismo. Entonces, ¿Cómo se prueba eso si no hay un inventario? No se puede.

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La ley no lo exige… pero el sentido común sí

Es cierto: el inventario no es obligatorio por ley. Pero el artículo 1210 del CCyC dice que el inquilino debe devolver el inmueble “en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro propio del uso normal”. ¿Y cómo se demuestra ese “estado en que lo recibió”? Exacto: con un inventario.

Si el propietario reclama por una persiana rota o una mancha que ya estaba, el inquilino solo puede defenderse mostrando fotos o videos del día de la entrega. Sin eso, todo se vuelve una discusión de palabras.

Y en tribunales, te aseguro, las palabras sin pruebas no valen demasiado.

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Cómo hacer un inventario que sirva (de verdad)

Te voy a dar el método que usamos los profesionales, y que también podés aplicar vos aunque no tengas experiencia.

1. Recorré todo el inmueble con calma. No te apures.

2. Anotá cada ambiente y cada elemento. Paredes, pisos, electrodomésticos, artefactos, llaves, persianas.

3. Sacá fotos claras y grabá un video mientras hablás: “Acá vemos el calefón funcionando”, “La puerta del baño cierra bien”, etc.

4. Poné fecha y lugar en las imágenes o en el nombre de archivo.

5. Firmá el inventario con el propietario o su representante.

6. Subí todo a una carpeta compartida, tipo Google Drive, con acceso para ambos.

Suena obvio, pero ese material es oro si después hay un reclamo.

Inventario digital: tu mejor seguro gratuito

Hoy no hay excusas. Todos tenemos un celular que graba en alta definición. Un inventario digital (fotos + videos + PDF firmado) es una prueba perfecta, y se puede guardar en la nube o en un pendrive adjunto al contrato.

Además, el Código Civil reconoce la validez de los instrumentos digitales si pueden autenticarse. Así que, aunque grabes con tu teléfono, sirve. Yo suelo decirle a los clientes: “No te cuesta nada hacerlo, pero puede costarte mucho no hacerlo”.

Y no exagero: hay casos donde por no tener registro visual, un inquilino perdió el depósito completo. Todo por no dedicar media hora al principio.

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Lo que gana el propietario con un buen inventario

El dueño también gana -y mucho-.

● Primero, tiene un respaldo documental sólido para probar que entregó la vivienda en buen estado.

● Segundo, evita malentendidos o reclamos falsos.

● Tercero, si hay un daño comprobado, puede retener parte del depósito con fundamento.

Y te digo más: un propietario que entrega con fotos, planillas y transparencia transmite confianza. Eso hace que el inquilino cuide más el inmueble. Es una relación de respeto mutuo. Porque, al final, un alquiler sin conflictos es negocio para los dos.

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Lo que gana el inquilino (y no siempre lo ve)

Muchos inquilinos piensan que el inventario es algo que solo le conviene al dueño. Error. También los protege a ellos.

Un inventario claro y completo evita que te acusen de haber roto algo que ya estaba roto. Y si el propietario quiere descontarte del depósito por una supuesta “falla”, podés mostrarle el video del día de la entrega. Fin de la discusión.

“Documentar es cuidar tu bolsillo”. Y si encima lo hacés de manera profesional, mejor todavía.

Cuándo hacerlo y cómo mantenerlo actualizado

El inventario se hace antes de entregar las llaves. Idealmente, el mismo día de la firma del contrato, con la presencia del corredor o alguien de confianza.

Si hay mejoras o reparaciones durante la locación, también podés actualizarlo. Por ejemplo, si el dueño cambia el calefón, o vos repintás el living. En esos casos, agregá una breve nota o un video de actualización. 

Al finalizar, hacé una acta de entrega donde se comparen las condiciones iniciales con las finales. Esto evita discusiones eternas y acelera la devolución del depósito. Créeme, es un alivio.

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Un poco de ley, mucho de sentido común

El Código no obliga a hacer inventario, pero lo presupone. Los artículos 1200, 1206 y 1210 hablan de entregar, conservar y devolver el inmueble en condiciones. Y eso solo se puede cumplir si ambas partes saben cómo estaba desde el principio.

Además, el artículo 961 exige que los contratos se ejecuten “de buena fe”. En el mundo inmobiliario, la buena fe se demuestra con hechos, no con palabras. Y el inventario es justamente eso: una prueba de buena fe.

Por eso, cada vez que alguien me dice “¿y si lo dejamos para después?”, le respondo: “No, esto se hace ahora. Después es tarde”.

Preguntas Frecuentes

1. ¿Es obligatorio hacer inventario en un contrato de locación?

No, pero el Código Civil (arts. 1200, 1206 y 1210) lo vuelve esencial para probar el estado del inmueble.

2. ¿Sirven las fotos y videos como prueba legal?

Sí, siempre que puedan autenticarse y se vinculen al momento de la entrega o devolución.

3. ¿Cuándo debe hacerse el inventario?

Antes de recibir las llaves. Idealmente, el mismo día de la firma del contrato.

4. ¿Qué debe incluir?

Todo: pintura, pisos, artefactos, griferías, cerraduras, muebles e instalaciones. Y su estado real.

5. ¿Quién debe firmarlo?

Ambas partes: propietario e inquilino. Si interviene una inmobiliaria, mejor, porque actúa como testigo neutral.