¿El dueño no arregla nada? La ley te respalda (y podés defenderte)
Vivir con goteras, filtraciones o un calefón roto no debería ser “parte del paquete”. El Código ofrece herramientas claras para reclamar
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Los conflictos por falta de mantenimiento son más comunes de lo que se piensa. El Código Civil y Comercial da a los inquilinos herramientas claras para exigir reparaciones, diferenciar urgencias de simples molestias y, sobre todo, reclamar sin perder la relación con el dueño.
Conocer estas reglas convierte cada reclamo en un derecho ejercido, no en un favor pedido.
La ley es clara: el mantenimiento es del dueño
No es un favor, ni un gesto de buena voluntad. El artículo 1201 del Código Civil y Comercial (CCyC) lo dice, sin rodeos: el dueño debe mantener la vivienda en condiciones. Es su obligación legal y no un acuerdo informal.
En palabras simples:
● Si se rompe un caño que inunda la cocina, responde el propietario.
● Si el calefón muere después de años de uso, también es su responsabilidad.
● Pero si al inquilino se le cae un vidrio al mudarse, ese arreglo le toca a él.
La lógica es sencilla: lo estructural lo paga el dueño; lo que se rompe por uso indebido, el inquilino.
Cuando el silencio se convierte en problema
La escena se repite en muchos alquileres. El inquilino avisa, el propietario promete “mandar a alguien”, y los días se convierten en semanas. Mientras tanto, la vida cotidiana se vuelve una carrera de obstáculos: ducharse con agua fría, enchufes que chispean, paredes que se descascaran.
La verdad es que no es solo una incomodidad: es pagar por una vivienda que no está en condiciones, cuando la ley exige exactamente lo contrario.
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El primer movimiento: hablar antes de chocar
Lo más sano suele ser empezar por el diálogo. Un mensaje respetuoso, fotos del problema, incluso una llamada. Muchas veces el dueño no actúa por falta de organización o porque subestima la urgencia.
Ahora bien, lo importante es dejar rastro. Un mail o un mensaje guardado sirve como huella digital: demuestra que el inquilino intentó resolverlo de buena fe. Y, llegado el caso, esa constancia puede ser decisiva.
Cuando ya no alcanza: la vía formal
Si las palabras no mueven la aguja, la ley ofrece otras cartas.
● Carta documento: es el reclamo oficial. Intima al propietario a reparar, invocando el art. 1201 del CCyC.
● Consignación judicial (arts. 904 a 912 del CCyC): cuando el dueño no reacciona, el inquilino puede pagar la reparación y luego exigir el reintegro.
● Entrega de llaves (art. 1222 del CCyC): si al terminar el contrato el propietario se niega a recibirlas, el inquilino puede consignarlas judicialmente. Ese gesto corta de inmediato la obligación de seguir pagando alquiler.
Y es que, a veces, la formalidad es la única manera de que el reclamo se tome en serio.
Urgente o no urgente: no es lo mismo
El art. 1201 del CCyC distingue dos caminos:
● Reparaciones urgentes: si el dueño no responde en 24 horas desde la notificación, el inquilino puede resolver y reclamar el gasto. Una pérdida de gas es el ejemplo más claro.
● Reparaciones no urgentes: requieren intimación previa y esperar al menos 10 días. Una persiana trabada o un picaporte flojo entran en esta categoría.
El detalle importa, porque según el caso cambia la forma de actuar y la validez del reclamo.
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La inmobiliaria: ¿puente o muro?
Cuando hay una inmobiliaria de por medio, suele prometer “canalizar” el problema. A veces ayuda, pero otras se convierte en un filtro que demora más que el propio dueño.
Conviene no olvidar algo: la obligación legal es del propietario. Si la gestión se traba, la carta documento debe ir a su nombre.
Ahora bien, contar con una buena inmobiliaria puede marcar la diferencia. Una administración seria no solo transmite los reclamos con rapidez. También ofrece soluciones, coordina reparaciones y acompaña tanto al inquilino como al dueño en la resolución de conflictos.
Callar sale caro
Callar puede parecer lo más simple, pero suele salir carísimo. El tiempo juega en contra: la casa se arruina cada vez más, el inquilino termina cubriendo gastos que en realidad no le corresponden y, lo más grave, puede poner en riesgo su propia seguridad o la de su familia.
Además, sin constancia, todo queda en el aire. Y ante un eventual juicio, el silencio juega en contra.
Reclamar sin romper el vínculo
Reclamar no equivale a declararle la guerra al dueño. Se puede -y se debe- hacerlo con respeto. Un lenguaje claro, sin insultos ni ironías, ayuda a que el conflicto no escale.
La clave está en mostrar que no se trata de “pelear”, sino de cumplir la ley. Y que, al final, resolver el problema beneficia a ambos.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Qué hago si el dueño no arregla una pérdida de gas?
Si en 24 horas no responde tras ser notificado, el inquilino puede arreglar y exigir el reintegro (art. 1201 del CCyC).
2. ¿Puedo descontar un arreglo del alquiler?
En reparaciones no urgentes, sí, pero solo después de intimar y esperar al menos 10 días (art. 1201 del CCyC).
3. ¿Qué pasa si el arreglo pendiente arruina mis muebles o electrodomésticos?
Si es por la falta de reparación del propietario, el inquilino tiene derecho a reclamarle la indemnización correspondiente (art. 1201 del CCyC).
4. ¿Qué pasa si el dueño no recibe las llaves al terminar el contrato?
El inquilino puede consignarlas judicialmente (art. 1222 del CCyC) y así deja de deber alquileres desde ese momento.
5. ¿Cómo reclamar sin perder la renovación del contrato?
Con respeto, dejando constancia, intimando en tiempo y forma y, si no hay salida, usando la consignación judicial (arts. 1201 y 904 a 912 del CCyC).
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