Te cambio mi casa por la tuya: así funciona la permuta inmobiliaria
Cambiar una propiedad por otra sin vender es posible. La permuta inmobiliaria es una alternativa práctica que ahorra tiempo y dinero
La permuta inmobiliaria es una herramienta útil -y muchas veces práctica- para moverse en el mercado sin depender exclusivamente del efectivo.
Requiere, eso sí, honestidad entre las partes, papeles en regla y asesoramiento profesional. Si te interesa, pensalo como una coreografía: hay que ensayar los pasos, coordinar tiempos y cuidar los detalles para que el intercambio sea, lisa y llanamente, exitoso.
Qué es realmente la permuta inmobiliaria
La permuta es, en esencia, un intercambio: vos entregás tu propiedad y recibís otra a cambio. Suena sencillo. Y en la práctica lo puede ser, cuando las piezas encajan.
Está regulada por el Código Civil y Comercial (arts. del 1172 al 1175). No es una compraventa disfrazada. El motor no es el dinero: el corazón del trato son los inmuebles. Ahora bien: si uno vale más que el otro, se puede pactar una diferencia en efectivo. Punto.
Un caso típico: Mariana tiene un PH en el centro de Rosario; quiere una casa con patio en Funes. Busca un propietario que prefiera la vida de departamento y acepta completar la diferencia con dinero. Ambas partes se ahorran vender, esperar comprador y mudarse a las apuradas.
¿Por qué no es lo mismo que vender y comprar?
Porque la permuta prioriza el bien sobre el precio. ¿Qué implica eso en la práctica?
● No necesitás convertir tu propiedad en efectivo.
● El pago en dinero existe, pero como complemento.
● Las negociaciones son más “a mano”: se discuten usos, plazos de entrega, condiciones del inmueble.
● Y, a menudo, hay motivos personales detrás: mudanzas por trabajo, buscar una casa con jardín para los chicos, cambiar por un local comercial, etc.
No es raro que la negociación incluya acuerdos entre las partes: arreglar una pared, dejar muebles, o fijar fechas de entrega. Son esas pequeñas concesiones las que humanizan el trato y lo hacen funcionar.
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Claves legales que no podés saltarte
La tentación de “resolverlo entre vecinos” existe. Error. La seguridad jurídica es todo. Para que la permuta tenga efecto y esté blindada, chequeá:
● Títulos registrados. Cada inmueble debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad.
● Ausencia de gravámenes. Lo ideal es que no haya hipotecas, embargos ni inhibiciones que puedan arruinar la operación (o exigir acuerdos adicionales).
● Consentimiento y capacidad legal. De ambas partes para transmitir el dominio.
● Escritura pública ante escribano. Requisito obligatorio.
● Inscripción del acto. Para que terceros sepan que esa propiedad cambió de dueño.
● Impuestos y costos. Sellos, gastos notariales, tasas registrales, y lo que mande la provincia.
Consejo práctico: antes de firmar, pedile al escribano un “certificado de dominio” y una constancia de inhibiciones. Son trámites rápidos y evitan sorpresas.
El proceso, contado con ejemplos - paso a paso
No es una novela, pero tiene sus capítulos:
1. Encuentro y acuerdo. Ejemplo: Julia y Hugo acuerdan permutar su duplex por un local. Ponen las condiciones iniciales.
2. Tasaciones. No es capricho: hay que comparar valores.
3. Revisión documental. El escribano chequea títulos, deudas, y la línea histórica del inmueble.
4. Contrato y cláusulas. Fechas de entrega, compensaciones y quién paga qué impuestos.
5. Escritura pública. Todo frente al escribano. Se firma, se protocoliza.
6. Inscripción. El Registro actualiza titulares.
7. Entrega y posesión. El momento en que se abre la puerta de la nueva casa. Emocionante, por cierto.
Un ejemplo concreto: el contrato puede incluir que uno entregue la posesión el 1° de abril y el otro lo haga el 15, por temas de traslado. O que uno entregue la propiedad libre de inquilinos. Son detalles que se pactan y evitan litigios.
Ventajas reales (y por qué algunos la eligen)
La permuta tiene atractivos concretos:
● Menos necesidad de liquidez: no dependés de vender y esperar.
● Velocidad: podés mudarte más rápido si encontrás contrapartida.
● Flexibilidad: se negocia desde el cuadro de división de gastos hasta quién deja el cable y la heladera.
● Opciones creativas: canjear terreno por departamento en construcción, por ejemplo.
En mercados con crédito escaso, la permuta vuelve a ponerse de moda. Y no es para menos: facilita movimientos que, de otro modo, quedan atascados en la venta tradicional.
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Riesgos y cómo mitigarlos (no los ignores)
No todo es color de rosa. Estos son los escollos más comunes y cómo evitarlos:
● Tasaciones disímiles. Si uno cree que su casa “vale más”, se complica. Solución: pericia independiente.
● Gravámenes ocultos. Hipotecas, embargos, multas municipales (todos los certificados actualizados).
● Expensas y deudas. Comprobar deudas de consorcio y servicios antes de firmar.
● Inmueble ocupado. Derechos de inquilinos o posesionarios pueden frenar la entrega. Pactar cláusulas sobre entrega libre.
● Liquidez futura. Si necesitás vender rápido lo que recibiste, tal vez no se venda fácil. Analizá el mercado antes de permutar.
La receta aquí es simple: transparencia total y asesoramiento profesional. No avances “porque sí”.
Impuestos y costos: lo que no te podés olvidar
Tributariamente, la permuta suele tratarse como dos transmisiones simultáneas. Eso genera obligaciones:
● Impuesto de sellos (según provincia).
● Ganancias, en los casos que correspondan.
● IVA, si se trata de unidad nueva o sujetos alcanzados por el impuesto.
● Gastos notariales y registrales.
Cada provincia tiene reglas propias y variaciones. Antes de firmar: consultá con un contador para simular los costos finales. Un error común es subestimar estos gastos y descubrirlos al final. Doloroso.
¿Cuándo conviene y cuándo es mejor evitarla?
Conviene cuando:
● Querés mudarte rápido y hay un intercambio lógico.
● Buscás diversificar (vivienda por local comercial, o terreno por departamento).
● El contexto crediticio o inflacionario hace cuesta arriba una venta tradicional.
No conviene si:
● La diferencia de valor es grande y la compensación, obliga al endeudamiento.
● Hay dudas sobre el estado registral de alguna de las propiedades.
● Necesitás de manera urgente disponer de liquidez.
Al final, la decisión es técnica y también personal. Hay quienes la ven como solución; otros prefieren vender y comprar por separado. Ambas son válidas.
Preguntas Frecuentes
1. ¿La permuta necesita escritura pública?
Sí. Sin escritura pública, la transferencia no produce efectos jurídicos frente a terceros.
2. ¿Y si los inmuebles no valen lo mismo?
Se pacta una compensación en dinero -llamada “ajuste”- para igualar valores.
3. ¿Puedo permutar una propiedad con hipoteca?
Se puede, pero solo con acuerdo expreso, la hipoteca debe cancelarse o transferirse según lo pactado.
4. ¿Quién paga los impuestos?
Depende del acuerdo. Habitualmente se reparten o se especifica quién asume cada gasto, pero es tema de negociación.
5. ¿Es una práctica común hoy en Argentina?
No es la opción mayoritaria, pero gana interés cuando el crédito es escaso o la inflación hace que vender sea menos atractivo.
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