¿Vender con el inquilino adentro? Lo que la ley permite (y cómo evitar conflictos)
Vender una propiedad alquilada no tiene por qué convertirse en un drama. El Código Civil y Comercial marca las reglas para cada parte
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Una situación que muchos propietarios conocen de cerca: querés vender tu departamento, pero está alquilado. El inquilino, se inquieta pensando si deberá empacar antes de tiempo. El comprador se pregunta si podrá mudarse rápido o si tendrá que esperar. Y vos, como dueño, sólo buscás concretar la operación sin perder tiempo ni generar roces.
En este caso, el Código Civil y Comercial (CCyC) fija las reglas que ordenan el proceso. Qué pasa con el contrato, qué derechos conserva el inquilino y cuáles son las obligaciones del nuevo propietario.
Vamos a recorrer, paso a paso, qué dice la ley y qué podés hacer en la práctica para vender con inquilino adentro sin que la experiencia se convierta en un problema.
¿Puedo vender si el departamento está alquilado?
Sí, podés venderlo. El derecho de propiedad incluye la facultad de disponer del bien. Eso significa que el dueño puede transferirlo a un tercero.
Lo importante es entender que el contrato de locación no desaparece con la venta. El artículo 1189 del CCyC lo dice claramente: el comprador se pone en el lugar del locador y debe respetar las condiciones acordadas hasta que el contrato llegue a su fin.
En otras palabras. Si tu inquilino firmó por dos años, tiene derecho a quedarse hasta que venza ese plazo, aunque cambie el dueño del título.
El detalle que lo cambia todo: la “fecha cierta”
Aquí está el verdadero punto de inflexión. El artículo 317 CCyC indica que para que el contrato de locación sea oponible al comprador, debe tener fecha cierta.
¿Y qué significa exactamente? Que el contrato obtiene una validez incuestionable. Funciona como prueba firme de que ya existía en esa fecha y que no pudo ser confeccionado ni alterado con posterioridad. Para lograrlo, la ley admite distintos caminos: desde el reconocimiento de firmas y la certificación notarial, hasta constancias oficiales o hechos que acrediten la fecha con certeza.
Ejemplo: si firmaste un contrato privado, sin fecha cierta, y luego vendés la propiedad, el comprador podría desconocerlo y pedir la entrega inmediata.
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Los derechos del inquilino
Cuando el contrato está en regla y tiene fecha cierta, el inquilino puede estar tranquilo. Sus derechos se mantienen y puede:
● Seguir en el inmueble hasta el fin del contrato, sin que la venta modifique ese derecho.
● Mantener las mismas condiciones del alquiler: monto, forma de pago y plazos.
Además, debe recibir una notificación formal del nuevo propietario, donde conste dónde y cómo seguir abonando el alquiler.
Lo que el propietario debe asumir
El vendedor no solo firma la escritura. También tiene responsabilidades, que no puede pasar por alto:
● Informar al comprador que la propiedad está alquilada y entregarle el contrato.
● Pasar al nuevo dueño toda la documentación (recibos de pago, garantías, etc.).
● Coordinar las visitas de interesados de manera razonable y sin irrumpir en la intimidad del inquilino.
Un error muy común es creer que el inquilino debe abrir la puerta a cualquier hora para mostrar la vivienda. Nada más alejado: si no hay acuerdo, el conflicto está asegurado.
El rol del comprador
El comprador debe saber que no adquiere un inmueble vacío, sino un contrato en curso. Según el art. 1189 CCyC, se convierte automáticamente en el nuevo locador. Y debe respetar las obligaciones y derechos del contrato hasta su fin.
Esto implica que:
● empieza a cobrar el alquiler;
● debe cumplir con todas las obligaciones que tenía el antiguo propietario;
● tiene que notificar al inquilino del cambio de titularidad;
● y solo podrá renegociar o pedir la devolución del inmueble al finalizar el contrato.
Por eso, antes de comprar conviene revisar bien el contrato: cuánto tiempo queda, qué cláusulas se firmaron y si hay detalles como renovaciones automáticas.
El gran tema: las visitas al inmueble
Mostrar la propiedad suele ser la parte más incómoda del proceso. El inquilino tiene derecho a vivir tranquilo, pero el propietario también necesita exhibir el inmueble.
La mejor fórmula es acordar horarios fijos y dar aviso previo, al menos con un día de anticipación. Las visitas deberían ser breves, ordenadas y, si se repiten mucho, hasta se puede pensar en una compensación simbólica para el inquilino.
La clave está en negociar con respeto. Un inquilino enojado puede trabar la venta más que cualquier trámite.
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¿Y si el comprador la quiere desocupada?
Pasa seguido: alguien quiere comprar la propiedad, pero solo si está libre. ¿Qué opciones hay?
● Negociar una rescisión anticipada con el inquilino, ofreciendo una suma de dinero o ayuda para mudarse.
● Esperar a que venza el contrato.
● Presentar el inmueble como inversión, resaltando que ya genera ingresos mensuales.
En cualquier caso, los acuerdos deben quedar por escrito. Un contrato claro hoy evita un juicio mañana.
Consejos finales para no tropezar
Si hay algo que enseña la práctica inmobiliaria es que los conflictos aparecen cuando falta información. Para evitarlo:
● asegurate de que el contrato tenga fecha cierta;
● hablá claro desde el primer día con el inquilino;
● organizá visitas razonables;
● buscá asesoramiento legal antes de cerrar la venta;
● y dejá todo registrado por escrito.
Preguntas Frecuentes
1. ¿El inquilino debe mudarse si el dueño vende?
No. Si el contrato tiene fecha cierta, el comprador debe respetarlo hasta el final (art. 1189 CCyC).
2. ¿Quién cobra el alquiler después de la venta?
El nuevo propietario, una vez que notifica formalmente al inquilino.
3. ¿Qué pasa si el contrato no tiene fecha cierta?
El comprador podría desconocerlo y pedir la entrega inmediata (art. 317 CCyC).
4. ¿El inquilino tiene prioridad para comprar?
No existe prioridad legal. Solo si se pactó en el contrato una cláusula de preferencia.
5. ¿Se pueden mostrar la propiedad sin permiso del inquilino?
No. Las visitas deben acordarse de común acuerdo.
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