¿Alquiler imposible? Hay miles de opciones… pero el mercado no te la hace fácil
Hay miles de propiedades en venta, pero solo una mĂnima parte se ofrece en alquiler. Alquilar, sigue siendo una carrera contra el reloj
%20-%20facundopolo.com.webp "En Rosario sobran propiedades en venta (y escasean las de alquiler) - facundopolo.com")
Rosario atraviesa una paradoja inmobiliaria: más de 42.000 propiedades en el mercado, pero solo el 5% disponibles para alquiler.
El informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), revela un mercado donde los precios suben con fuerza, los barrios centrales concentran la mayor parte de la oferta y la relaciĂłn entre salarios y alquileres sigue siendo una barrera difĂcil de superar.
Una foto clara del mercado
El informe elaborado por COCIR y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR), en base a los datos del portal Propia, muestra un panorama que no deja lugar a dudas: hay más de 42.000 viviendas en oferta en Rosario, pero apenas una de cada veinte se destina a alquiler.
Los nĂşmeros hablan por sĂ solos:
● 94,5% están en venta.
● 5,3% en alquiler permanente.
● 0,2% en alquiler temporario.
Es decir, en la ciudad abundan los carteles de “Vende”, mientras que los de “Alquilo” se han convertido en una especie de tesoro escondido.
Alquileres: crecen, pero siguen siendo escasos
En julio de 2025, la ciudad alcanzó un récord de 2.240 viviendas en alquiler permanente. El aumento es evidente: 8,7% más que en mayo y 16,4% más que en julio de 2024.
La verdad es que desde la derogaciĂłn de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado mostrĂł una reactivaciĂłn en la oferta, gracias a la flexibilidad en los contratos. Aun asĂ, sigue sin ser suficiente para cubrir la demanda. Quien busca alquilar lo nota enseguida: hay más publicaciones, sĂ, pero conseguir un departamento en precio sigue siendo una carrera contrarreloj.
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Propiedades en venta: una pausa en el ritmo
El segmento de la venta, en cambio, parece más calmo. En Rosario habĂa 40.166 unidades publicadas, lo que significa una baja del 0,3% frente a mayo y del 4,6% interanual.
No se trata de un derrumbe, sino más bien de una desaceleraciĂłn. Las operaciones se enfrĂan, en parte por la falta de crĂ©dito hipotecario y tambiĂ©n por propietarios que prefieren esperar antes que vender a valores que consideran bajos.
Más allá de Rosario: una mirada regional
El informe también abarca localidades cercanas de la 2ª circunscripción de Santa Fe. Allà se contabilizaron 49.324 viviendas en total: 46.669 en venta, 2.511 en alquiler permanente y 144 en alquiler temporario.
Rosario concentra la mayor parte de la oferta: 89,2% de los alquileres y 86,1% de las ventas. Más atrás aparecen Funes, Roldán, Granadero Baigorria, San Lorenzo y Pueblo Esther. En estas ciudades satélite, el mercado se diferencia: las casas tienen mayor peso, mientras que Rosario se sostiene principalmente en departamentos.
El mapa de los barrios: el Centro como imán
El Centro de Rosario concentra más de un tercio de los alquileres y también el 32% de las ventas.
Después aparecen barrios como Pichincha, Martin y Nuestra Señora de Lourdes, cada uno con una participación cercana al 8%. No sorprende: son zonas de alta demanda, con vida nocturna, comercios, universidades y transporte.
Un detalle clave: segĂşn el COCIR, las propiedades que se publican con valores “de mercado” suelen alquilarse en promedio en 60 dĂas. Pero cuando el precio está por encima, muchas quedan vacĂas más tiempo, sobre todo en los barrios centrales.
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El reinado de los departamentos
Si hay algo que caracteriza al mercado rosarino es el protagonismo de los departamentos:
● 9 de cada 10 unidades en alquiler corresponden a edificios.
● 8 de cada 10 propiedades en venta tambiĂ©n.
En cuanto a tamaño, la tendencia es clara:
● En alquiler, los monoambientes y departamentos de un dormitorio concentran el 62,6% de la oferta.
● En venta, los de uno y dos dormitorios reĂşnen el 65,3% del total.
Es un mercado pensado, principalmente, para estudiantes, parejas jóvenes y familias pequeñas.
Alquileres en números: precios que suben más rápido que la paciencia
Los valores promedio en julio fueron los siguientes:
● Monoambiente: $270.000.
● Un dormitorio: $350.000.
● Dos dormitorios: $550.000.
Claro que la ubicaciĂłn hace la diferencia. En Pichincha, un monoambiente ronda los $300.000, mientras que en RepĂşblica de la Sexta baja a $240.000. Los dos dormitorios llegan a $625.000 en Lourdes, contra $420.000 en RepĂşblica de la Sexta.
En el Ăşltimo año, los aumentos fueron fuertes: +96,3% en dos dormitorios, +75% en monoambientes y +66,7% en un dormitorio. Aunque todavĂa por debajo del 162,5% que marcĂł el Ăndice de alquileres del IPC de Santa Fe, para el bolsillo inquilino la diferencia se siente poco.
Ventas en dĂłlares: estabilidad con matices
En la venta, los precios se expresan mayormente en dĂłlares. En el mes de julio los promedios fueron:
● Monoambientes: USD 57.000.
● Un dormitorio: USD 80.000.
● Dos dormitorios: USD 145.000.
El metro cuadrado varĂa por barrio y tipologĂa:
● En el Centro: un monoambiente cotiza a USD 1.816/m², mientras que un dormitorio llega a USD 1.833/m².
● En Pichincha: los dos dormitorios alcanzan los USD 2.011/m², el valor más alto de la ciudad.
La brecha por zonas también es evidente: un dos dormitorios puede costar USD 188.000 en Pichincha, pero apenas USD 110.000 en República de la Sexta.
Las subas fueron más moderadas que en alquileres: entre 7,9% y 12,6% interanual, lo que refleja una mayor estabilidad del segmento dolarizado.
Alquileres vs. salarios: cuentas que no cierran del todo
El informe tambiĂ©n mide cuánto representa un alquiler sobre el sueldo de un empleado de comercio (categorĂa Maestranza A, sin antigĂĽedad). Los resultados son elocuentes:
● 27% del salario se va en un monoambiente.
● 33,8% en un departamento de un dormitorio.
● 51,2% en uno de dos dormitorios.
En julio hubo una leve mejora respecto de meses anteriores, pero el esfuerzo sigue siendo grande. Para muchos trabajadores, acceder a un departamento más amplio significa comprometer más de la mitad del ingreso mensual.
Preguntas Frecuentes
1. ¿QuĂ© porcentaje de las viviendas en Rosario está en alquiler?
El 5,3% del total corresponde a alquileres permanentes.
2. ¿Cuánto cuesta alquilar un monoambiente en Rosario en 2025?
El promedio es de $270.000 mensuales, con variaciones segĂşn el barrio.
3. ¿Cuál es el precio de venta de un departamento de un dormitorio?
En Rosario, el promedio es de USD 80.000, aunque en Pichincha y Centro puede superar ese valor.
4. ¿QuĂ© barrios concentran la mayor oferta?
El Centro lidera, seguido por Pichincha, Martin y Nuestra Señora de Lourdes.
5. ¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse una propiedad en Rosario?
SegĂşn el COCIR, las unidades con precios acordes al mercado suelen alquilarse en 60 dĂas.
Informe
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